Decisione di riferimento : cc • N° 17-31.609 • 2019-01-09 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un terreno a Mougins, sul quale avete fatto costruire un edificio industriale che concedete in bail commercial. Un credito-bail vi permette di acquisire il terreno e desiderate vendere il tutto beneficiando di una sospensione d'imposta sulla plusvalenza. Ma l'amministrazione fiscale vi oppone che il bail commercial ha già trasferito la proprietà, rendendo la sospensione impossibile. È esattamente la situazione vissuta dai coniugi X, che ha portato a una sentenza fondamentale della Corte di cassazione il 9 gennaio 2019.
Questa decisione risponde a una domanda cruciale: un bail commercial può essere considerato un atto che constata il trasferimento di proprietà di un immobile? La risposta è no, e ciò ha conseguenze importanti sulla responsabilità dei notai e sulle strategie fiscali dei proprietari.
Ma cosa cambia esattamente? Come reagire se vi trovate in una situazione simile? In questo articolo analizzo questa giurisprudenza per voi, con esempi concreti a Mougins e Mandelieu.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il signor X, proprietario a Mougins, aveva costituito una SCI con altri soci. Questa SCI aveva acquisito un terreno tramite un credito-bail, poi aveva fatto costruire un edificio ad uso industriale, concesso in bail commercial a una società. Quando i soci hanno esercitato l'opzione di acquisto del terreno (atto autentico ricevuto da un notaio), hanno voluto beneficiare di una sospensione d'imposta sulla plusvalenza realizzata dalla cessione delle loro quote. Ma l'amministrazione fiscale ha rifiutato, ritenendo che il bail commercial avesse già operato un trasferimento di proprietà, escludendo così la sospensione.
I coniugi X hanno quindi citato il notaio per responsabilità, sostenendo che aveva commesso un errore non informandoli di questa difficoltà e non consentendo loro di richiedere la sospensione d'imposta nell'atto autentico. La corte d'appello ha respinto la loro richiesta, ritenendo che non vi fosse nesso di causalità tra l'errore del notaio e il danno, poiché anche se il notaio avesse informato i suoi clienti, l'amministrazione fiscale avrebbe comunque rifiutato la sospensione.
Ma la Corte di cassazione ha cassato questa sentenza: ha stabilito che il bail commercial non costituisce un atto traslativo di proprietà ai sensi dell'articolo 93 quater IV del Codice generale delle imposte (CGI). In altre parole, il bail non ha trasferito la proprietà, quindi la sospensione d'imposta era potenzialmente applicabile. La corte d'appello avrebbe dovuto verificare se, informata correttamente, l'amministrazione avrebbe accettato la sospensione. Non avendolo fatto, ha violato la legge.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si è basata su due testi fondamentali. Innanzitutto, l'articolo 93 quater IV del CGI, che consente una sospensione d'imposta sulla plusvalenza in caso di cessione di titoli, a condizione che tale cessione sia constatata da un atto autentico. In secondo luogo, l'articolo 1240 del Codice civile (ex articolo 1382), che obbliga chiunque a risarcire il danno causato dalla propria colpa.
Il ragionamento è semplice in apparenza: un bail commercial non ha effetto traslativo di proprietà (non trasferisce la proprietà dell'immobile, ma solo il godimento). Di conseguenza, non può essere considerato «l'atto che constata il trasferimento di proprietà» ai sensi del CGI. La corte d'appello aveva quindi torto a presumere che l'amministrazione fiscale avrebbe rifiutato la sospensione anche se il notaio avesse agito correttamente.
In chiaro, l'Alta Corte ricorda che il nesso di causalità tra la colpa del notaio (non aver informato i suoi clienti) e il danno (imposizione immediata della plusvalenza) deve essere esaminato concretamente. Non si può escludere supponendo che l'amministrazione avrebbe comunque rifiutato. In altre parole, il notaio può essere ritenuto responsabile se non ha messo i suoi clienti in condizione di richiedere la sospensione.
Attenzione però: questa decisione non dice che la sospensione sarebbe stata concessa, ma solo che il bail commercial non è un ostacolo. Quello che pochi sanno è che questa vicenda è anche un richiamo al dovere di consulenza del notaio, che deve anticipare tutte le conseguenze fiscali degli atti che riceve.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se detenete un bene concesso in bail commercial e intendete cedere le vostre quote sociali o l'immobile, potete potenzialmente beneficiare di una sospensione d'imposta sulla plusvalenza, anche se il bail è stato firmato prima della cessione. Fate verificare da un professionista che l'atto autentico constati effettivamente il trasferimento di proprietà (ad esempio, l'esercizio dell'opzione di un credito-bail).
Per gli acquirenti: se acquistate un immobile locato, assicuratevi che il notaio vi informi delle conseguenze fiscali. Ad esempio, a Mandelieu, un acquirente che avesse acquistato un locale commerciale con un bail in corso avrebbe potuto, prima di questa decisione, vedersi rifiutare una sospensione. Ora, la giurisprudenza chiarisce che il bail non è un trasferimento.
Per i conduttori: questo vi riguarda meno direttamente, ma sa
