参考判决： cc • N° 64-93.629 • 1965-12-22 • 查看判决 →
设想一下：您在上科西嘉省（Haute-Corse）的圣弗洛朗（Saint-Florent）拥有一块土地。您决定将其分割成三块单独出售。一位买家出现，您签署了预售协议（compromis de vente）。但您尚未获得分区许可。该协议有效吗？能否被撤销？
这正是法国最高法院在1965年通过一项至今仍具权威性的判决所解决的问题。答案很明确：未经事先许可，任何地块销售承诺均无效。这一教训适用于所有业主，尤其是在建筑用地抢手的科西嘉岛。
这项判决虽已有近六十年历史，却仍是房地产专业人士和个人的参考依据。它提醒我们，城市规划法（droit de l'urbanisme）对手续要求毫不含糊。那么，未经许可签署预售协议会面临什么风险？又如何保护自己？请继续阅读。
事实：每天都会发生的故事
X先生是圣弗洛朗的业主，1958年决定对其土地进行分区开发。他将土地分割成多个地块，并与多位买家签署了预售协议。问题在于：他尚未获得《城市规划与住房法典》（Code de l'urbanisme et de l'habitation）第107条所要求的分区许可。当时，1958年12月31日的法令规定了过渡条款，但1959年7月28日的新法令即将生效。在此期间，旧规则仍然适用。
X先生因未经许可出售地块而受到刑事追诉。在法官面前，他辩称这些协议并非最终销售，而仅仅是承诺。他还援引过渡期，认为新规则尚未适用。但上诉法院（cour d'appel）判处他有罪。他向最高法院提起上诉。
最高法院驳回了他的上诉。最高法院认为，初审法官正确适用了1958年12月31日法令第15条：旧第107条的手续在1959年7月28日法令生效前仍然有效。无论X先生签署的是预售协议还是最终契据：仅凭未经许可承诺出售地块即构成违法行为。
法院推理——解析
最高法院依据1958年12月31日第58-1466号法令第15条。通俗地说，该条款规定：“在过渡期内，关于分区许可申请文件组成的旧规则（《城市规划与住房法典》第107条）以及关于审查期限的旧规则（1944年6月12日条例第108条）继续适用，直至第3条所规定的新法令生效。”
简言之，在1959年7月28日法令生效前，旧手续必须遵守。而X先生在此日期前签署了预售协议，因此不能主张任何豁免。
接着，法院审查了预售协议的法律性质。X先生主张这些仅是单方承诺（promesses unilatérales），而非销售。但法院回应称，仅承诺未经许可出售地块即被禁止，无论该承诺是否最终转化为销售。违法行为自承诺之时即已成立。这是一个关键点：即使是预售合同也可能受到制裁。
最后，法院驳回了X先生关于初审法官未充分说明理由的主张。法院认为，已查明的五笔销售足以证明定罪正确，无需讨论每份协议的法律效力。总之，最高法院维持原判，强化了城市规划规则的严格性。
这对您意味着什么——具体影响
如果您是待分区土地的业主，该判决直接关系到您。在获得分区许可（或根据情况，获得开发许可 permis d'aménager）之前，您不能签署任何预售协议。例如，在卡尔维（Calvi），一块500平方米的可建用地可能价值约15万欧元。如果您在获得许可前签署了预售协议，买方可要求撤销合同，此外您还可能面临刑事追诉（罚款最高可达1.5万欧元甚至更高）。
如果您是买方，该判决保护您。您可以要求卖方在签署任何文件前出示许可证明。如果卖方已在未经许可的情况下签署了预售协议，您可以无罚金地撤销，甚至在遭受损失（例如土壤检测费或公证费）时要求损害赔偿。
对于房地产专业人士，该判决提醒，核实城市规划许可是一项事先义务。起草预售协议而未确认许可的房地产经纪人将承担民事和纪律责任。公证人（notaires）也首当其冲：如果缺乏许可，他们必须拒绝起草契据。
避免此类纠纷的四点建议
- 在任何承诺前核实许可：在签署预售协议或单方销售承诺前，要求卖方提供分区许可（或开发许可）副本。如果尚未获得，不要签署任何文件。
- 加入解除条件（condition suspensive）：在任何预售合同中，加入一条条款，规定销售以取得许可为前提。这样，如果许可未在规定期限内获得，合同无效，买方收回保证金。
- 聘请专业律师：无论是在圣弗洛朗还是其他地方，房地产法律师可以审阅您的预售协议并确保其合规。与风险相比，费用微不足道。
- 不要轻信口头承诺：卖方可能说“许可正在办理中”，但若无书面证据，您将处于弱势。要求官方证明（例如申请收据）。
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深入探讨：相关判例与演变
1965年的这项判决属于最高法院一贯的立场。例如，在1962年3月14日的一项判决（第60-10.123号）中，法院已裁定未经许可的地块销售承诺无效。最近，在2018年，法院明确，即使最终销售已完成，买方仍可援引缺乏许可要求宣告无效（Cass. 3e civ., 2018年6月21日，第17-20.714号）。
因此，趋势是加强对买方的保护。如果缺乏许可，法院毫不犹豫地宣告整个销售无效。对卖方而言，信息明确：最好在承诺前等待许可。对专业人士而言，必须保持警惕：一份简单的预售协议可能代价高昂。
常见问题
如果分区许可已申请但尚未获得，我可以签署预售协议吗？不能，这有风险。即使申请正在进行，预售协议仍属非法。最好等待获得许可。
如果我已签署未经许可的预售协议，该怎么办？如果您是买方，可以无成本撤销。如果您是卖方，请咨询律师以规范情况（尽快获得许可）。
获得分区许可需要多长时间？通常，预先申报（déclaration préalable）需要2至4个月，开发许可需要6至12个月。在卡尔维，敏感区域（海岸、山区）的期限可能延长。
有例外吗？有，对于少于2个地块且无公共道路的分区，只需预先申报。但在任何承诺前仍需获得许可。
卖方面临的刑事风险是什么？罚款1200欧元至1.5万欧元，累犯时更高（《城市规划法典》第L.480-4条）。如果预售协议被撤销，卖方可能被判支付损害赔偿。
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