Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 11-11.512 • 2012-02-21 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Panazol, am Stadtrand von Limoges. Sie vermieten es an eine Gesellschaft, die ein Geschäft betreibt. Eines Tages erfahren Sie, dass Ihr Mieter in Insolvenzverfahren (liquidation judiciaire) fällt. Der Insolvenzverwalter (die Person, die mit der Verwaltung der Vermögenswerte des insolventen Unternehmens betraut ist) nutzt die Räumlichkeiten weiter, zahlt Ihnen aber keine Miete mehr. Was tun? Können Sie den Mietvertrag kündigen und Ihr Lokal zurückerhalten? Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof (Cour de cassation) in einem Urteil vom 21. Februar 2012 entschieden. Und die Antwort ist klar: Ja, der Vermieter kann handeln, selbst wenn bereits ein Urteil den Verkauf des Geschäftsbetriebs (fonds de commerce) angeordnet hat. Aber Vorsicht: Es kommt auf den Zeitpunkt Ihres Handelns an. Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau X, Eigentümer eines Gebäudes in Panazol, haben es im Rahmen eines Gewerbemietvertrags (ein geschützter Mietvertrag für Gewerbetreibende) an die EURL Contreverse vermietet, die dort einen Geschäftsbetrieb (die Gesamtheit der für die Tätigkeit erforderlichen Güter und Rechte: Kundenstamm, Ausstattung usw.) betrieb. Der Mietvertrag wurde am 6. Juli 2007 unterzeichnet, mit Wirkung zum 4. Mai 2009. Im Laufe der Zeit wurde die EURL Contreverse jedoch in ein Insolvenzverfahren (liquidation judiciaire) überführt (ein kollektives Verfahren zur Verwertung der Vermögenswerte zur Befriedigung der Gläubiger). Der Insolvenzverwalter (gerichtlich bestellter Vertreter für die Abwicklung) nutzte das Lokal weiter, stellte jedoch die Mietzahlungen für mehr als drei Monate ein.
Die Vermieter wandten sich daraufhin an den Insolvenzrichter (juge-commissaire, den Richter, der das Insolvenzverfahren überwacht), um die Kündigung (Auflösung) des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs feststellen zu lassen. In der Zwischenzeit hatte das Handelsgericht jedoch den Verkauf des Geschäftsbetriebs angeordnet. Der Insolvenzverwalter widersetzte sich dem Antrag der Vermieter mit der Begründung, der Verkauf des Geschäftsbetriebs mache eine Kündigung des Mietvertrags unmöglich. Die Vermieter bestanden darauf, und der Fall gelangte bis zum Kassationsgerichtshof. Die Wendung? Der Verkauf des Geschäftsbetriebs hatte zum Zeitpunkt der Antragstellung der Vermieter noch nicht stattgefunden. Der Geschäftsbetrieb war noch nicht verkauft, daher bestand der Mietvertrag weiter.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof gab den Vermietern recht. Seine Begründung besteht aus zwei Punkten. Zunächst erinnert er an Artikel L. 622-14 des Handelsgesetzbuchs (früher L. 622-14, seit 2005 jedoch Artikel L. 641-12 für das Insolvenzverfahren). Diese Vorschrift sieht vor, dass der Vermieter die Kündigung des Mietvertrags verlangen kann, wenn die Mieten nach dem Eröffnungsurteil des Insolvenzverfahrens (die nach der Eröffnung fälligen Mieten) nicht innerhalb von drei Monaten gezahlt werden. Das Gesetz schützt also den Vermieter: Der Insolvenzverwalter muss die laufenden Mieten zahlen, andernfalls wird der Mietvertrag beendet.
Sodann prüft das Gericht das Argument des Insolvenzverwalters: Der Verkauf des Geschäftsbetriebs sei angeordnet worden, daher könne der Mietvertrag nicht mehr gekündigt werden. Das Gericht verwirft dieses Argument: Solange der Verkauf nicht vollzogen ist (d. h. solange der Kaufvertrag nicht unterzeichnet und der Geschäftsbetrieb nicht auf einen neuen Eigentümer übergegangen ist), gehört der Geschäftsbetrieb weiterhin dem Schuldner im Insolvenzverfahren. Das Urteil, das den Verkauf anordnet, hat keine eigentumsübertragende Wirkung (es überträgt kein Eigentum). Folglich behält der Vermieter sein Recht, die Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu verlangen. Mit anderen Worten: Die bloße Tatsache, dass ein Gericht gesagt hat „Verkaufen Sie den Geschäftsbetrieb“, blockiert nicht das Recht des Vermieters zu handeln. Erst wenn der Verkauf tatsächlich vollzogen ist (der Geschäftsbetrieb verkauft wurde), wechselt der Mieter, und eine Kündigung ist nicht mehr möglich (da der neue Eigentümer des Geschäftsbetriebs zum Mieter wird).
Kurz gesagt: Der Kassationsgerichtshof bestätigt, dass das Recht des Vermieters Vorrang hat, solange der Geschäftsbetrieb nicht verkauft wurde. Dies ist eine strenge Anwendung des Gesetzes, aber auch ein Schutz der Vermieter angesichts der Langsamkeit von Insolvenzverfahren. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Insolvenzverwalter die Mietzahlungen verzögern, in der Hoffnung, dass der Verkauf des Geschäftsbetriebs sie absichert. Dieses Urteil erinnert sie daran, dass dies kein Ausweg ist.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den Vermieter: Sie haben ein starkes Druckmittel. Wenn Ihr Mieter sich im Insolvenzverfahren befindet und der Insolvenzverwalter die Miete länger als drei Monate nicht zahlt, können Sie den Insolvenzrichter anrufen, um die Kündigung des Mietvertrags zu erwirken. Und das selbst dann, wenn ein Verkauf des Geschäftsbetriebs angeordnet wurde, solange dieser noch nicht vollzogen ist. Ein konkretes Beispiel: In Guéret, ein Eigentümer eines Geschäftslokals in der Rue de la République, dessen Mieter im Januar 2023 in Insolvenz ging. Der Insolvenzverwalter zahlte die Mieten von Februar bis Mai nicht. Der Eigentümer konnte im Juni die Kündigung erwirken, obwohl das Gericht den Verkauf des Geschäftsbetriebs bereits im März angeordnet hatte. Er erhielt sein Lokal zurück und vermietete es an einen neuen Gewerbetreibenden.
Für den Mieter (oder seinen Insolvenzverwalter): Erreicht
