Decisione di riferimento : cc • N° 65-10.444 • 1968-05-03 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: acquistate un bel terreno a Saint-Jean-de-Luz, con vista sul mare, per costruirvi la casa dei vostri sogni. Il venditore vi consegna un certificato urbanistico (documento ufficiale che indica se il terreno è edificabile). Solo che questo certificato è stato rilasciato dal lottizzante (colui che ha suddiviso il terreno in lotti), non dal venditore stesso. Un dettaglio? Non per la giustizia. Questa situazione, vissuta da una coppia della regione, ha dato luogo a una sentenza della Corte di cassazione del 3 maggio 1968 (n. 65-10.444) che continua a fare giurisprudenza. All'epoca, la legge del 15 giugno 1943 imponeva questo obbligo al venditore di un terreno, ma i decreti attuativi dell'ordinanza del 31 dicembre 1958 lo hanno esteso al lottizzante. La questione era: il lottizzante doveva consegnare questo documento prima dell'entrata in vigore di tali decreti? La risposta, come vedremo, è no. Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario o futuro acquirente? Immergiamoci in questa storia.
I fatti: una storia come tante
Prendiamo l'esempio del Sig. e della Sig.ra Dupont, residenti a Pau, che desiderano investire in un terreno edificabile a Saint-Jean-de-Luz. Contattano un lottizzante, la società « Côte Basque Aménagement », che vende loro un lotto urbanizzato. Il contratto di vendita viene firmato nel 1960. Il lottizzante consegna loro un certificato urbanistico, ma qualche mese dopo, i Dupont scoprono che il terreno è in realtà inedificabile (zona alluvionale, servitù di pubblica utilità). Furiosi, citano in giudizio il lottizzante chiedendo la nullità della vendita per mancata consegna di un certificato urbanistico conforme. Il lottizzante si difende: non era tenuto a rilasciare questo documento, poiché l'obbligo gravava solo sul venditore (e lui non era il venditore, ma il lottizzante). I Dupont ribattono che la legge del 15 giugno 1943 impone questo obbligo a chiunque venda un terreno, compreso il lottizzante. Il tribunale di primo grado dà loro ragione. Il lottizzante fa appello. La corte d'appello di Pau, nel 1964, annulla la vendita e condanna il lottizzante a rimborsare il prezzo. Il lottizzante ricorre in cassazione. La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello: ritiene che i giudici di merito abbiano applicato male la legge. Infatti, l'obbligo di rilasciare un certificato urbanistico deriva, per il lottizzante, solo dai decreti emanati dopo l'ordinanza del 31 dicembre 1958. Ora, la vendita era avvenuta prima di tali decreti. Il lottizzante non era quindi tenuto a consegnare questo documento. I Dupont perdono la causa, ma la decisione fissa una regola importante.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere, bisogna tornare ai testi. La legge del 15 giugno 1943, nel suo articolo 116 del Codice dell'urbanistica (oggi abrogato), imponeva al venditore di un terreno di consegnare un certificato urbanistico all'acquirente. Ma che dire del lottizzante? Il lottizzante non è il venditore del terreno, è colui che suddivide una proprietà fondiaria in lotti destinati a essere edificati. La legge del 1943 non lo menzionava. L'ordinanza del 31 dicembre 1958 ha modificato il Codice dell'urbanistica, ma i decreti attuativi che precisano gli obblighi del lottizzante sono intervenuti solo successivamente. La Corte di cassazione, nella sua sentenza del 3 maggio 1968, ha quindi giudicato che « solo i decreti successivi all'ordinanza del 31 dicembre 1958 pongono a carico del lottizzante l'obbligo di rilasciare un certificato urbanistico che la legge del 15 giugno 1943 impone solo al venditore ». In chiaro, finché questi decreti non erano in vigore, il lottizzante non aveva alcun obbligo legale di fornire questo documento. Attenzione però: questa decisione non significa che il lottizzante possa ingannare l'acquirente. Dice semplicemente che la nullità della vendita per mancanza di certificato urbanistico non può essere invocata contro di lui per vendite anteriori ai decreti. Quello che pochi sanno è che la Corte di cassazione ha anche verificato che i Dupont non avessero altri rimedi, come un'azione per dolo (inganno) o per vizi occulti. Ma loro non avevano invocato questi fondamenti. La loro richiesta era basata unicamente sulla mancanza del certificato urbanistico. Risultato: hanno perso.
Cosa cambia per voi — concretamente
Concretamente, questa decisione ha un impatto diretto sulle controversie riguardanti vendite di terreni antiche, in particolare quelle realizzate prima del 1960. Se siete acquirenti di un terreno a Saint-Jean-de-Luz o altrove, e la vendita è avvenuta prima dei decreti attuativi dell'ordinanza del 1958, non potete chiedere l'annullamento della vendita per il motivo che il lottizzante non ha fornito un certificato urbanistico. Al contrario, se la vendita è successiva a tali decreti (grosso modo dopo il 1960), il lottizzante è tenuto a questo obbligo. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui i proprietari contestavano una vendita antica invocando questa mancanza di certificato. La giurisprudenza del 1968 veniva loro opposta. Per i lottizzanti, questa decisione è uno scudo: limita la loro responsabilità per le vendite anteriori ai decreti. Ma attenzione: ciò non li dispensa dal fornire un certificato urbanistico per le vendite recenti. Per i no
