参考判决： cc • N° 10-27.889 • 2012-02-29 • 查看判决 →
想象一下：您在邦多勒（Bandol）买了一栋带游泳池的漂亮房子，就在水边。几个月后，市长通知您，卖家未经许可建造，已被判令拆除一切。您必须离开，且无任何赔偿。这不公平吗？然而，这正是法国最高法院在2012年2月29日（编号10-27.889）所确认的。
每个买受人都会问的问题：“如果我善意购买了违规房产，我是否受到保护？”答案是否定的，当违规行为已被刑事法官认定时。我们将分析的这个判决涉及埃罗省（Hérault）圣萨蒂南德吕西安（Saint-Saturnin-de-Lucian）的一位业主，但其结论适用于整个瓦尔省（Var）沿海地区，从拉塞纳滨海（La Seyne-sur-Mer）到土伦（Toulon）。
简而言之，当建筑非法时，城市规划法优先于所有权。即使买受人是无辜的，也继承了恢复原状的义务。解释如下。
事实：屡见不鲜的故事
X先生是圣萨蒂南德吕西安一块农业用地的业主，他决定在没有建造许可证的情况下建造一栋住宅。市政当局对其提起刑事诉讼。2007年，轻罪法院判处其罚款，并根据《城市规划法典》第L.480-9条，勒令其在强制措施下将土地恢复为农业用途。X先生随后将该房产出售给善意买受人Y夫妇。
市政当局发现土地未被恢复，要求驱逐居住者以便执行工程。买受人抵抗：他们未被判刑，是第三方，而第L.480-9条要求工程必须由其承担。
蒙彼利埃上诉法院（cour d'appel de Montpellier）支持他们：拒绝驱逐，理由是刑事判决未要求买受人承担工程，且第L.480-9条将驱逐与必要工程的实施相挂钩。但市政当局向最高法院提起上诉。
法院的推理——详解
最高法院撤销了上诉法院的判决。其推理分为两点。
首先，工程受益人的特定权利承继人（即买受人）不是《城市规划法典》第L.480-9条意义上的“第三方”。该条允许刑事法官命令恢复原状，并在必要时驱逐任何占用房产的人。而“第三方”概念指的是与罪犯无关的占用人（租户、擅自占用者），而不是在判决后购买房产的人。通过购买，Y夫妇继承了卖方的权利，包括执行司法判决的义务。换言之，他们成为了恢复原状义务的债务人。
其次，第L.480-9条规定的附加刑罚是具有物权性质的措施：它们附着于房产本身，无论谁占用。正如法院所说：“附加刑罚是具有物权性质的措施，旨在终止非法状态。”因此，即使占用人不承担工程，也可以命令驱逐，因为它旨在允许市政当局自行执行恢复原状工程。
鲜为人知的是，该判决确认了自1990年代以来的判例：买受人不能以善意逃避拆除。最高法院此前已判决“买受人的善意不妨碍恢复原状判决的执行”（刑事庭，2001年11月14日，编号00-86.450）。
对您的实际影响
对于希望出售违规房产的业主：请注意，刑事判决追随您，但尤其追随该房产。如果您在工程执行前出售，买受人必须执行工程或承受驱逐。实际上，这使得该房产除非事先拆除否则无法出售。
对于买受人：购买前，务必检查建造许可证的合规性。要求卖方提供无追诉证明或查询许可证登记簿。如果房产已被判刑，您可能需自费拆除，且若卖方无力偿还，您无法追索。例如在拉塞纳滨海：一位买受人购买了海景别墅，但许可证不符。卖方三年前已被判刑。买受人不得不支付80,000欧元的拆除费用并失去房屋。
对于市政当局：该判决赋予您强大工具。您可以要求驱逐占用人，而无需证明工程由其承担。只需刑事判决已命令恢复原状且未执行即可。驱逐请求应向大审法院（现为司法法院）提出，如第L.480-9条所规定。
对于租户：您被视为“第三方”，只有在工程需要腾空房屋时才能被驱逐。但请注意，如果租约是在判决后签订的，您的处境更不稳定。
避免此类纠纷的四点建议
- 购买前系统检查建造许可证。向市政府城市规划部门咨询，获取许可证副本并核实其与已实施工程的一致性。如有疑问，请咨询测量师或建筑师。
- 要求卖方提供担保：买卖合同中加入追夺担保条款、无追诉宣誓声明或工程保险。如果卖方已被判刑，要求降低价格以对应合规工程成本。
- 签署初步合同前，询问邻里：非法建筑通常在本地为人所知。给市政府打个电话可能揭示正在进行的诉讼。
- 如果您是违规房产的业主，不要在执行司法判决前出售。您将承担自身和买受人的责任。最好在出售前合规化或拆除。
深入：相关判例与演变
该判决属于对买受人严厉的一系列判例。早在2001年（刑事庭，2001年11月14日，编号00-86.450），最高法院即判定买受人的善意不妨碍拆除。2015年（刑事庭，2015年6月10日，编号14-80.124），它明确即使罪犯不再是业主，也可命令驱逐。
因此，趋势是保护城市规划的公共利益，而牺牲买受人的法律安全。法院认为买受人有能力自行调查，应承担其缺乏警惕的后果。
未来，2014年ALUR法加强了城市规划方面的制裁，特别是增加了罚款并便利了拆除。判例可能会保持稳定。
行动前检查清单
如果您是可疑房产的买受人：
- 在市政府查询建造许可证登记簿。
- 要求卖方提供无判刑证明。
- 通过询问司法法院检查无诉讼。
- 由专业人士进行城市规划诊断。
- 如有疑问，放弃购买或协商担保。
如果您是违规房产的业主：
- 如有可能，合规化许可证（修改许可证）。
- 否则，在出售前拆除或合规化。
- 不要在不告知买受人的情况下出售，否则将承担损害赔偿责任。
如果您是市政当局：
- 刑事判决后，向司法法院请求驱逐占用人。
- 即使占用人不承担工程，也可请求驱逐。
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