Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 67-11.525 • 1970-12-01 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein Grundstück in einer Parzellierung in Guipavas erworben, mit einem Lastenheft, das einen Abstand von 5 Metern zur Grenze Ihres Grundstücks vorschreibt. Sie bauen Ihr Haus unter Einhaltung dieser Dienstbarkeit. Doch eines Tages beschließt die Gemeinde, die selbst der Parzellierer ist, auf einem für sie reservierten Grundstück eine Schule zu errichten – und baut ohne diesen Abstand einzuhalten. Was tun? Vor das Verwaltungsgericht gehen, weil es sich um eine öffentliche Körperschaft handelt? Oder vor den Zivilrichter, wie bei einem einfachen Nachbarschaftsstreit?
Genau diese Frage musste der Kassationsgerichtshof 1970 in einem Urteil entscheiden, das bis heute eine absolute Referenz für alle Eigentümer von Grundstücken in einer Parzellierung darstellt. Und die Antwort ist beruhigend: Nur der Zivilrichter ist zuständig für die Anwendung oder Auslegung der Klauseln eines Lastenhefts, selbst wenn dieses durch Präfekturverfügung genehmigt wurde. Warum? Weil das Lastenheft ein privatrechtlicher Vertrag zwischen dem Parzellierer und den Erwerbern ist. Und ein Vertrag ist einzuhalten – unabhängig vom Status des Unterzeichners.
Diese Entscheidung, die vor über 50 Jahren ergangen ist, hat nichts von ihrer Aktualität verloren. Sie schützt die Erwerber vor Versuchen der Gemeinden, sich über die von ihnen selbst auferlegten Regeln hinwegzusetzen. Wenn Sie also Eigentümer in Lesneven oder anderswo sind und Ihre Gemeinde beschließt, unter Verstoß gegen das Lastenheft zu bauen, wissen Sie nun, an welche Tür Sie klopfen müssen. Aber Achtung: Alles hängt von der Art Ihrer Klage ab. Eine Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Anfang der 1960er Jahre beschließt die Stadt Brest – genauer gesagt die damalige Gemeinde – ein Grundstück zu parzellieren, um dort Wohnhäuser zu errichten. Sie handelt als Parzellierer. Die Parzellierung wird durch Präfekturverfügung genehmigt, und ein Lastenheft wird erstellt, das verschiedene Dienstbarkeiten enthält, darunter eine Abstandsdienstbarkeit. Herr X, eine Privatperson, erwirbt ein Grundstück und baut sein Haus unter Einhaltung dieser Dienstbarkeit.
Einige Jahre später beschließt die Gemeinde, die sich ein Grundstück für öffentliche Zwecke vorbehalten hatte, dort eine Schule zu errichten. Problem: Das Gebäude wird unter Verstoß gegen die im Lastenheft vorgesehene Abstandsdienstbarkeit errichtet. Herr X, dessen Aussicht und Sonneneinstrahlung beeinträchtigt sind, verklagt die Gemeinde vor dem tribunal de grande instance (heute tribunal judiciaire) auf Einhaltung des Vertrags.
Die Gemeinde erhebt die Einrede der Unzuständigkeit des Zivilrichters: Ihrer Ansicht nach handelt es sich um öffentliche Arbeiten (Bau einer Schule) durch eine öffentliche Person, und nur der Verwaltungsrichter sei zuständig. Sie beruft sich auch darauf, dass das Lastenheft durch Präfekturverfügung genehmigt wurde, was ihm eine administrative Natur verleihe. Die ersten Richter geben ihr recht? Nein. Das Berufungsgericht Rennes und dann der Kassationsgerichtshof weisen die Unzuständigkeitseinrede zurück. Sie stellen fest, dass die Klage von Herrn X nicht auf einem Schaden durch öffentliche Arbeiten beruht, sondern ausschließlich auf der Nichteinhaltung des privatrechtlichen Vertrags, der das Lastenheft darstellt.
Wendung: Die Gemeinde versucht noch geltend zu machen, dass Arbeiten an einem Gebäude durch eine öffentliche Körperschaft in die Zuständigkeit des Verwaltungsrichters fallen, aber der Kassationsgerichtshof fegt das Argument vom Tisch: Die Verletzung einer Abstandsdienstbarkeit stellt einen Eingriff in ein Eigentumsrecht dar, und die Nichtbeachtung einer Dienstbarkeit ist als Vertragsverletzung zu werten. Die Zuständigkeit des Zivilrichters ist somit gegeben.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Um das Urteil zu verstehen, muss man zunächst die grundlegende Unterscheidung zwischen zwei Gerichtsbarkeiten in Frankreich erfassen: der Verwaltungsgerichtsbarkeit (die Streitigkeiten mit der Verwaltung entscheidet) und der ordentlichen Gerichtsbarkeit (die Streitigkeiten zwischen Privatpersonen entscheidet). Grundsätzlich sind Verträge, die von einer öffentlichen Person geschlossen werden, Verwaltungsverträge, und Streitigkeiten daraus fallen in die Zuständigkeit des Verwaltungsrichters. Es gibt jedoch Ausnahmen, insbesondere wenn der Vertrag ein privatrechtlicher Vertrag ist.
Im vorliegenden Fall ist das Lastenheft einer Parzellierung ein Vertrag zwischen dem Parzellierer (auch wenn öffentlich) und den Erwerbern der Grundstücke. Er regelt die Rechte und Pflichten aller Beteiligten an den Grundstücken, wie Abstands-, Fluchtlinien- oder Bauregeln. Der Kassationsgerichtshof stellt klar, dass dieser Vertrag ein privatrechtlicher Vertrag ist, und zwar auch dann, wenn er durch eine Präfekturverfügung genehmigt wurde. Die administrative Genehmigung ändert nichts an seiner vertraglichen Natur.
Sodann prüft der Gerichtshof die Grundlage der Klage von Herrn X. Dieser verlangt nicht Schadensersatz für einen durch öffentliche Arbeiten verursachten Schaden (z. B. Baulärm). Er verlangt lediglich, dass die Gemeinde die im Vertrag vorgesehene Abstandsdienstbarkeit einhält, und wenn nicht, dass sie zum Abriss oder zur Entschädigung verurteilt wird. Es handelt sich um eine vertragliche Klage: Die rechtliche Grundlage ist Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der zum Ersatz des durch Verschulden verursachten Schadens verpflichtet, aber vor allem die zwangsweise Durchsetzung des Vertrags.
Der Kassationsgerichtshof bestätigt die Begründung der Vorinstanzen: Da die Klage ausschließlich auf die Einhaltung des Vertrags durch den Parzellierer gestützt ist und nicht auf einen Schaden durch öffentliche Arbeiten, ist die ordentliche Gerichtsbarkeit zuständig. Er fügt hinzu, dass die Verletzung einer Dienstbarkeit einen Eingriff in ein Eigentumsrecht darstellt, was die Zuständigkeit des Zivilrichters als natürlichen Hüter des Privateigentums noch verstärkt.
