Decisione di riferimento: cc • N° 12-29.368 • 2014-01-22 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato un appartamento su carta a Biscarrosse, con i piedi nella sabbia, e ricevete una fattura di spese condominiali per lavori di copertura effettuati prima ancora che i muri della vostra futura abitazione siano usciti da terra. Sorprendente, vero? Eppure, è la controversia che ha opposto un promotore e degli acquirenti a Capbreton, fino a quando la Corte di Cassazione ha chiarito le cose nel 2014. Ma cosa cambia esattamente per voi? Analizziamo insieme questa decisione.
Questa questione agita regolarmente le comproprietà in costruzione. Chi deve pagare le spese prima della consegna? Il promotore, rimasto proprietario, o l'acquirente, che ha firmato un contratto di vendita in stato futuro di completamento (VEFA)? La risposta della Corte di Cassazione è chiara: fino a quando il lotto non è completato, l'acquirente non ne è proprietario ai sensi del regolamento di condominio. Non può quindi essere tenuto al pagamento delle spese relative a quel lotto. In altre parole, il promotore rimane debitore delle spese fino al completamento effettivo dei lotti venduti.
Attenzione però: il diavolo si nasconde nei dettagli. Cosa significa esattamente "completamento"? Come provarlo? E cosa fare se l'amministratore vi richiede comunque delle somme? Questo articolo vi spiega tutto, con esempi concreti tratti dalla mia pratica nelle Landes e sulla Costa Azzurra.
I fatti: una storia come tante
Nel 1975, il Signor e la Signora X firmano un contratto di VEFA per acquistare diversi lotti in una residenza a Capbreton. Il promotore, la società Y, si impegna a costruire l'edificio e a consegnare i lotti. Passano alcuni anni, l'edificio è parzialmente completato, ma alcuni lotti dei coniugi X non lo sono ancora. L'amministratore del condominio, appena costituito, richiede allora agli acquirenti il pagamento delle spese condominiali per tutti i lotti, compresi quelli non completati. Rifiuto degli acquirenti: secondo loro, devono pagare solo per i lotti consegnati e abitabili. L'amministratore adisce il tribunale di grande istanza di Mont-de-Marsan.
In primo grado, i giudici danno ragione all'amministratore: ritengono che, poiché l'edificio è in parte in condominio (alcuni lotti sono completati e occupati), lo status di condominio si applica a tutti i lotti, anche non completati. I coniugi X sono quindi condannati a pagare l'intero importo delle spese richieste. Non contenti, fanno appello. La corte d'appello di Pau conferma la sentenza: ritiene che l'edificio venduto per lotti in VEFA sia soggetto allo status di condominio non appena è in parte completato, e che gli acquirenti debbano sopportare le spese di tutti i loro lotti, anche non consegnati.
I coniugi X ricorrono quindi in Cassazione. Il loro avvocato sostiene che la VEFA è un contratto di costruzione e che, fino a quando il lotto non è completato, l'acquirente non ne ha la proprietà effettiva. Non può quindi essere tenuto al pagamento delle spese che sono la contropartita dei servizi e delle parti comuni. La Corte di Cassazione, con una sentenza del 22 gennaio 2014, dà loro ragione: cassa la sentenza della corte d'appello e rinvia la causa alla corte d'appello di Bordeaux. Per l'Alta Corte, l'acquirente di un lotto di condominio in VEFA è tenuto al pagamento delle spese condominiali solo a partire dal completamento dei lotti acquistati.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 2 della legge del 10 luglio 1965 (legge sulla comproprietà), che definisce le parti comuni e private. Ma soprattutto, interpreta l'articolo 14 della stessa legge, che prevede che le spese condominiali siano dovute dai condomini in base ai loro millesimi (quote di comproprietà). Ora, per essere condomino, bisogna essere proprietario di un lotto. In VEFA, la proprietà del lotto si trasferisce solo al completamento dei lavori, constatato da atto autentico (o da verbale di consegna). Fino a quel momento, il promotore rimane proprietario. In chiaro: fino a quando il lotto non è completato, l'acquirente non è ancora condomino di quel lotto. Non può quindi essere tenuto al pagamento delle spese relative a quel lotto.
Quello che pochi sanno è che la Corte di Cassazione aveva già stabilito questo principio in una sentenza del 18 giugno 2003 (N° 01-12.627). Ma la decisione del 2014 lo riafferma con forza, precisando che il completamento si valuta lotto per lotto, e non edificio per edificio. Così, anche se l'edificio è in gran parte consegnato, ogni acquirente paga le spese solo per i lotti che gli sono stati effettivamente rimessi. Il promotore, invece, rimane debitore delle spese per i lotti non completati, fino alla loro consegna.
I giudici respingono quindi l'argomento dell'amministratore secondo cui lo status di condominio si applica a tutto l'edificio non appena una parte è in condominio. Certo, il regolamento di condominio esiste fin dalla creazione dell'edificio, ma gli obblighi di ciascun condomino sorgono in date diverse a seconda del completamento dei loro lotti. È un'applicazione del principio dell'effetto relativo dei contratti (articolo 1199 del Codice civile): il contratto di VEFA vincola solo il promotore e l'acquirente, e non può imporre a quest'ultimo obblighi prima del trasferimento di proprietà.
