Decisione di riferimento: cc • N° 19-14.807 • 2020-10-07 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Roye, nella Somme. Il vostro conduttore, una piccola impresa di falegnameria, incontra difficoltà finanziarie. Ottiene l'apertura di una procedura di salvaguardia (una sorta di "protezione" giudiziaria per evitare il fallimento). Per diversi mesi, l'affitto non viene più pagato. Aspettate che il commissario giudiziale prenda una decisione: o risolve il contratto di locazione, o lo prosegue. Ma non succede nulla. I mesi passano e il vostro debito si accumula. Chi è responsabile? Il commissario? L'impresa? Voi stessi, che non avete agito? A questa domanda, che ogni giorno si pongono i proprietari di locali commerciali ad Abbeville o altrove, la Corte di Cassazione ha risposto il 7 ottobre 2020. E la risposta non è quella che ci si aspettava.
In breve, per l'alta giurisdizione, il commissario giudiziale, quando ha solo una missione di sorveglianza (e non di gestione), non è tenuto a risolvere il contratto di locazione. Può attendere, osservare, senza assumersi la responsabilità (l'obbligo di risarcire i danni causati dalla sua colpa). Il proprietario, invece, resta libero di chiedere la risoluzione del contratto di locazione al giudice, ma deve farlo rapidamente. Questa decisione, che può sembrare squilibrata, si basa su un'analisi approfondita dei testi del Codice del commercio e del Codice civile. Analizziamola insieme.
Quello che pochi sanno è che la procedura di salvaguardia è pensata per le imprese che non sono ancora in stato di cessazione dei pagamenti (cioè che possono ancora pagare i loro debiti esigibili). L'obiettivo è aiutarle a riorganizzarsi. In questo contesto, il commissario, se ha solo una missione di sorveglianza, non ha il potere di risolvere i contratti in corso, compreso il contratto di locazione. Deve semplicemente redigere un bilancio economico e proporre un piano di risanamento. Il contratto di locazione, invece, prosegue di pieno diritto (automaticamente) finché il commissario non prende posizione. Ma se il proprietario subisce morosità, può agire per proprio conto. Attenzione, però: se aspetta troppo, rischia di vedere compromesso il suo credito (la somma dovuta).
I fatti: una storia come tante
Il Sig. X, proprietario di un locale commerciale a Roye, aveva concesso in locazione il suo locale a una società di falegnameria. Nel 2015, questa società incontra difficoltà e ottiene l'apertura di una procedura di salvaguardia. Viene nominato un commissario giudiziale, con una missione di semplice sorveglianza. Il contratto di locazione prosegue, ma gli affitti non vengono più pagati. Il Sig. X si impazientisce e, nel marzo 2016, propone al commissario di risolvere il contratto di locazione in via amichevole. Il commissario non risponde, o almeno non prende una decisione formale. Alla fine, nel settembre 2016, il contratto di locazione viene risolto dal giudice delegato (il magistrato che supervisiona la procedura), ma gli affitti non pagati nel frattempo ammontano a diverse migliaia di euro.
Il Sig. X cita quindi in giudizio il commissario giudiziale per responsabilità (articolo 1240 del Codice civile, ex 1382), ritenendo che questi avrebbe dovuto risolvere il contratto di locazione prima per limitare il debito. Gli rimprovera di non aver risposto alla sua proposta di risoluzione amichevole e di aver lasciato che la situazione peggiorasse. Il tribunale del commercio di Compiègne, e poi la corte d'appello di Amiens, gli danno torto. Il Sig. X ricorre in Cassazione.
Davanti alla Corte di Cassazione, il commissario sostiene di non aver avuto il potere di risolvere da solo il contratto di locazione e che la sua missione di sorveglianza non lo obbligava a farlo. Il Sig. X, dal canto suo, sostiene che il commissario avrebbe dovuto prendere posizione, anche a costo di risolvere, e che la sua inazione era colposa. Ma la Corte di Cassazione respinge il ricorso: il commissario non ha commesso alcuna colpa. I giudici precisano che, nell'ambito di una missione di sorveglianza, il commissario non è tenuto a garantire l'esecuzione o la risoluzione del contratto di locazione. Può limitarsi a redigere il bilancio economico e a proporre un piano. Il contratto di locazione prosegue di pieno diritto e il proprietario può sempre agire per la risoluzione per proprio conto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa decisione, bisogna tornare ai testi. La Corte di Cassazione combina due articoli: l'articolo 1240 del Codice civile (ex 1382), che dispone che "qualsiasi fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno, obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo", e gli articoli L.620-1, L.622-1 e L.622-13 del Codice del commercio. Questi ultimi disciplinano la procedura di salvaguardia. L'articolo L.620-1 precisa che la salvaguardia è destinata a facilitare la riorganizzazione dell'impresa al fine di consentire la prosecuzione dell'attività economica, il mantenimento dell'occupazione e l'azzeramento del passivo. L'articolo L.622-1 prevede che il commissario giudiziale, a seconda della sua missione, possa assistere il debitore o rappresentarlo. Infine, l'articolo L.622-13 stabilisce che, salvo decisione contraria del commissario, i contratti in corso proseguono. In particolare, il comma 2 di questo articolo prevede che il commissario, se ha una missione di assistenza, può chiedere la risoluzione del contratto di locazione, ma non è obbligato. Se ha solo una missione di sorveglianza, non ha questo potere.
La Corte di Cassazione ne deduce che, in assenza di una missione di gestione, il commissario non ha l'obbligo di risolvere il contratto di locazione. La sua inazione non costituisce una colpa. Il proprietario, da parte sua, può sempre chiedere la risoluzione al giudice delegato, ma deve farlo entro un termine ragionevole. In questo caso, il Sig. X ha aspettato diversi mesi prima di agire, e la sua richiesta di risoluzione amichevole non è stata seguita da un'azione giudiziaria. La Corte di Cassazione ritiene quindi che il commissario non abbia commesso alcuna colpa e che il danno subito dal Sig. X sia dovuto alla sua stessa inerzia.
Questa decisione è importante perché chiarisce i limiti della responsabilità del commissario giudiziale nelle procedure di salvaguardia. Rassicura i commissari, che possono svolgere la loro missione di sorveglianza senza timore di essere ritenuti responsabili per la mancata risoluzione dei contratti di locazione. Ma mette in guardia i proprietari: devono essere vigili e agire rapidamente per far valere i loro diritti. Se aspettano che il commissario prenda l'iniziativa, rischiano di subire perdite finanziarie.
Consigli pratici per i proprietari di locali commerciali a Roye e Abbeville
Alla luce di questa decisione, ecco alcuni consigli per i proprietari di locali commerciali nella Somme e altrove:
- Non aspettate che il commissario agisca: se il vostro conduttore è in procedura di salvaguardia e non paga l'affitto, non contate sul commissario per risolvere il contratto di locazione. Agite voi stessi, chiedendo la risoluzione al giudice delegato.
- Agite rapidamente: non lasciate passare troppo tempo. Più aspettate, più il debito aumenta e più rischiate di vedere il vostro credito compromesso.
- Consultate un avvocato specializzato: le procedure collettive sono complesse. Un avvocato esperto in diritto immobiliare e procedure concorsuali potrà consigliarvi al meglio e assistervi nelle vostre azioni.
- Verificate la missione del commissario: informatevi se il commissario ha una missione di sorveglianza o di gestione. Se ha una missione di gestione, ha più poteri e potete sollecitarlo più efficacemente.
In conclusione, la decisione della Corte di Cassazione del 7 ottobre 2020 è un promemoria per i proprietari: nelle procedure di salvaguardia, la vigilanza è d'obbligo. Non aspettatevi che il commissario faccia tutto il lavoro. Siate proattivi e agite per proteggere i vostri interessi.
