Entscheidungsreferenz: cc • N° 03-80.802 • 2003-10-21 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer in Nanterre, im Département Hauts-de-Seine. Sie haben ein Einfamilienhaus mit einem kürzlich errichteten Anbau gekauft, der anscheinend legal ist. Doch bei einer Kontrolle teilt Ihnen die Verwaltung mit, dass dieser Anbau nicht gemäß der Baugenehmigung errichtet wurde. Schlimmer noch: Er ragt in den öffentlichen Raum hinein. Das Strafgericht wird eingeschaltet. Aber wer muss seine Stellungnahme zum Abriss abgeben? Der Bürgermeister von Nanterre, der die Genehmigung erteilt hat? Oder der Präfekt, der Vertreter des Staates?
Diese Frage beantwortete der Kassationsgerichtshof am 21. Oktober 2003. Eine Frage, die technisch erscheinen mag, aber sehr konkrete Auswirkungen für jeden Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann hat, der mit einem baurechtlichen Verstoß konfrontiert ist. Denn wenn das Verfahren nicht ordnungsgemäß eingehalten wird, kann die Abrissentscheidung aufgehoben werden, und Sie können Monate oder sogar Jahre verlieren.
In diesem Urteil entschied der Kassationsgerichtshof: Auch wenn der Bürgermeister für die Erteilung der Baugenehmigung zuständig ist, kann der Vertreter der Verwaltung (der Präfekt oder der Beamte der DDT) ebenfalls angehört oder aufgefordert werden, schriftliche Stellungnahmen zu den Abriss- oder Wiederherstellungsmaßnahmen abzugeben. Mit anderen Worten: Die Stellungnahme des Bürgermeisters ist nicht ausschließlich. Dies vermeidet Blockadesituationen, in denen der Bürgermeister aus politischen oder persönlichen Gründen eine ablehnende Stellungnahme zu einem notwendigen Abriss verweigert. Kurz gesagt, dieses Urteil stärkt die Wirksamkeit der Bekämpfung von Baurechtsverstößen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer in Nanterre, hatte Erweiterungsarbeiten an seinem Haus durchgeführt, ohne die ihm von der Gemeinde erteilte Baugenehmigung einzuhalten. Der Anbau war größer als geplant, und ein Teil ragte auf den Bürgersteig, also auf das öffentliche Gemeindeeigentum. Der Bürgermeister von Nanterre hatte die ursprüngliche Genehmigung erteilt, aber angesichts des Verstoßes verfolgte die Staatsanwaltschaft Herrn X vor dem Strafgericht wegen Verstoßes gegen das Stadtplanungsgesetz (Artikel L. 421-2-1 ff., die eine Baugenehmigung für größere Arbeiten vorschreiben, und L. 480-5, der Abriss- oder Wiederherstellungsmaßnahmen vorsieht).
In der Verhandlung forderte das Gericht die Stellungnahme des Bürgermeisters von Nanterre zum Abriss des illegalen Anbaus an. Doch der Bürgermeister, wahrscheinlich verlegen, eine Genehmigung erteilt zu haben, deren Ausführung betrügerisch war, antwortete nicht. Das Gericht wandte sich daraufhin an den Präfekten von Hauts-de-Seine, der eine befürwortende Stellungnahme zum Abriss abgab. Auf dieser Grundlage ordnete das Gericht den Abriss des Anbaus an. Herr X legte Berufung ein mit der Begründung, die Stellungnahme des Bürgermeisters sei unerlässlich und die des Präfekten könne sie nicht ersetzen.
Das Berufungsgericht Poitiers (seltsamerweise zuständig für den Bezirk Nanterre? Nein, der Fall war wegen Befangenheit verlegt worden) bestätigte die erstinstanzliche Entscheidung. Herr X legte daraufhin Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof wies seine Beschwerde zurück und bestätigte, dass die Stellungnahme des Vertreters der Verwaltung auch ohne Stellungnahme des Bürgermeisters gültig sei.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Rechtsfrage war folgende: Artikel L. 480-5 des Stadtplanungsgesetzes bestimmt, dass „das Strafgericht, bevor es über den Abriss oder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands entscheidet, die schriftlichen Stellungnahmen oder die Anhörung des Bürgermeisters oder des zuständigen Beamten einholt“. Aber was bedeutet „oder“? Ist es ein ausschließendes „oder“ (nur der Bürgermeister, wenn die Genehmigung in seine Zuständigkeit fällt) oder ein einschließendes „oder“ (entweder der Bürgermeister oder der Beamte, ohne Unterschied)?
Der Kassationsgerichtshof entschied sich für eine weite Auslegung. Er urteilte, dass die Bestimmungen des Artikels L. 480-5 nicht implizieren, dass, wenn die Erteilung der Baugenehmigung in die Zuständigkeit des Bürgermeisters fällt, dieser allein befugt ist, seine Stellungnahme abzugeben. Mit anderen Worten: Das „oder“ ist einschließend: Das Gericht kann wahlweise den Bürgermeister oder den zuständigen Beamten (in der Regel den Direktor der Departementsbehörde für Territorien, DDT) konsultieren. Diese Auslegung entspricht dem Gesetzeszweck, eine wirksame Bekämpfung von Baurechtsverstößen zu ermöglichen. Wenn der Bürgermeister versagt, kann die staatliche Verwaltung einspringen.
Vorsicht jedoch: Der Gerichtshof erinnerte auch daran, dass die Stellungnahme vor der Entscheidung eingeholt werden muss, andernfalls ist die Entscheidung nichtig. Sie kann jedoch schriftlich oder mündlich erfolgen, und es ist nicht erforderlich, dass es sich um denselben Gesprächspartner handelt, der die Genehmigung erteilt hat. Diese Lösung ist logisch: Der Bürgermeister kann in manchen Fällen befangen sein (z. B. wenn er umstrittene Arbeiten genehmigt hat), und es ist unparteiischer, eine staatliche Stelle zu konsultieren. Was nur wenige wissen: Die frühere Rechtsprechung war uneinheitlich. Einige Berufungsgerichte verlangten ausschließlich die Stellungnahme des Bürgermeisters. Das Urteil von 2003 beendete diese Unsicherheit.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Bürgermeister sich weigerten, eine ablehnende Stellungnahme zu illegalen Bauten abzugeben, um Wähler nicht zu verärgern. Diese Entscheidung ermöglicht es, diese Blockade zu umgehen. Sie bestätigt auch, dass der Strafrichter weitreichende Befugnisse hat, den Abriss anzuordnen, sobald die Stellungnahme eingeholt wurde, unabhängig von deren Urheber.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen vermietenden Eigentümer in Levallois-Perret: Wenn Sie wegen eines nicht genehmigten Anbaus belangt werden, kann das Gericht den Abriss anordnen, selbst wenn der Bürgermeister von Levallois keine Stellungnahme abgibt. Zum Beispiel
