Construction illégale : puis-je me retourner contre le vendeur ?

Imaginez : vous venez d'acheter une jolie villa à La Ciotat, avec une terrasse panoramique sur la mer. Quelques mois plus tard, l'administration vous notifie un arrêté de démolition : la terrasse a été construite sans permis, par l'ancien propriétaire. Vous devez la détruire à vos frais, sous peine d'astreinte. Que faire ?

Cette situation, je l'ai vue des dizaines de fois dans mon cabinet. Le réflexe naturel est de se retourner contre le vendeur. Mais le droit pénal interdit de punir quelqu'un qui n'a pas commis l'infraction (principe de la personnalité des peines). Le vendeur a construit illégalement, pas vous. Pourtant, la loi d'urbanisme ordonne la démolition "en cas de condamnation", sans préciser qui doit payer.

La Cour de cassation a tranché cette question cruciale le 22 novembre 2006 : les mesures de restitution (démolition, remise en état) prévues à l'article L.480-5 du code de l'urbanisme ne sont pas des sanctions pénales. Par conséquent, rien n'empêche l'acquéreur d'obtenir une garantie contractuelle du vendeur, si celui-ci s'y est engagé dans l'acte de vente. Explications.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. Y, propriétaire d'un terrain à Istres, y a édifié une construction sans respecter les règles d'urbanisme. Condamné pénalement, le tribunal a ordonné la démolition de l'ouvrage et la remise en état des lieux, conformément à l'article L.480-5 du code de l'urbanisme. Mais entre-temps, M. Y avait vendu le bien à une société, la société Palmetto. C'est donc cette société, devenue propriétaire, qui s'est vue réclamer l'exécution de la démolition.

La société Palmetto a contesté : elle n'avait pas commis l'infraction, elle ne pouvait être condamnée à une peine. Le tribunal de grande instance d'Istres lui a donné raison, jugeant que la démolition était une peine personnelle. Mais la cour d'appel d'Aix-en-Provence a infirmé ce jugement, ordonnant la démolition. La société s'est pourvue en cassation.

Le débat était donc le suivant : la démolition ordonnée sur le fondement de l'article L.480-5 est-elle une sanction pénale (qui ne peut être imposée qu'à l'auteur de l'infraction) ou une mesure de restitution (qui peut être exécutée par tout propriétaire) ?

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, confirmant l'arrêt d'appel. Elle s'appuie sur deux textes : l'article 121-1 du code pénal (principe de la personnalité des peines) et l'article L.480-5 du code de l'urbanisme. Elle explique que les mesures prévues par ce dernier texte — démolition, remise en état, cessation d'usage — ne constituent pas des sanctions pénales. Ce sont des mesures de restitution, c'est-à-dire des mesures destinées à rétablir les lieux dans leur état antérieur, indépendamment de la personne qui les a dégradés.

undefined, le juge pénal peut ordonner la démolition d'une construction illégale même si le propriétaire actuel n'est pas l'auteur de l'infraction. L'ordre de démolition est attaché à l'immeuble, non à la personne. undefined si vous achetez un bien avec des travaux non autorisés, vous risquez de devoir les démolir, même si vous n'êtes pas responsable.

undefined, c'est que cette solution s'inscrit dans une jurisprudence constante : depuis les années 1990, la Cour de cassation considère que les mesures de l'article L.480-5 sont des réparations civiles, non des peines. L'arrêt de 2006 le rappelle fermement, en précisant que rien n'interdit à l'acquéreur de se garantir contractuellement. Ainsi, si le vendeur a promis dans l'acte que la construction était conforme, l'acquéreur peut l'actionner sur le fondement de la garantie des vices cachés (article 1641 du code civil) ou de la garantie d'éviction.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour l'acquéreur d'un bien avec construction illégale, cette décision est une arme à double tranchant. D'un côté, elle confirme que vous pouvez être contraint de démolir, même si vous n'avez rien fait. De l'autre, elle ouvre la voie à un recours contre le vendeur, si vous avez pris soin d'inclure une clause de garantie dans l'acte.

Prenons un exemple concret : à La Ciotat, vous achetez une maison avec une piscine non déclarée. Le vendeur l'avait construite sans permis. Deux ans plus tard, la mairie vous ordonne de la remblayer sous peine d'une astreinte de 500 € par jour. Le coût de remblaiement est de 15 000 €. Vous pouvez assigner le vendeur en garantie des vices cachés, car la piscine illégale constitue un défaut qui rend le bien impropre à sa destination. Mais attention : il faut prouver que le vendeur connaissait l'illégalité (ce qui est souvent le cas) et que vous n'avez pas renoncé à la garantie.

Si vous êtes propriétaire bailleur, vous devez être vigilant : si votre locataire construit sans autorisation, c'est vous qui serez poursuivi pour démolition, même si vous n'êtes pas l'auteur. undefined, j'ai rencontré des dossiers où le bailleur a dû payer 20 000 € de démolition à cause d'une véranda posée par un locataire. La solution : insérer une clause dans le bail interdisant toute modification sans accord écrit, et vérifier régulièrement l'état des lieux.

Pour le copropriétaire, c'est le syndic qui est responsable des parties communes. Si un copropriétaire fait des travaux illégaux sur une partie commune (par exemple, une extension sur le toit), le syndic peut être condamné à démolir, et la charge sera répartie entre tous les copropriétaires. D'où l'importance de voter des résolutions autorisant les poursuites contre le copropriétaire fautif.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Exiger un diagnostic urbanisme lors de l'achat : Avant de signer, demandez au vendeur un certificat d'urbanisme ou une attestation de non-contravention. Votre notaire peut vérifier la conformité des constructions avec le PLU (Plan Local d'Urbanisme).
• Faire réaliser un bornage et un état des risques : Un géomètre vérifiera que les constructions ne dépassent pas les limites de propriété. À Istres, un client a découvert que son garage empiétait sur le terrain voisin : le bornage a évité un procès.
• Inclure une clause de garantie spécifique dans l'acte de vente : Faites rédiger par votre notaire une clause par laquelle le vendeur garantit que toutes les constructions sont conformes, et s'engage à rembourser les frais de démolition en cas de contravention. C'est la meilleure protection.
• Vérifier les autorisations d'urbanisme avant de louer : Si vous êtes bailleur, demandez au locataire de vous fournir une copie de tout permis de construire ou déclaration préalable avant travaux. Insérez dans le bail une clause résolutoire en cas de travaux non autorisés.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans un courant jurisprudentiel constant. Dès 1995, la Cour de cassation avait jugé (Civ. 3e, 18 janvier 1995, n°92-18.886) que la démolition ordonnée sur le fondement de l'article L.480-5 était une mesure de restitution, opposable à tout propriétaire. L'arrêt de 2006 confirme et précise que cette mesure peut être mise à la charge de l'acquéreur, même si l'infraction a été commise par le vendeur.

Plus récemment, la Cour a étendu ce raisonnement aux astreintes (Civ. 3e, 10 juillet 2013, n°12-19.413) : l'astreinte qui accompagne l'ordre de démolition est due par le propriétaire, même non condamné pénalement. En revanche, la question de la garantie contractuelle a été clarifiée dans un autre arrêt (Civ. 3e, 7 décembre 2017, n°16-25.003) : si l'acte de vente ne contient pas de clause expresse, le vendeur n'est pas tenu de garantir l'acquéreur, sauf s'il a commis un dol (tromperie) ou si la construction est affectée d'un vice caché.

La tendance est donc à la responsabilisation des propriétaires successifs, tout en offrant des voies de recours via la garantie contractuelle. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les notaires systématisent les clauses de garantie, et que les acquéreurs soient plus vigilants. La loi ALUR de 2014 a d'ailleurs renforcé l'information sur les risques d'urbanisme.

Checklist avant d'agir

FAQ : questions pratiques

1. Puis-je refuser de démolir si je viens d'acheter le bien ? Non. L'ordre de démolition est attaché à l'immeuble, vous devez l'exécuter. En revanche, vous pouvez vous retourner contre le vendeur si vous avez une clause de garantie ou si la construction est un vice caché.
2. Quels sont les délais pour agir contre le vendeur ? L'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans les deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du code civil). L'action en responsabilité contractuelle se prescrit par cinq ans à compter de la vente.
3. Combien coûte une procédure de démolition ? Outre les frais de démolition (souvent 10 000 à 50 000 € selon la construction), il faut compter les frais d'avocat (1 500 à 5 000 €) et les frais d'expertise éventuelle. Une médiation peut être moins coûteuse.
4. Que faire si le vendeur est insolvable ? Vous pouvez tenter d'obtenir une indemnisation auprès du fonds de garantie des notaires (si le notaire a manqué à son devoir de conseil) ou, si le vendeur est une société, vous renseigner sur une éventuelle responsabilité des dirigeants.

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