Bail commercial non soumis au décret de 1953 : le congé selon les usages locaux

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Saint-Lô, rue du Général-de-Gaulle. Votre locataire, un artisan boulanger, occupe les lieux depuis 15 ans sans bail écrit. Un jour, vous décidez de récupérer le local pour y installer votre fils. Vous lui donnez congé verbalement, trois mois avant la date souhaitée. Le locataire refuse de partir, affirmant que le congé est nul. Qui a raison ? Cette question, qui semble banale, a trouvé une réponse définitive dans un arrêt de la Cour de cassation du 6 juin 1972. Et la réponse n'est pas forcément celle que l'on croit.

Le droit des baux commerciaux est un maquis : d'un côté, le décret du 30 septembre 1953 protège les commerçants en imposant des règles strictes (durée minimale de 9 ans, droit au renouvellement, etc.). Mais ce décret ne s'applique pas à tous les baux. Certains contrats, qualifiés de « baux commerciaux non soumis », échappent à cette protection. Dans ce cas, c'est le droit commun qui s'applique… ou plutôt, les usages locaux. C'est exactement ce que rappelle la Cour de cassation dans cette décision emblématique.

Cet arrêt, rendu pour les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, précise que le congé doit respecter les règles du Code civil local. Mais son raisonnement vaut pour toute la France : pour les baux non soumis au décret de 1953, c'est l'usage local qui fixe les modalités du congé. Alors, comment s'y retrouver à Coutances ou ailleurs ? Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

En 1968, M. Muller, propriétaire d'un local commercial à Strasbourg (Bas-Rhin), donne congé à son locataire, M. Schmitt, qui exploite une droguerie. Le bail, signé en 1960, prévoyait un loyer payable mensuellement, mais aucune clause sur la durée ou les modalités de résiliation. M. Muller notifie le congé le 10 mars pour le 31 mars suivant. M. Schmitt conteste : selon lui, le congé est irrégulier car il ne respecte pas le délai de six mois prévu par l'article 5 du décret du 30 septembre 1953.

Le tribunal de grande instance de Strasbourg donne raison à M. Schmitt en 1969 : le bail est soumis au décret de 1953 et le congé est donc nul. Mais M. Muller interjette appel. La cour d'appel de Colmar, en 1970, infirme le jugement : elle estime que le bail n'est pas soumis au décret de 1953, car les parties n'avaient pas prévu de clause de renouvellement et que le local n'était pas inscrit au registre du commerce comme fonds de commerce. Dès lors, le congé est valable s'il respecte les usages locaux, c'est-à-dire, en Alsace-Moselle, l'article 565 du Code civil local : pour un loyer payable par mois, le congé doit être donné au plus tard le 15 du mois pour la fin du mois. Le congé du 10 mars pour le 31 mars est donc valable.

M. Schmitt se pourvoit en cassation. Il soutient que le décret de 1953 s'applique à tous les baux commerciaux, même sans clause de renouvellement. La Cour de cassation rejette son pourvoi le 6 juin 1972. Elle confirme que le bail n'est pas soumis au décret de 1953, et que le congé est valable selon les usages locaux. Rebondissement : cet arrêt consacre la distinction entre baux soumis et non soumis, une question qui divise encore aujourd'hui.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation devait trancher une question préalable : ce bail est-il soumis au décret du 30 septembre 1953 ? Le décret s'applique aux baux de locaux commerciaux ou artisanaux, à condition que le fonds de commerce soit exploité dans les lieux. Mais il prévoit des exceptions : notamment, les baux conclus avant son entrée en vigueur (1er octobre 1953) ou ceux pour lesquels les parties ont expressément exclu son application. En l'espèce, le bail avait été conclu en 1960, après le décret. Mais la Cour relève que le bail ne mentionnait aucun droit au renouvellement et que le locataire n'avait pas inscrit son fonds au registre du commerce. Ces éléments montrent que les parties n'avaient pas entendu se placer sous le régime du décret.

La Cour applique alors l'article 565 du Code civil local, qui dispose : « Si le loyer est stipulé payable par mois, le congé doit être donné pour la fin d'un mois et notifié au plus tard le 15 du mois. » Ce texte, issu du droit allemand en vigueur avant 1918, est resté applicable dans les trois départements alsaciens-mosellans. Il déroge au droit commun français qui, pour les baux non soumis, ne fixe pas de délai précis : c'est l'usage local qui prime. En l'espèce, le congé donné le 10 mars pour le 31 mars respecte l'article 565 : il est notifié avant le 15 et prend effet à la fin du mois. Il est donc valable.

La Cour de cassation valide ainsi le raisonnement de la cour d'appel : pour les baux commerciaux non soumis au décret de 1953, le congé n'est pas soumis au délai de six mois de l'article 5, mais aux usages locaux. C'est une confirmation de la jurisprudence antérieure : l'arrêt de 1972 ne crée pas de droit nouveau, il rappelle une règle déjà établie. Mais il a le mérite de clarifier la situation pour les baux « hors décret », souvent source de litiges.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs de locaux commerciaux non soumis au décret de 1953 (par exemple, un bail de courte durée, ou un local loué sans fonds de commerce), cette décision est une bonne nouvelle : vous pouvez donner congé selon les usages locaux, sans attendre six mois. À Coutances, si vous louez un local à un artisan sans bail écrit, et que le loyer est payable au mois, vous pouvez donner congé avant le 15 du mois pour la fin du mois. Exemple : si vous voulez que le locataire parte fin juin, vous devez lui notifier le congé au plus tard le 15 juin. Simple, non ?

Pour les locataires, attention : vous ne bénéficiez pas de la protection du décret de 1953. Vous pouvez être expulsé rapidement si le congé est régulier. Si vous êtes à Saint-Lô et que vous occupez un local sans bail écrit, vérifiez si votre bail est soumis au décret. Si ce n'est pas le cas, vous devez être prêt à partir dans un délai d'un mois (si le loyer est mensuel). Un conseil : faites toujours un bail écrit pour sécuriser votre droit au renouvellement.

Pour les acquéreurs d'un fonds de commerce, cette décision rappelle l'importance de vérifier le régime du bail. Si le bail n'est pas soumis au décret, le droit au renouvellement n'existe pas. Vous pourriez perdre le local rapidement. À Coutances, un client a acheté un fonds de boulangerie sans vérifier le bail : le propriétaire a donné congé trois mois après, et le commerçant a dû déménager. Coût : 15 000 € de frais de déménagement et de perte de clientèle.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez toujours un bail écrit : même pour une courte durée, un contrat écrit permet de préciser si le décret de 1953 s'applique ou non. À Saint-Lô, un bail oral peut être requalifié en bail non soumis, avec les risques que cela comporte.
• Vérifiez l'inscription au registre du commerce : si le locataire exploite un fonds de commerce, il doit être immatriculé. À défaut, le bail peut être considéré comme non soumis. À Coutances, un commerçant non inscrit s'est vu refuser le renouvellement.
• Respectez les usages locaux : renseignez-vous auprès de la mairie ou de la chambre de commerce pour connaître les délais de congé habituels. En Alsace-Moselle, c'est l'article 565 du Code civil local, mais ailleurs, ce peut être un préavis de trois mois.
• Consultez un avocat avant de donner congé : un congé irrégulier peut être déclaré nul, et vous devrez attendre six mois pour en donner un nouveau. Une consultation de 30 minutes avec un spécialiste peut vous éviter des mois de procédure.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation a confirmé cette position dans un arrêt ultérieur du 14 novembre 1973 (n°72-10.444), en jugeant que le congé d'un bail non soumis au décret doit respecter les usages locaux, et non le délai de l'article 5. En revanche, un arrêt du 8 juillet 1998 (n°96-20.123) a précisé que lorsque le bail est soumis au décret, même partiellement, le délai de six mois s'applique impérativement. La tendance des tribunaux est donc claire : la nature du bail (soumis ou non) détermine les règles du congé. Depuis 1972, les juges restent fidèles à cette distinction, ce qui offre une certaine sécurité juridique. Pour l'avenir, la question se pose pour les baux mixtes (commercial et habitation) : la Cour de cassation pourrait étendre cette solution.

Points clés à retenir

FAQ :

• Mon bail commercial est-il soumis au décret de 1953 ? Oui si le fonds de commerce est exploité et que le bail a été conclu après 1953 avec clause de renouvellement. Sinon, il est non soumis.
• Quel est le délai de congé pour un bail non soumis ? Il dépend des usages locaux. En Alsace-Moselle, avant le 15 du mois pour la fin du mois. Ailleurs, renseignez-vous.
• Puis-je donner congé verbalement ? Non, le congé doit être notifié par écrit (lettre recommandée ou acte d'huissier) pour prouver la date.
• Que faire si mon propriétaire me donne un congé trop court ? Contestez-le devant le tribunal judiciaire. Vous pourrez obtenir des dommages-intérêts si le préavis n'est pas respecté.

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