Entscheidungsreferenz: cc • N° 15-21.790 • 2017-03-30 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer charmanten Villa in Beaulieu-sur-Mer mit Meerblick. Sie haben sie vor zehn Jahren in vollem Vertrauen von einem Notar gekauft. Eines Tages erhalten Sie einen eingeschriebenen Brief von der Verwaltung: Ihre Bauten ragen in die Zone der fünfzig geometrischen Schritte hinein (ein Küstenstreifen von 50 Schritten, etwa 81 Meter, im Eigentum des Staates). Sie werden aufgefordert, abzureißen. Ihre schöne Villa, Ihre Investition, alles muss verschwinden? Das ist die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt, der mit einer solchen Streitigkeit konfrontiert ist.
Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 30. März 2017 (Nr. 15-21.790) gibt eine differenzierte Antwort: Der gute Glaube des Erwerbers und ein gemeinsamer Irrtum können dem Abriss entgegenstehen. Kurz gesagt: Wenn Sie gekauft haben, ohne zu wissen, dass das Grundstück in dieser Zone liegt, und alle um Sie herum ebenfalls dachten, der Bau sei legal, könnten Sie geschützt sein.
Was ändert das genau? Tauchen wir in diesen Fall ein, um zu verstehen, wie die Richter argumentieren und was Sie tun sollten, wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, ein Rentner, kauft 2003 ein Grundstück in Beaulieu-sur-Mer mit einem kleinen bestehenden Gebäude. Er nimmt Umbauten vor, vergrößert die Terrasse, installiert einen Gartenschuppen. Einige Jahre später teilt ihm die Verwaltung mit, dass sein Grundstück in der Zone der fünfzig geometrischen Schritte liegt, die Eigentum des Staates ist, und ordnet den Abriss aller Bauten an. Herr X legt Widerspruch ein: Er behauptet, gutgläubig gekauft zu haben, ohne zu wissen, dass das Grundstück in dieser Zone liegt, und der Verkäufer habe ihm garantiert, dass alles in Ordnung sei.
Das erstinstanzliche Gericht gibt ihm recht, aber das Berufungsgericht von Aix-en-Provence ordnet den Abriss an, da der gute Glaube nicht ausreiche: Die Zone ist unverjährbar, daher ist jeder Bau rechtswidrig. Herr X legt Kassation ein.
Vor dem Kassationsgerichtshof macht er geltend, dass er gutgläubig war und alle in der Nachbarschaft dachten, die Bauten seien erlaubt. Er beruft sich auf den gemeinsamen Irrtum (eine von allen geteilte Überzeugung, dass die Situation legal ist) und die Theorie des gutgläubigen Besitzes. Die Kernfrage: Kann der gute Glaube des Erwerbers den Abriss von Bauwerken auf öffentlichem Grund verhindern?
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er erinnert daran, dass die Richter, um den Abriss anzuordnen, prüfen müssen, ob der Erwerber gutgläubig war und sich auf einen gemeinsamen Irrtum berufen konnte. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht diese Prüfung nicht vorgenommen und seiner Entscheidung damit die rechtliche Grundlage entzogen.
Die rechtliche Grundlage ist Artikel 1240 des Code civil (früher 1382), der verpflichtet, den durch eigenes Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen. Aber hier liegt kein Verschulden vor, wenn der Erwerber die Rechtswidrigkeit in gutem Glauben nicht kannte. Der Kassationsgerichtshof führt eine Ausnahme ein: Guter Glaube und gemeinsamer Irrtum können den Abriss als unverhältnismäßig erscheinen lassen.
Was nur wenige wissen: Die Zone der fünfzig geometrischen Schritte ist öffentliches Meeresgebiet, unverjährbar, was bedeutet, dass der Staat theoretisch jederzeit den Abriss verlangen kann. Aber die neuere Rechtsprechung mildert diese Strenge. Das Urteil vom 30. März 2017 fügt sich in einen Trend zum Schutz gutgläubiger Erwerber ein. Es handelt sich nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine Entwicklung: Die Richter müssen nun die Umstände abwägen.
Der Kassationsgerichtshof verweist den Fall an ein anderes Berufungsgericht, das den guten Glauben von Herrn X prüfen muss. Klar ist: Der Abriss ist nicht automatisch, selbst auf öffentlichem Grund.
Was das für Sie konkret ändert
Vermietender Eigentümer: Wenn Sie ein Gebäude auf der Zone der fünfzig geometrischen Schritte vermieten, könnten Sie zum Abriss gezwungen werden. Aber wenn Sie gutgläubig erworben haben, können Sie sich wehren. Beispiel: In Beaulieu-sur-Mer vermietet ein Eigentümer ein Studio an einen Touristen. Der Staat verlangt den Abriss. Dank dieser Entscheidung kann der Eigentümer seinen guten Glauben geltend machen, wenn der Kauf äußerlich ordnungsgemäß war.
Erwerber: Prüfen Sie vor dem Kauf einer Villa in Monaco oder an der Côte d'Azur den Status des Grundstücks. Wenn Sie bereits Eigentümer sind und die Verwaltung Sie angreift, ist diese Entscheidung Ihr Schutzschild. Sie müssen Ihren guten Glauben nachweisen: keine Kenntnis der Rechtswidrigkeit, keine Warnung durch den Notar, berechtigte Annahme der Legalität der Bauten.
Wohnungseigentümer: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nizza, wenn Gemeinschaftsflächen in die Zone der fünfzig geometrischen Schritte ragen, kann der Verwalter angegriffen werden. Aber jeder einzelne Wohnungseigentümer kann seinen guten Glauben geltend machen, um den Abriss seines Anteils zu vermeiden.
Achtung jedoch: Der gute Glaube allein reicht nicht immer. Es bedarf auch eines gemeinsamen Irrtums, d.h. alle (Verwaltung, Nachbarn, Notar) dachten, der Bau sei legal. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen die Verwaltung die Bauten jahrelang stillschweigend geduldet hatte, was den gemeinsamen Irrtum verstärkt.
Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, sollten Sie
