Referenzentscheidung: cc • Nr. 70-13.992 • 1972-06-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Saint-Lô, rue du Général-de-Gaulle. Ihr Mieter, ein Bäckerhandwerker, nutzt die Räumlichkeiten seit 15 Jahren ohne schriftlichen Mietvertrag. Eines Tages beschließen Sie, das Lokal zurückzubekommen, um dort Ihren Sohn unterzubringen. Sie kündigen ihm mündlich, drei Monate vor dem gewünschten Termin. Der Mieter weigert sich auszuziehen und behauptet, die Kündigung sei nichtig. Wer hat recht? Diese scheinbar banale Frage fand eine endgültige Antwort in einem Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 6. Juni 1972. Und die Antwort ist nicht unbedingt die, die man erwartet.
Das Recht der Gewerbemietverträge ist ein Dickicht: Einerseits schützt das Dekret vom 30. September 1953 die Gewerbetreibenden durch strenge Regeln (Mindestdauer von 9 Jahren, Verlängerungsrecht usw.). Aber dieses Dekret gilt nicht für alle Mietverträge. Einige Verträge, die als „nicht unter das Dekret fallende Gewerbemietverträge“ bezeichnet werden, entgehen diesem Schutz. In diesem Fall gilt das allgemeine Recht … oder vielmehr die örtlichen Gepflogenheiten. Genau daran erinnert der Kassationsgerichtshof in dieser wegweisenden Entscheidung.
Dieses Urteil, das für die Departements Haut-Rhin, Bas-Rhin und Moselle ergangen ist, stellt klar, dass die Kündigung die Regeln des lokalen Bürgerlichen Gesetzbuchs beachten muss. Aber seine Argumentation gilt für ganz Frankreich: Für Mietverträge, die nicht dem Dekret von 1953 unterliegen, legen die örtlichen Gepflogenheiten die Modalitäten der Kündigung fest. Wie findet man sich also in Coutances oder anderswo zurecht? Entschlüsselung.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
1968 kündigt Herr Muller, Eigentümer eines Geschäftslokals in Straßburg (Bas-Rhin), seinem Mieter Herrn Schmitt, der eine Drogerie betreibt. Der 1960 unterzeichnete Mietvertrag sah einen monatlich zahlbaren Mietzins vor, aber keine Klausel über die Dauer oder die Kündigungsmodalitäten. Herr Muller kündigt am 10. März zum 31. März. Herr Schmitt bestreitet: Die Kündigung sei unregelmäßig, da sie nicht die Sechsmonatsfrist des Artikels 5 des Dekrets vom 30. September 1953 einhalte.
Das Tribunal de grande instance Straßburg gibt Herrn Schmitt 1969 recht: Der Mietvertrag unterliegt dem Dekret von 1953, die Kündigung ist daher nichtig. Aber Herr Muller legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Colmar hebt das Urteil 1970 auf: Es ist der Ansicht, dass der Mietvertrag nicht dem Dekret von 1953 unterliegt, da die Parteien keine Verlängerungsklausel vorgesehen hatten und das Lokal nicht als Geschäftsbetrieb im Handelsregister eingetragen war. Daher ist die Kündigung gültig, wenn sie die örtlichen Gepflogenheiten einhält, d.h. im Elsass-Mosel den Artikel 565 des lokalen Bürgerlichen Gesetzbuchs: Bei monatlich zahlbarem Mietzins muss die Kündigung spätestens am 15. des Monats zum Monatsende erfolgen. Die Kündigung vom 10. März zum 31. März ist daher gültig.
Herr Schmitt legt Kassation ein. Er argumentiert, dass das Dekret von 1953 auf alle Gewerbemietverträge anwendbar sei, auch ohne Verlängerungsklausel. Der Kassationsgerichtshof weist seine Beschwerde am 6. Juni 1972 zurück. Er bestätigt, dass der Mietvertrag nicht dem Dekret von 1953 unterliegt und die Kündigung nach den örtlichen Gepflogenheiten gültig ist. Wendepunkt: Dieses Urteil etabliert die Unterscheidung zwischen unter das Dekret fallenden und nicht fallenden Mietverträgen, eine Frage, die bis heute umstritten ist.
Die Argumentation des Gerichts — entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof musste eine Vorfrage klären: Unterliegt dieser Mietvertrag dem Dekret vom 30. September 1953? Das Dekret gilt für Mietverträge über Geschäfts- oder Handwerkslokale, sofern der Geschäftsbetrieb in den Räumlichkeiten ausgeübt wird. Es sieht jedoch Ausnahmen vor: insbesondere Mietverträge, die vor seinem Inkrafttreten (1. Oktober 1953) abgeschlossen wurden, oder solche, bei denen die Parteien seine Anwendung ausdrücklich ausgeschlossen haben. Im vorliegenden Fall wurde der Mietvertrag 1960, also nach dem Dekret, abgeschlossen. Aber das Gericht stellt fest, dass der Mietvertrag kein Verlängerungsrecht erwähnte und der Mieter seinen Betrieb nicht im Handelsregister eingetragen hatte. Diese Elemente zeigen, dass die Parteien nicht beabsichtigten, unter die Regelung des Dekrets zu fallen.
Das Gericht wendet dann Artikel 565 des lokalen Bürgerlichen Gesetzbuchs an, der besagt: „Ist der Mietzins monatlich zahlbar vereinbart, so muss die Kündigung zum Ende eines Monats erfolgen und spätestens am 15. des Monats mitgeteilt werden.“ Dieser Text, der aus dem vor 1918 geltenden deutschen Recht stammt, ist in den drei elsässisch-mosellischen Departements weiterhin anwendbar. Er weicht vom französischen allgemeinen Recht ab, das für nicht unter das Dekret fallende Mietverträge keine genaue Frist festlegt: Es gilt die örtliche Gepflogenheit. Im vorliegenden Fall respektiert die Kündigung vom 10. März zum 31. März den Artikel 565: Sie wurde vor dem 15. mitgeteilt und tritt am Monatsende in Kraft. Sie ist daher gültig.
Der Kassationsgerichtshof bestätigt damit die Argumentation des Berufungsgerichts: Für Gewerbemietverträge, die nicht dem Dekret von 1953 unterliegen, unterliegt die Kündigung nicht der Sechsmonatsfrist des Artikels 5, sondern den örtlichen Gepflogenheiten. Dies ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung: Das Urteil von 1972 schafft kein neues Recht, es erinnert an eine bereits etablierte Regel. Aber es hat das Verdienst, die Situation für „außerhalb des Dekrets“ liegende Mietverträge zu klären, die oft Quelle von Streitigkeiten sind.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer von Geschäftslokalen, die nicht dem Dekret von 1953 unterliegen (z.B. ein kurzfristiger Mietvertrag oder ein Lokal, das ohne Geschäftsbetrieb vermietet wird), ist diese Entscheidung eine gute Nachricht: Sie können nach den örtlichen Gepflogenheiten kündigen, ohne sechs Monate warten zu müssen. In Coutances, wenn Sie ein Lokal an einen Handwerker ohne schriftlichen Mietvertrag vermieten und der Mietzins monatlich zahlbar ist, können Sie vor dem 15. des Monats zum Monatsende kündigen. Beispiel: Wenn Sie möchten, dass der Mieter Ende Juni auszieht, müssen Sie ihm die Kündigung spätestens am 1
