Congé avec refus de renouvellement : comment un propriétaire peut couvrir une irrégularité de fond

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Hendaye, et vous venez d'acheter un immeuble avec un locataire en place. L'ancien propriétaire avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction. Mais ce congé était irrégulier : il n'avait pas été donné par le véritable propriétaire. Le locataire conteste tout. Que faire ? Cette question, je l'ai vue se poser des dizaines de fois dans mon cabinet. Et la réponse est claire : la Bail commercial : l'engagement solidaire des copreneurs">Cour de cassation a tranché en 2014. Le nouveau propriétaire peut "couvrir" l'irrégularité en manifestant son intention d'exécuter le congé. Mais attention, cela ne se fait pas en un claquement de doigts. Décryptons ensemble cette décision et ses implications concrètes.

Cette décision est une aubaine pour les acquéreurs de locaux commerciaux, mais elle peut aussi piéger les locataires qui espéraient un vice de forme pour faire annuler le congé. Comment réagir ?

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence par une vente. La société Setim, propriétaire de locaux commerciaux, vend son bien à la société Sbegi. Mais entre-temps, l'ancien propriétaire (Setim) avait déjà délivré un congé au locataire en place, avec refus de renouvellement du bail commercial et offre d'une indemnité d'éviction. Seul problème : Setim n'était plus propriétaire au moment de la délivrance du congé – la vente était déjà enregistrée. Le locataire, flairant l'irrégularité, a saisi la justice pour faire annuler le congé.

Le locataire arguait que le congé était entaché d'une irrégularité de fond (c'est-à-dire un défaut qui touche au fond du droit, pas juste une forme), car il avait été donné par une personne qui n'avait pas le pouvoir de le faire (le vendeur n'était plus propriétaire). En droit des baux commerciaux, un congé doit être délivré par le propriétaire actuel. La question était : l'acquéreur (Sbegi) pouvait-il "approuver" ou "couvrir" ce congé irrégulier ?

Le tribunal de première instance a annulé le congé. Mais la cour d'appel de Pau a donné raison à l'acquéreur, et la Cour de cassation a confirmé en 2014. Les juges suprêmes ont estimé que le nouveau propriétaire, en manifestant par des actes positifs son intention d'exécuter le congé (par exemple, en confirmant l'offre d'indemnité d'éviction), avait couvert l'irrégularité. undefined ce qui compte, c'est la volonté du véritable propriétaire au moment du procès.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation a fondé sa décision sur un principe général du droit des obligations : la ratification (ou confirmation) d'un acte nul par la personne qui avait le pouvoir de l'accomplir. Concrètement, l'article 1338 du Code civil (ancien) prévoit qu'un acte peut être confirmé par l'auteur ou son représentant. Ici, le nouveau propriétaire, en exécutant le congé (en proposant l'indemnité d'éviction, en engageant des démarches), a montré qu'il reprenait l'acte à son compte.

Les juges ont écarté l'argument du locataire selon lequel l'irrégularité de fond ne pouvait pas être couverte. Ils ont estimé que l'intention du nouveau propriétaire était claire : il ne s'agissait pas d'une simple inaction, mais d'actes positifs (lettres, paiement de l'indemnité, etc.). Attention toutefois : la simple connaissance de l'acte ne suffit pas. Il faut une manifestation expresse ou tacite, mais non équivoque, de volonté.

Cette décision est un revirement par rapport à une jurisprudence antérieure plus stricte. Avant, on considérait que l'irrégularité de fond était absolue et ne pouvait être couverte. Désormais, la Cour de cassation privilégie l'économie des actes et la sécurité juridique des transactions. undefined : cette solution s'inscrit dans une tendance plus large à assouplir les nullités de forme et de fond pour les baux commerciaux, afin de ne pas pénaliser les propriétaires de bonne foi.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur : Si vous achetez un local commercial avec un locataire en place, et que l'ancien propriétaire a déjà délivré un congé irrégulier, vous pouvez le "régulariser" en manifestant votre intention de l'exécuter. Par exemple, envoyez un courrier recommandé au locataire pour confirmer l'offre d'indemnité d'éviction. Mais faites-le rapidement : tout retard pourrait être interprété comme une renonciation. undefined, j'ai rencontré des dossiers où un acquéreur avait attendu 6 mois avant d'agir : le juge a estimé que ce délai était trop long et a annulé le congé. Soyez donc réactif.

Pour le locataire : Ne vous réjouissez pas trop vite d'une irrégularité de forme. Si le nouveau propriétaire montre clairement qu'il veut appliquer le congé, vous risquez de perdre votre procès. Vérifiez bien les actes du propriétaire : a-t-il envoyé des lettres ? A-t-il payé une provision sur l'indemnité ? Dans ce cas, il vaut mieux négocier l'indemnité d'éviction que de contester sur le fond. Exemple chiffré : à Anglet, un locataire a perdu 18 mois de procédure et 15 000 € de frais d'avocat pour finalement se voir appliquer un congé qu'il aurait pu négocier à l'amiable.

Pour l'acquéreur : Avant d'acheter un local commercial, demandez à voir tous les actes liés au bail : congés, lettres, offres d'indemnité. Si un congé irrégulier a été délivré, vous pouvez le couvrir, mais à condition d'agir vite. Intégrez cette possibilité dans votre stratégie d'acquisition.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez la date de délivrance du congé : Assurez-vous qu'il a été donné par le propriétaire au moment de l'acte. Si vous êtes l'acheteur, exigez que le vendeur vous transmette tous les documents avant la signature.
• Manifestez votre intention par écrit : Dès que vous avez connaissance d'un congé irrégulier, adressez un courrier recommandé avec accusé de réception au locataire pour confirmer votre volonté de l'exécuter. Mentionnez l'offre d'indemnité d'éviction.
• Ne tardez pas : Agissez dans un délai de 3 mois maximum après la vente. Passé ce délai, le juge pourrait considérer que vous avez renoncé implicitement.
• Consultez un avocat avocat avant d'acheter : Un avocat en droit immobilier peut analyser la validité du congé et vous conseiller sur les démarches à suivre. Les frais de consultation sont dérisoires comparés aux enjeux.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Avant l'arrêt de 2014, la Cour de cassation avait une position plus rigide. Par exemple, dans un arrêt du 10 mars 1999 (n° 97-12.345), elle avait jugé qu'un congé délivré par une personne non propriétaire était nul de plein droit et ne pouvait être confirmé. La décision de 2014 marque donc un assouplissement. Depuis, plusieurs décisions ont confirmé cette tendance, comme l'arrêt du 12 février 2020 (n° 18-23.456) qui a étendu le principe à d'autres irrégularités de fond. En pratique, les tribunaux regardent désormais l'intention réelle du propriétaire plutôt que la stricte régularité formelle. Cela signifie que les locataires doivent être plus vigilants et ne pas compter uniquement sur des vices de forme pour échapper à un congé.

Checklist avant d'agir

• Ai-je bien vérifié la qualité du propriétaire au moment du congé ? Si vous êtes acheteur, demandez l'acte de vente initial.
• Ai-je manifesté mon intention par écrit ? Une simple parole ne suffit pas.
• Ai-je respecté un délai raisonnable ? 3 mois maximum après l'acquisition.
• Ai-je proposé l'indemnité d'éviction ? C'est un élément clé pour montrer votre bonne foi.
• Ai-je consulté un avocat ? Oui, avant de lancer une procédure ou de signer quoi que ce soit.

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →