Décision de référence : cc • N° 93-21.323 • 1996-12-03 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Mont-de-Marsan, dans une résidence calme. Un jour, vous apprenez que l'un des copropriétaires, une société commerciale, a été placé en règlement judiciaire (ancêtre du redressement judiciaire). Aussitôt, le syndic vous annonce que les charges de copropriété dues par cette société depuis le jugement ne seront peut-être jamais payées. Vous vous demandez : qui va payer l'entretien des parties communes, l'ascenseur, le jardin ? Cette question, cruciale pour des centaines de copropriétés, a trouvé une réponse claire dans un arrêt de la Cour de cassation du 3 décembre 1996. En substance, la Haute juridiction a affirmé que les charges de copropriété postérieures au jugement d'ouverture sont des dettes de la masse, c'est-à-dire qu'elles doivent être payées par la procédure collective, car elles servent à préserver le patrimoine commun.
undefined, même si un copropriétaire est en difficulté financière, la copropriété ne doit pas subir la dégradation de ses parties communes. Les charges continuent de courir et doivent être honorées. Cette décision, rendue il y a près de trente ans, reste une référence absolue pour tous les syndics et copropriétaires confrontés à une procédure collective.
Mais qu'est-ce que ça change concrètement pour vous ? Faut-il craindre que votre syndicat soit impayé ? Et comment réagir si un copropriétaire fait l'objet d'une liquidation judiciaire ? Plongeons dans cette affaire.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire oppose deux syndicats de copropriétaires (les représentants légaux de deux immeubles) à la société SIP Industries, une entreprise en difficulté. La société, propriétaire de lots dans ces copropriétés, a été placée en règlement judiciaire le 3 mai 1984. Plus tard, un concordat (plan de redressement) a été homologué le 7 juillet 1986, mais la société a ensuite été mise en liquidation des biens (ancêtre de la liquidation judiciaire) le 3 juillet 1987. Pendant ces périodes, les charges de copropriété, pourtant indispensables à l'entretien des immeubles, n'ont pas été payées par SIP Industries.
Les syndicats demandent alors au syndic de la liquidation des biens, M. X, le paiement des charges dues pour la période du 3 mai 1984 au 7 juillet 1986 (période du règlement judiciaire jusqu'au concordat) et pour la période postérieure au 3 juillet 1987 (après la liquidation). Le syndic refuse, arguant que ces charges n'étaient pas des dettes de la masse (c'est-à-dire des dettes nées après l'ouverture de la procédure, qui doivent être payées par priorité), mais des dettes antérieures, soumises à la procédure collective (et donc souvent non recouvrables).
La cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 15 décembre 1992, donne raison aux syndicats. Le syndic de la liquidation se pourvoit en cassation. Il reproche à la cour d'appel d'avoir jugé que ces charges étaient des dettes de la masse sans que les syndicats aient démontré que ces charges étaient nécessaires à la préservation du patrimoine. Mais la Cour de cassation rejette son pourvoi et confirme l'arrêt.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation, dans son arrêt du 3 décembre 1996, s'appuie sur un principe simple et logique : les charges de copropriété ont pour nature de préserver le patrimoine commun. Sans elles, l'immeuble se dégraderait et perdrait de sa valeur. Or, une fois qu'une procédure collective est ouverte (règlement judiciaire ou liquidation des biens), le débiteur continue d'utiliser ou de détenir ses biens. L'immeuble, en tant que bien, doit être entretenu pour ne pas se déprécier. Les charges postérieures au jugement d'ouverture sont donc des dettes de la masse, c'est-à-dire des dettes nées après l'ouverture de la procédure, qui doivent être payées par priorité sur les autres créances (article 40 de la loi du 13 juillet 1967, alors en vigueur, remplacé depuis par l'article L. 641-13 du Code de commerce).
Le raisonnement des juges est le suivant : « attendu qu'après avoir retenu que les charges de copropriété tendent par nature à préserver le patrimoine, nécessairement appelé à se déprécier si elles n'étaient pas exposées, la cour d'appel en a justement déduit que les charges de copropriété dues pour la période postérieure au prononcé du règlement judiciaire du débiteur et allant jusqu'au jugement homologuant le concordat, ainsi que celles dues pour la période postérieure au jugement prononçant la liquidation des biens, étaient des dettes de la masse ».
undefined les juges n'ont pas exigé que les syndicats prouvent que chaque charge était indispensable. Ils ont considéré que, par nature, toutes les charges de copropriété (entretien courant, travaux, assurances, etc.) contribuent à la conservation de l'immeuble. Ce raisonnement est une confirmation de la jurisprudence antérieure : les charges de copropriété sont considérées comme des dépenses nécessaires à la conservation du bien, et donc prioritaires dans le cadre d'une procédure collective.
Attention toutefois : cette solution ne vaut que pour les charges postérieures au jugement d'ouverture. Les charges antérieures restent soumises au régime des créances antérieures, souvent non recouvrables dans une liquidation. undefined, c'est que ce principe a été étendu par la suite aux charges de copropriété dues après un jugement de sauvegarde ou de redressement judiciaire.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les copropriétaires et syndics : Si un copropriétaire est placé en redressement ou liquidation judiciaire, les charges de copropriété qui naissent après le jugement d'ouverture sont des dettes de la masse. Cela signifie que le syndic de la procédure collective doit les payer par priorité. En pratique, le syndic de copropriété doit déclarer ces créances au passif de la procédure collective, mais pour les charges postérieures, il peut aussi les réclamer directement au mandataire judiciaire ou au liquidateur en tant que dettes de la masse. Si le liquidateur ne les paie pas, le syndicat peut saisir le juge-commissaire pour obtenir le paiement.
Exemple concret : À Capbreton, une copropriété de 20 lots compte un copropriétaire personne morale qui est mis en liquidation judiciaire en janvier 2023. Les charges annuelles de cet appartement sont de 3 000 €. Si le syndicat ne peut pas récupérer les charges de 2023 et 2024, cela représenterait 6 000 €, une somme importante pour une petite copropriété. Grâce à cette jurisprudence, le syndicat peut exiger du liquidateur qu'il paie ces charges, car elles sont nées après la liquidation. Le liquidateur devra les régler sur les fonds disponibles de la liquidation, avant de désintéresser les créanciers chirographaires (non prioritaires).
Pour les propriétaires bailleurs : Si vous êtes locataire d'un immeuble en copropriété, vous n'êtes pas directement concerné par le paiement des charges de copropriété (c'est le propriétaire qui les paie). Mais si votre propriétaire fait l'objet d'une procédure collective, sachez que les charges de copropriété continuent d'être dues et que le syndicat peut agir contre la masse. Votre loyer, en revanche, reste dû au propriétaire (ou au mandataire).
Pour les acquéreurs : Lorsque vous achetez un lot dans une copropriété, vous devez vérifier si le vendeur a des impayés de charges. Si le vendeur est en procédure collective, les charges postérieures à l'ouverture sont prioritaires et ne seront pas effacées par la liquidation. Vous pouvez donc, après l'achat, réclamer au liquidateur le paiement des charges dues pour la période postérieure au jugement.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Déclarez rapidement les créances de charges à la procédure collective. Dès que vous avez connaissance de l'ouverture d'une procédure collective (redressement ou liquidation) contre un copropriétaire, le syndic doit déclarer toutes les créances de charges, y compris celles à échoir. Les charges postérieures seront traitées comme dettes de la masse, mais il faut les réclamer.
- Exigez du liquidateur le paiement des charges postérieures. N'attendez pas la clôture de la procédure. Adressez une mise en demeure au mandataire judiciaire ou au liquidateur, en vous référant à l'arrêt du 3 décembre 1996. En cas de refus, saisissez le juge-commissaire.
- Vérifiez la situation juridique de chaque copropriétaire. Lors de l'établissement de l'état des charges, le syndic doit s'informer régulièrement de la situation des copropriétaires personnes morales (sociétés). Un contrôle via le registre du commerce et des sociétés (RCS) peut révéler une procédure collective en cours.
- Prévoyez un fonds de prévoyance dans le budget de la copropriété. Pour faire face aux impayés, même temporaires, il est prudent de constituer un fonds de prévoyance (par exemple 5% du budget annuel) qui permettra de payer les fournisseurs en attendant le recouvrement des charges auprès de la masse.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision de 1996 s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà, dans un arrêt du 3 février 1993 (n° 91-10.029), la Cour avait jugé que les charges de copropriété postérieures au jugement d'ouverture d'une procédure collective sont des dettes de la masse. La décision de 1996 ne fait que confirmer ce principe en le motivant par la nature même des charges : préserver le patrimoine. Depuis, la loi a évolué : la loi du 13 juillet 1967 a été remplacée par le Code de commerce, mais le principe est repris à l'article L. 641-13 du Code de commerce (pour les liquidations) et à l'article L. 622-17 (pour les sauvegardes et redressements). Les tribunaux appliquent toujours la même solution.
En revanche, il existe une nuance : pour les charges de copropriété antérieures au jugement d'ouverture, elles ne sont pas des dettes de la masse et doivent être déclarées au passif. Elles seront payées dans l'ordre des créanciers, souvent avec un faible dividende (parfois rien). D'où l'importance de bien distinguer les charges selon leur date d'exigibilité.
undefined, j'ai rencontré des dossiers où le liquidateur contestait le caractère de dette de la masse pour des charges de travaux importants (par exemple, la réfection de la toiture). Or, la jurisprudence considère que même les travaux d'amélioration, s'ils sont nécessaires à la conservation de l'immeuble, peuvent être qualifiés de dettes de la masse. La tendance actuelle est donc large : toute charge qui contribue à éviter la dépréciation du bien est prioritaire.
Ce que vous devez retenir absolument
- Les charges de copropriété postérieures à l'ouverture d'une procédure collective sont des dettes de la masse. Elles doivent être payées par le liquidateur ou l'administrateur judiciaire.
- Vous devez les réclamer activement. Ne vous contentez pas de la déclaration de créance : adressez une demande de paiement au mandataire en vous fondant sur cette jurisprudence.
- En cas de refus, saisissez le juge-commissaire. Il peut ordonner le paiement sous astreinte.
- Pour les charges antérieures, déclarez-les au passif. Elles seront traitées comme des créances ordinaires, souvent non recouvrables en liquidation.
- Anticipez les impayés. Un fonds de prévoyance dans le budget de la copropriété permet de faire face aux retards de paiement de la part de la masse.
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