参考判决： cc • N° 70-13.992 • 1972-06-06 • 查看判决 →
想象一下：您是圣洛（Saint-Lô）戴高乐将军街一处商业场所的业主。您的租户是一位面包师傅，15年来一直无书面租约使用该场所。某天，您决定收回该场所，以便让您的儿子在此经营。您提前三个月口头通知解约。租户拒绝搬离，声称解约无效。谁是正确的？这个看似普通的问题，在1972年6月6日法国最高法院（Cour de cassation）的一项判决中得到了最终答案。而答案可能并非您所想的那样。
商业租赁法律错综复杂：一方面，1953年9月30日法令通过规定严格规则（最低9年租期、续租权等）来保护商人。但该法令并非适用于所有租赁。某些合同，被称为“不受管辖的商业租赁”，不受此保护。在这种情况下，适用普通法……更确切地说，是当地习惯。这正是最高法院在此标志性判决中所重申的。
该判决针对上莱茵省（Haut-Rhin）、下莱茵省（Bas-Rhin）和摩泽尔省（Moselle）作出，明确指出解约通知必须遵守《当地民法典》的规则。但其推理适用于整个法国：对于不受1953年法令管辖的租赁，解约方式由当地习惯决定。那么，在库唐斯（Coutances）或其他地方如何应对？解读如下。
事实：每天都会发生的故事
1968年，斯特拉斯堡（Strasbourg，下莱茵省）一处商业场所的业主穆勒先生（M. Muller）向其租户施密特先生（M. Schmitt）发出解约通知，后者经营一家杂货店。该租约于1960年签订，约定按月支付租金，但未规定租期或解约方式。穆勒先生于3月10日通知于3月31日解约。施密特先生提出异议：他认为解约不符合1953年9月30日法令第5条规定的六个月期限，因此无效。
斯特拉斯堡大审法院（tribunal de grande instance de Strasbourg）于1969年支持施密特先生：该租约受1953年法令管辖，解约因此无效。但穆勒先生提起上诉。科尔马上诉法院（cour d'appel de Colmar）于1970年推翻原判：它认为该租约不受1953年法令管辖，因为双方未约定续租条款，且场所未作为商业资产在商业登记簿上注册。因此，只要解约符合当地习惯，即阿尔萨斯-摩泽尔地区《当地民法典》第565条，就有效：对于按月支付的租金，解约通知最迟须于当月15日发出，以便于月底终止。3月10日通知于3月31日解约因此有效。
施密特先生向最高法院提起上诉。他主张1953年法令适用于所有商业租赁，即使无续租条款。最高法院于1972年6月6日驳回其上诉。它确认该租约不受1953年法令管辖，且解约根据当地习惯有效。转折点：该判决确立了受管辖与不受管辖租赁之间的区别，这一问题至今仍存在争议。
法院推理——详细解析
最高法院须解决一个先决问题：该租约是否受1953年9月30日法令管辖？该法令适用于商业或手工业场所的租赁，前提是商业资产在该场所内经营。但它规定了例外情况：特别是，在其生效日期（1953年10月1日）之前签订的租约，或双方明确排除其适用的租约。在本案中，租约于1960年签订，晚于法令生效日期。但法院指出，租约未提及任何续租权，且租户未将其商业资产在商业登记簿上注册。这些因素表明，双方无意受该法令管辖。
法院随后适用《当地民法典》第565条，该条规定：“如约定按月支付租金，解约通知须为月底终止，且最迟于当月15日通知。”该条款源于1918年前生效的德国法律，仍在阿尔萨斯-摩泽尔三个省适用。它偏离了法国普通法，后者对于不受管辖的租赁未规定具体期限：当地习惯优先。在本案中，3月10日通知于3月31日解约符合第565条：通知在15日之前发出，且于月底生效。因此有效。
最高法院从而认可了上诉法院的推理：对于不受1953年法令管辖的商业租赁，解约通知不受第5条六个月期限的约束，而应适用当地习惯。这是对先前判例的确认：1972年判决并未创设新法律，而是重申了一项既定规则。但它有助于澄清“非法令”租赁的情况，这通常是争议的根源。
对您的实际影响
对于不受1953年法令管辖的商业场所的出租人（例如，短期租赁，或未附带商业资产的场所租赁），该判决是个好消息：您可以根据当地习惯发出解约通知，无需等待六个月。在库唐斯，如果您将场所出租给一位无书面租约的工匠，且租金按月支付，您可以在当月15日之前通知，以便于月底终止。例如：如果您希望租户在6月底搬离，您最迟须在6月15日通知解约。简单吧？
对于租户，请注意：您不受1953年法令的保护。如果解约通知符合规定，您可能被迅速驱逐。如果您在圣洛且无书面租约使用场所，请检查您的租约是否受法令管辖。如果不是，您必须准备好在一个月内搬离（如果租金按月支付）。建议：始终签订书面租约，以保障您的续租权。
对于商业资产的购买者，该判决提醒了核查租约制度的重要性。如果租约不受法令管辖，则不存在续租权。您可能很快失去场所。在库唐斯，一位客户在未核查租约的情况下购买了面包房资产：业主三个月后发出解约通知，该商人不得不搬迁。成本：搬迁费和客户流失损失达15,000欧元。
避免此类争议的四条建议
- 始终签订书面租约：即使短期，书面合同也可明确1953年法令是否适用。在圣洛，口头租约可能被重新定性为不受管辖的租赁，从而带来风险。
- 核查商业登记簿注册：如果租户经营商业资产，必须进行注册。否则，租约可能被视为不受管辖。在库唐斯，一位未注册的商人被拒绝续租。
- 遵守当地习惯：向市政府或商会咨询通常的解约期限。在阿尔萨斯-摩泽尔，适用《当地民法典》第565条，但在其他地方，可能是三个月的通知期。
- 在发出解约通知前咨询律师：不合规的解约通知可能被宣告无效，您将需要等待六个月才能发出新通知。与专家进行30分钟的咨询可避免数月的诉讼程序。
深入：相关判例与演变
最高法院在随后的1973年11月14日判决（第72-10.444号）中确认了这一立场，判定不受法令管辖的租赁解约须遵守当地习惯，而非第5条规定的期限。相反，1998年7月8日判决（第96-20.123号）明确指出，当租约部分受法令管辖时，六个月期限必须适用。因此，法院的趋势很明确：租约的性质（受管辖或不受管辖）决定了解约规则。自1972年以来，法官们一直坚持这一区别，从而提供了一定的法律确定性。未来，混合租约（商业和住宅）的问题可能出现：最高法院可能扩展这一解决方案。
要点总结
常见问题：
- 我的商业租约是否受1953年法令管辖？ 如果商业资产正在经营，且租约于1953年后签订并包含续租条款，则受管辖。否则，不受管辖。
- 不受管辖租赁的解约期限是多少？ 取决于当地习惯。在阿尔萨斯-摩泽尔，最迟于当月15日通知，以便于月底终止。在其他地方，请咨询。
- 我可以口头通知解约吗？ 不可以，解约通知必须以书面形式发出（挂号信或司法送达员文书）以证明日期。
- 如果我的房东发出过短的通知期，该怎么办？ 向司法法院（tribunal judiciaire）提出异议。如果通知期未得到遵守，您可以获得损害赔偿。
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