Entscheidungsreferenz: cc • N° 90-19.687 • 1992-06-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Thonon-les-Bains, vermietet an einen Gewerbetreibenden, der ständig mit der Miete in Verzug ist. Sie kündigen ihm (durch eine Kündigungserklärung, mit der Sie das Mietverhältnis beenden) und verweigern die Verlängerung, wie gesetzlich vorgesehen. Doch dann stellt Ihr Mieter einen Antrag auf Insolvenzverfahren (ein kollektives Verfahren zur Rettung des Unternehmens). Es stellt sich die Frage: Kann das von Ihnen eingeleitete Verfahren zur Bestätigung der Kündigung durch die gesetzlich vorgesehene Aussetzung von Rechtsverfolgungsmaßnahmen (vorübergehendes Verbot, gegen den Schuldner gerichtlich vorzugehen) blockiert werden?
Diese Frage stellt sich jedes Jahr für Hunderte von Vermietern. Bisher war die Antwort unklar. Doch der Kassationsgerichtshof (das höchste französische Gericht) hat mit einem Urteil vom 3. Juni 1992 (Nr. 90-19.687) für Klarheit gesorgt. Er hat festgestellt, dass die Klage auf Feststellung der Wirksamkeit einer Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung wegen Zahlungsverzugs nicht der Aussetzung von Rechtsverfolgungsmaßnahmen unterliegt. Warum? Weil diese Klage nicht auf die Zahlung eines Geldbetrags abzielt, sondern auf die Feststellung der Beendigung des Mietvertrags. Eine subtile, aber entscheidende Unterscheidung.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Wir befinden uns in den 1980er Jahren. Frau X, Eigentümerin eines Geschäftsraums in La Roche-sur-Foron, hat diesen Raum an die Eheleute Y vermietet (gewerblicher Mietvertrag), die dort ein Geschäft betreiben. Die Mieten werden jedoch nicht regelmäßig gezahlt. Frau X mahnt die Mieter mehrfach ab, und jedes Mal zahlen sie innerhalb eines Monats – aber die Verzögerungen wiederholen sich. Am 28. Januar 1985, aus Verärgerung, kündigt sie ihnen mit Verweigerung der Verlängerung wegen Zahlungsverzugs.
Die Eheleute Y stellen zum Schutz einen Antrag auf Insolvenzverfahren. Das Insolvenzverfahren führt grundsätzlich zu einer Aussetzung individueller Rechtsverfolgungsmaßnahmen: Kein Gläubiger kann eine Klage zur Beitreibung einer vor dem Eröffnungsurteil entstandenen Forderung einleiten oder fortsetzen. Die Eheleute Y berufen sich daher auf diese Aussetzung, um den Antrag von Frau X auf Bestätigung der Kündigung zu Fall zu bringen.
Das Berufungsgericht von Chambéry gibt ihnen mit Urteil vom 30. Juli 1990 recht. Es ist der Ansicht, dass die Klage auf Bestätigung der Kündigung eine Rechtsverfolgungsmaßnahme im Sinne des Gesetzes sei und daher ausgesetzt werden müsse. Frau X legt jedoch Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache an ein anderes Gericht, womit er das Schlüsselprinzip festlegt.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Um die Entscheidung zu verstehen, muss man auf Artikel 47 des Gesetzes vom 25. Januar 1985 über das Insolvenzverfahren (heute kodifiziert in den Artikeln L. 622-21 ff. des Handelsgesetzbuchs) Bezug nehmen. Diese Vorschrift besagt, dass das Eröffnungsurteil jede Klage von Gläubigern aussetzt, die auf die Zahlung einer vorherigen Forderung abzielt. Der Kassationsgerichtshof unterscheidet jedoch: Die Klage auf Bestätigung der Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung zielt nicht auf die Zahlung eines Geldbetrags ab. Sie dient lediglich der Feststellung, dass der Mietvertrag aufgrund der Pflichtverletzung des Mieters (Zahlungsverzug) beendet ist.
Die Tatsacheninstanz (das Berufungsgericht) hatte angenommen, dass die Klage, da der Kündigungsgrund der Zahlungsverzug ist, eine Rechtsverfolgungsmaßnahme zur Beitreibung eines Geldbetrags sei. Der Kassationsgerichtshof korrigiert dies: Die Zahlung der rückständigen Mieten ist eine mögliche Folge der Kündigung, aber der Hauptgegenstand der Klage ist die Bestätigung der Kündigung selbst. Die Bestätigung der Kündigung ist jedoch keine Geldforderung, sondern eine Klage, die das Bestehen des Mietvertrags betrifft. Sie fällt daher nicht unter die Aussetzung von Rechtsverfolgungsmaßnahmen.
Diese Begründung fügt sich in eine seit diesem Datum ständige Rechtsprechung ein: Klagen auf Kündigung eines Vertrags (z. B. eines Mietvertrags) wegen Nichterfüllung werden durch das Insolvenzverfahren nicht ausgesetzt, da es sich nicht um Zahlungsklagen handelt. Dies bestätigt die Unterscheidung zwischen persönlichen Klagen (die auf einen Geldbetrag abzielen) und dinglichen oder gemischten Klagen (die ein Recht oder einen Status betreffen).
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Ihr gewerblicher Mieter sich im Insolvenzverfahren befindet und seine Mieten nicht zahlt, können Sie eine Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung aussprechen und eine Klage auf Bestätigung dieser Kündigung einleiten, ohne die Aussetzung von Rechtsverfolgungsmaßnahmen fürchten zu müssen. Das bedeutet, dass Sie die Räumung der Räumlichkeiten schneller erreichen können. Wenn Ihr Mieter Ihnen beispielsweise 15.000 € Mietrückstände in Thonon-les-Bains schuldet, können Sie sofort handeln, auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens.
Für den Mieter im Insolvenzverfahren: Vorsicht, diese Entscheidung ist für Sie nachteilig. Sie können sich nicht hinter der Aussetzung von Rechtsverfolgungsmaßnahmen verstecken, um die Bestätigung der Kündigung zu verhindern. Wenn Sie mit der Zahlung in Verzug sind, kann der Vermieter die Kündigung des Mietvertrags erreichen, was die Fortführung Ihrer Tätigkeit gefährden kann. Es ist daher unerlässlich, die Rückstände schnell zu begleichen oder mit dem Insolvenzverwalter einen Sanierungsplan auszuhandeln.
Für den Erwerber eines Geschäftsraums: Wenn Sie einen bereits vermieteten Raum kaufen, überprüfen Sie die Situation des Mieters. Ein Mieter im Insolvenzverfahren kann seinen Mietvertrag verlieren, wenn die Mieten nicht gezahlt werden, was es Ihnen erleichtern kann, den Raum frei zu bekommen. Umgekehrt, wenn Sie der
