Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 05-14.833 • 2006-11-22 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine schöne Villa in La Ciotat mit einer Panoramaterrasse zum Meer gekauft. Einige Monate später teilt Ihnen die Verwaltung eine Abrissverfügung mit: Die Terrasse wurde ohne Baugenehmigung vom Voreigentümer errichtet. Sie müssen sie auf eigene Kosten abreißen, andernfalls droht ein Zwangsgeld. Was tun?
Diese Situation habe ich in meiner Kanzlei dutzende Male gesehen. Der natürliche Reflex ist, sich an den Verkäufer zu wenden. Aber das Strafrecht verbietet es, jemanden zu bestrafen, der die Straftat nicht begangen hat (Grundsatz der persönlichen Strafbarkeit). Der Verkäufer hat illegal gebaut, nicht Sie. Dennoch ordnet das Baugesetzbuch den Abriss „im Falle einer Verurteilung“ an, ohne zu präzisieren, wer zahlen muss.
Der Kassationsgerichtshof hat diese entscheidende Frage am 22. November 2006 geklärt: Die in Artikel L.480-5 des Baugesetzbuchs vorgesehenen Wiedergutmachungsmaßnahmen (Abriss, Wiederherstellung) sind keine strafrechtlichen Sanktionen. Folglich steht nichts im Wege, dass der Erwerber eine vertragliche Garantie vom Verkäufer erhält, wenn dieser sich im Kaufvertrag dazu verpflichtet hat. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Y, Eigentümer eines Grundstücks in Istres, errichtete dort ein Gebäude unter Missachtung der baurechtlichen Vorschriften. Strafrechtlich verurteilt, ordnete das Gericht den Abriss des Bauwerks und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands gemäß Artikel L.480-5 des Baugesetzbuchs an. In der Zwischenzeit hatte Herr Y das Grundstück jedoch an eine Gesellschaft, die Gesellschaft Palmetto, verkauft. Also wurde diese Gesellschaft als neue Eigentümerin aufgefordert, den Abriss durchzuführen.
Die Gesellschaft Palmetto focht dies an: Sie habe die Straftat nicht begangen, könne nicht zu einer Strafe verurteilt werden. Das Tribunal de grande instance von Istres gab ihr Recht und entschied, dass der Abriss eine persönliche Strafe sei. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence hob dieses Urteil jedoch auf und ordnete den Abriss an. Die Gesellschaft legte Kassation ein.
Die Debatte war also: Ist der auf der Grundlage von Artikel L.480-5 angeordnete Abriss eine strafrechtliche Sanktion (die nur dem Täter auferlegt werden kann) oder eine Wiedergutmachungsmaßnahme (die von jedem Eigentümer durchgeführt werden kann)?
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof wies die Kassation zurück und bestätigte das Berufungsurteil. Er stützt sich auf zwei Texte: Artikel 121-1 des Strafgesetzbuchs (Grundsatz der persönlichen Strafbarkeit) und Artikel L.480-5 des Baugesetzbuchs. Er erklärt, dass die in letzterem Text vorgesehenen Maßnahmen – Abriss, Wiederherstellung, Nutzungseinstellung – keine strafrechtlichen Sanktionen darstellen. Es handelt sich um Wiedergutmachungsmaßnahmen, d.h. Maßnahmen zur Wiederherstellung des früheren Zustands, unabhängig von der Person, die die Schäden verursacht hat.
Mit anderen Worten: Der Strafrichter kann den Abriss eines illegalen Gebäudes anordnen, selbst wenn der derzeitige Eigentümer nicht der Täter ist. Die Abrissverfügung ist mit dem Grundstück verbunden, nicht mit der Person. Klar gesagt: Wenn Sie ein Grundstück mit nicht genehmigten Arbeiten kaufen, riskieren Sie, diese abreißen zu müssen, auch wenn Sie nicht verantwortlich sind.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung steht im Einklang mit einer ständigen Rechtsprechung: Seit den 1990er Jahren betrachtet der Kassationsgerichtshof die Maßnahmen des Artikels L.480-5 als zivilrechtliche Wiedergutmachung, nicht als Strafen. Das Urteil von 2006 bekräftigt dies nachdrücklich und stellt klar, dass nichts den Erwerber daran hindert, sich vertraglich abzusichern. Wenn der Verkäufer im Vertrag zugesichert hat, dass das Gebäude konform ist, kann der Erwerber ihn auf der Grundlage der Gewährleistung für verborgene Mängel (Artikel 1641 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) oder der Gewährleistung für Rechtsmängel belangen.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Erwerber eines Grundstücks mit illegaler Bebauung ist diese Entscheidung ein zweischneidiges Schwert. Einerseits bestätigt sie, dass Sie zum Abriss gezwungen werden können, auch wenn Sie nichts getan haben. Andererseits eröffnet sie den Weg für eine Klage gegen den Verkäufer, wenn Sie darauf geachtet haben, eine Garantieklausel in den Vertrag aufzunehmen.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: In La Ciotat kaufen Sie ein Haus mit einem nicht angemeldeten Pool. Der Verkäufer hatte ihn ohne Genehmigung gebaut. Zwei Jahre später ordnet die Gemeinde an, ihn unter Androhung eines Zwangsgeldes von 500 € pro Tag zuzuschütten. Die Kosten für die Verfüllung betragen 15.000 €. Sie können den Verkäufer auf Gewährleistung für verborgene Mängel verklagen, da der illegale Pool einen Mangel darstellt, der das Grundstück für seinen Zweck ungeeignet macht. Aber Achtung: Sie müssen beweisen, dass der Verkäufer die Illegalität kannte (was oft der Fall ist) und dass Sie nicht auf die Garantie verzichtet haben.
Wenn Sie Vermieter sind, müssen Sie wachsam sein: Wenn Ihr Mieter ohne Genehmigung baut, werden Sie für den Abriss belangt, auch wenn Sie nicht der Täter sind. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen der Vermieter 20.000 € für den Abriss einer von einem Mieter errichteten Veranda zahlen musste. Die Lösung: Fügen Sie eine Klausel in den Mietvertrag ein, die jede Änderung ohne schriftliche Zustimmung verbietet, und überprüfen Sie regelmäßig den Zustand der Räumlichkeiten.
Für den Wohnungseigentümer ist die Eigentümergemeinschaft für die Gemeinschaftsflächen verantwortlich. Wenn ein Wohnungseigentümer illegale Arbeiten an einer Gemeinschaftsfläche durchführt (z.B. einen Anbau auf dem Dach), kann die Eigentümergemeinschaft zum Abriss verurteilt werden, und die Kosten werden auf alle Wohnungseigentümer umgelegt. Daher ist es wichtig, Beschlüsse zu fassen, die die Verfolgung des fehlbaren Wohnungseigentümers ermöglichen.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
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