Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 22-16.447 • 2024-05-30
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Mont-de-Marsan, das seit zwanzig Jahren an einen Blumenhändler vermietet ist. Der Mietvertrag sieht einen Mietzins vor, der an den Umsatz gekoppelt ist, mit einer Mindestgarantie. Bei Ablauf verlangt der Mieter die Verlängerung, aber Sie sind der Meinung, dass der Mietzins zu niedrig ist. Können Sie das Gericht anrufen, um ihn zum ortsüblichen Mietwert festsetzen zu lassen? Die Antwort ist nicht so einfach, und genau das hat der Kassationshof am 30. Mai 2024 (Nr. 22-16.447) entschieden.
Viele glauben, dass eine Klausel über einen variablen Mietzins jedes Eingreifen des Gewerbemietrichters ausschließt. Doch diese Entscheidung räumt mit dieser verbreiteten Annahme auf. Der Gerichtshof erinnert daran, dass selbst ohne ausdrückliche Klausel über die Anrufung des Gerichts der gemeinsame Wille der Parteien zu ermitteln ist. Mit anderen Worten: Der Ausschluss des ortsüblichen Mietwerts ist nicht automatisch.
Für Eigentümer und Mieter in den Landes ist diese Entscheidung von entscheidender Bedeutung. Sie öffnet eine Bresche in dem, was wie eine absolute Regel schien. Aber Vorsicht: Dies ist kein Freibrief für alle Mietverträge. Jede Situation ist einzigartig, und der Nachweis eines abweichenden gemeinsamen Willens ist oft schwer zu erbringen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Geschäftslokals in Mont-de-Marsan, hatte einen Mietvertrag mit einer Gesellschaft abgeschlossen, die ein Bekleidungsgeschäft betreibt. Der Mietzins war variabel: Er entsprach 1,50 % des Nettoumsatzes, mit einer Mindestgarantie. Durch eine Zusatzvereinbarung vom 16. Juni 1997 legten die Parteien einen Pauschalmietzins fest, ohne Bezug zum Umsatz. Bei Ablauf des Mietvertrags beantragte der Mieter die Verlängerung. Herr X, der den Mietzins für zu niedrig hielt, verklagte den Mieter vor dem Gewerbemietrichter auf Festsetzung des Mietzinses für den verlängerten Mietvertrag zum ortsüblichen Mietwert.
Der Mieter widersprach mit der Begründung, die Klausel über den variablen Mietzins schließe jede gerichtliche Festsetzung aus. Das Tribunal de grande instance von Mont-de-Marsan gab ihm recht und erklärte die Klage für unzulässig. Herr X legte Berufung ein, aber das Berufungsgericht von Pau bestätigte das Urteil. Daraufhin legte er Kassation ein.
Vor dem Kassationshof stellten sich zwei Fragen: erstens die rechtliche Natur des vom Mieter erhobenen Einwands (Prozessvoraussetzung oder Verteidigung zur Sache); zweitens die Wirkung einer Klausel über einen variablen Mietzins auf die Möglichkeit, das Gericht anzurufen. Der Gerichtshof entschied für eine differenziertere Analyse.
Die Begründung des Gerichts – im Einzelnen
Der Kassationshof stellte zunächst klar, dass Artikel R. 145-23 des Handelsgesetzbuchs (der das Verfahren zur Festsetzung des Mietzinses bei Verlängerung vorsieht) auch dann anwendbar ist, wenn der Mietvertrag einen variablen Anteil enthält. Folglich ist der Einwand, der sich aus dem Vorliegen einer Klausel über einen variablen Mietzins ergibt, keine Prozessvoraussetzung (die eine Prüfung der Sache verhindert), sondern eine Verteidigung zur Sache (die in der Sache geprüft werden muss). Mit anderen Worten: Der Richter darf die Klage nicht ohne ernsthafte Prüfung abweisen.
Sodann befasste sich der Gerichtshof mit der Auslegung der Artikel 1134 des alten Bürgerlichen Gesetzbuchs und L. 145-33 bis L. 145-36 des Handelsgesetzbuchs. Er erinnert daran, dass eine Klausel über einen variablen Mietzins grundsätzlich den Willen der Parteien bekundet, eine gerichtliche Festsetzung zum ortsüblichen Mietwert auszuschließen. Dies ist jedoch nur eine widerlegbare Vermutung: Haben die Parteien einen abweichenden gemeinsamen Willen geäußert, kann der Richter den Mietzins zum ortsüblichen Mietwert festsetzen. Dieser Wille kann sich aus dem Vertrag selbst oder aus äußeren Umständen (Verhalten der Parteien, Umstände der Neuverhandlung usw.) ergeben.
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht diesen gemeinsamen Willen nicht ermittelt. Es hatte sich damit begnügt, das Vorliegen der Klausel über den variablen Mietzins festzustellen, um auf Unzulässigkeit zu schließen. Der Kassationshof hebt das Urteil daher auf, mit der Begründung, die Tatsachenrichter hätten prüfen müssen, ob die Parteien nicht durch die Festsetzung eines Pauschalmietzinses in der Zusatzvereinbarung die Absicht bekundet hatten, den verlängerten Mietzins dem ortsüblichen Mietwert zu unterwerfen.
Diese Begründung stellt eine bemerkenswerte Entwicklung dar: Es handelt sich nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine Klarstellung. Der Gerichtshof bestätigt, dass die Vertragsfreiheit der Parteien Vorrang hat und der Richter diese respektieren muss. Er darf sich nicht hinter einer Standardklausel verstecken, um die Prüfung der Klage zu verweigern.
Was das für Sie konkret ändert
Für Eigentümer-Vermieter: Wenn Ihr Mietvertrag einen variablen Mietzins vorsieht, sind Sie nicht dazu verdammt, mit einem zu niedrigen Mietzins zu leben. Sie können beim Richter die Festsetzung des Mietzinses zum ortsüblichen Mietwert beantragen, sofern Sie nachweisen, dass die Parteien einen gemeinsamen Willen hatten, das Gericht anzurufen. Wenn Sie beispielsweise eine Zusatzvereinbarung über einen Pauschalmietzins abgeschlossen haben, kann dies ein Indiz sein. In Dax hat ein Eigentümer eines Geschäftslokals im Stadtzentrum obsiegt, indem er nachwies, dass der variable Mietzins nur eine Sicherheitsklausel war und der tatsächliche Wille darin bestand, sich am Markt zu orientieren.
Für Mieter: Vorsicht, diese Entscheidung schützt Sie nicht automatisch. Wenn der Eigentümer das Gericht anruft, müssen Sie nachweisen, dass der
