Decisione di riferimento: cc • N° 73-90.569 • 1974-05-16 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato un locale commerciale a Parentis-en-Born, con l'intenzione di installarvi un'attività di stoccaggio di mobili ed elettrodomestici. Ottenete un permesso di costruire per alcuni lavori interni, specificando bene la destinazione. Un anno dopo, affittate il locale a un commerciante. Ma invece di stoccare, questi vi installa un'attività di vendita al dettaglio, o peggio, un luogo di vita. Cosa succede? Potreste essere perseguiti penalmente per violazione del permesso di costruire, anche se non siete l'autore del cambiamento. È esattamente ciò che ha stabilito la Corte di cassazione in una decisione del 16 maggio 1974, ancora oggi applicabile.
Questa decisione riguarda un proprietario che aveva ottenuto un permesso per un locale destinato allo stoccaggio di mobili ed elettrodomestici. Il locatario ha trasformato i locali in un negozio di vendita. Il proprietario è stato condannato per violazione della normativa sul permesso di costruire, con la motivazione che non aveva vigilato sul rispetto degli impegni assunti al momento del rilascio del permesso. In parole povere, il permesso di costruire non è un semplice foglio: crea obblighi che gravano sul proprietario, anche quando il bene è locato.
Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario, locatario o professionista dell'immobiliare? Questa decisione illustra un principio fondamentale del diritto urbanistico: la destinazione di una costruzione, come definita nel permesso di costruire, deve essere rispettata per tutta la durata di vita dell'edificio, pena sanzioni penali (ammenda, ripristino) e civili (risarcimento danni). E voi, proprietario, siete il primo responsabile. Allora, come reagire?
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un locale commerciale a Parentis-en-Born, presenta una domanda di permesso di costruire per sistemare un locale destinato allo stoccaggio di mobili ed elettrodomestici. Il permesso viene accordato, con prescrizioni precise sulla destinazione. Il Sig. X esegue i lavori conformemente al permesso, poi concede il locale in locazione a un commerciante. Il locatario, senza informare il proprietario, modifica la sistemazione interna e trasforma il locale in un negozio di vendita al dettaglio. Un controllo urbanistico viene effettuato e viene constatata l'infrazione: la destinazione reale dei luoghi non corrisponde a quella indicata nel permesso di costruire.
Il proprietario viene perseguito penalmente. Si difende sostenendo che è stato il locatario a modificare l'uso, e che lui stesso si è limitato a eseguire il permesso. La corte d'appello lo condanna per violazione della normativa sul permesso di costruire. Il Sig. X ricorre in cassazione. Sostiene che il permesso non imponeva nulla riguardo alla sistemazione interna, e che le modifiche apportate dal locatario non possono essergli imputate.
La Corte di cassazione rigetta il ricorso. Ritiene che il permesso di costruire fosse stato rilasciato in considerazione degli impegni assunti dal proprietario sulla destinazione delle costruzioni progettate. Non vigilando sul rispetto di tali impegni, il proprietario ha commesso un'infrazione, anche se il locatario è l'autore materiale del cambiamento. In altri termini, il proprietario rimane il garante del rispetto del permesso di costruire, nei confronti dell'amministrazione, per tutta la durata del contratto di locazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il ragionamento della Corte di cassazione si basa sull'articolo L. 480-4 del Codice dell'urbanistica (nella versione applicabile all'epoca), che punisce l'esecuzione di lavori non conformi a un permesso di costruire. Ma la questione era chi fosse responsabile quando il proprietario non è l'autore dei lavori. La Corte risponde: la persona che ha ottenuto il permesso (il proprietario) è responsabile della sua corretta esecuzione, anche se non ha personalmente effettuato i lavori.
Perché tale rigore? Perché il permesso di costruire è un atto amministrativo individuale che autorizza lavori precisi, in funzione di una destinazione dichiarata. Se la destinazione cambia, l'amministrazione deve poter verificare se le nuove norme urbanistiche (parcheggi, sicurezza, ecc.) sono rispettate. Il proprietario, in quanto committente, è l'unico interlocutore dell'amministrazione. Non può trincerarsi dietro il suo locatario.
Attenzione, tuttavia: questa decisione non ha creato una responsabilità assoluta. Il proprietario può essere esonerato se prova di aver preso tutte le precauzioni necessarie affinché il locatario rispetti la destinazione (ad esempio, inserendo una clausola nel contratto di locazione che vieti qualsiasi cambiamento di destinazione d'uso, ed effettuando controlli regolari). Ma nel caso di specie, il proprietario non aveva previsto nulla.
Quello che pochi sanno è che questa giurisprudenza è ancora attuale. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui proprietari, in particolare a Dax, sono stati condannati per cambiamenti d'uso effettuati dai loro locatari, anche quando il contratto di locazione prevedeva una clausola di rispetto della destinazione. Ma la clausola non basta: bisogna anche dimostrare di aver adottato misure di controllo effettive.
