非法建筑：当邻居自己不能要求拆除

您住在Barberaz，您的邻居未经许可建造了一个花园小屋，侵占了您的土地。您非常愤怒，于是提出控告：轻罪法院（tribunal correctionnel）判处他在逾期罚款下拆除。您松了口气，开始等待。但几个月过去了，毫无动静。于是您请求法官清算逾期罚款并自行拆除。注意：法国最高法院刚刚告诉您，您无权这样做。为什么？因为拆除是在公诉（action publique）范围内命令的，只有检察官（procureur）可以要求执行。这就是我们要分析的内容。

那么，如果您的邻居不遵守判决该怎么办？这个判决是否让您束手无策？并非完全如此。还有其他途径，但有所不同。理解这一区别对于任何面临非法建筑的业主来说至关重要。

在这篇文章中，我将向您解释事实、法官的推理，以及这对您（无论是业主、租户还是房地产专业人士）具体意味着什么。我还将提供实用建议以避免此类纠纷，并回答我在事务所中最常被问到的问题。

事实：每天都会发生的故事

M. X是Barberaz一处房产的业主，他的邻居未经建筑许可就建造了一个扩建部分。该建筑侵占了一条存在数十年的通行役权（servitude de passage）（即从邻居土地通行以进入自己土地的权利）。M. X提出控告。沙贝里轻罪法院（tribunal correctionnel de Chambéry）受理了此案，认定邻居犯有无证建筑罪（城市规划法第L. 480-4条），并判处其5000欧元罚款。此外，法院命令在六个月内拆除该非法建筑，逾期罚款（astreinte）为每天50欧元，并规定拆除须由执法员（huissier）确认。

邻居没有拆除任何东西。M. X忍无可忍，再次向轻罪法院提起诉讼，要求清算逾期罚款（即计算应付金额）并自行拆除，费用由邻居承担。但格勒诺布尔上诉法院（cour d'appel de Grenoble）和法国最高法院均答复：您无权起诉。为什么？因为拆除和逾期罚款是在公诉（action publique）范围内判处的（即由检察院行使的、旨在惩罚刑事违法行为的诉讼）。只有检察院可以要求执行这些措施。M. X是个人：他可以就其个人损害请求损害赔偿（dommages et intérêts），但不能要求执行刑事制裁。

法院的推理——详细解析

法国最高法院在2014年12月16日的判决（n° 13-87.390）中赞同上诉法院的推理。它指出“原告无权自行执行一项在此案中基于公诉而采取的措施”。换句话说，当刑事法官命令拆除时，他是以社会的名义，为了制止违法行为。这是一项公共利益措施。遭受损害的个人可以成为民事当事人（partie civile）（加入公诉）以获取对其个人损害的赔偿，但不能取代检察官要求执行刑事制裁。

这一判决依据的是《刑事诉讼法典》（Code de procédure pénale）第2条和第3条，这两条区分了公诉（由检察院行使）和民事诉讼（action civile）（由受害人行使）。《城市规划法》（Code de l'urbanisme）第L. 480-5条允许刑事法官命令拆除，但这属于公诉范畴。受害人只能请求损害赔偿，或者在某些情况下，在民事领域要求恢复其土地原状，但不能要求执行刑事逾期罚款。

很少有人知道的是，这一判决确认了既定的判例。这既不是演变，也不是反转。相反，它提醒了一个诉讼当事人经常忽视的规则：不要混淆公诉和民事诉讼。如果您是非法建筑的受害者，您可以在两个层面上采取行动：刑事（使违法行为受到制裁）和民事（获得您损害的赔偿）。但两种诉讼有不同的规则。

对您的实际影响

对于相邻业主：如果您的邻居未经许可建造，刑事法院命令拆除，您不能自行请求法官清算逾期罚款或进行拆除。这应由共和国检察官（procureur de la République）来做。如何应对？您必须将未执行的情况报告给检察官，他可以将案件提交给刑罚执行法官（juge de l'application des peines）。但注意：检察官没有义务采取行动。如果没有任何进展，您唯一的选择是向普通法院（tribunal judiciaire）提起民事诉讼，基于异常相邻妨害（trouble anormal de voisinage）（《民法典》第1240条，要求赔偿因过错造成的损害）请求拆除。在此框架内，您可以获得一项附逾期罚款的拆除判决，然后您可以自行请求清算该逾期罚款。

具体例子：想象一下在La Motte-Servolex的一位业主，其邻居在其花园上方建造了一个露台。刑事法院已命令拆除，但毫无动静。该业主可以写信给沙贝里检察官告知情况。如果检察官没有回应（由于资源不足经常发生），该业主必须提起民事诉讼。预计律师费和鉴定费约为1500至3000欧元，获得判决需要6至12个月。但这项民事判决可以由业主自己执行。

对于租户：这不是您的直接问题，但如果您是非法建筑附近房产的租户，您也遭受滋扰。您可以在刑事诉讼中成为民事当事人以请求损害赔偿，但不能要求拆除。

对于房地产专业人士（经纪人、公证人、开发商）：如果您建议客户购买非法建筑旁边的土地，这一判决与您相关。在销售合同中注明卖方承诺进行合规化或承担后果。否则，买方可能陷入与M. X相同的境地。

避免此类纠纷的四条建议

• 1. 购买前核实许可： 在购买房产前，要求卖方提供建筑许可和合规证明。如果最近的建筑未经授权，要求在销售前进行合规化。
• 2. 向市政府报告可疑建筑： 如果您看到邻居未经许可建造，请向您所在市镇（Barberaz、La Motte-Servolex等）的城市规划部门报告。市政府可以制作笔录并提交给检察官。这通常比个人行动更快。
• 3. 刑事判决后不要被动等待： 如果法院命令拆除，监督执行情况。一旦有延误，写信给检察官并提醒判决。保留证据（照片、执法员笔录）。
• 4. 同时考虑民事诉讼： 一旦发现妨害，您可以基于异常相邻妨害向普通法院起诉邻居。这样您将获得一项可以自行执行的判决，而不依赖检察官。
• 5. 咨询专业律师： 每个情况都是独特的。律师将帮助您选择最佳策略：刑事诉讼、民事诉讼或两者兼有。一次快速咨询可以避免多年的诉讼程序。

深化：相关判例与演变

法国最高法院作出了几项类似判决。例如，在2008年11月12日的判决（n° 07-87.398）中，它裁定，如果拆除措施是在公诉范围内判处的，民事当事人不能请求执行。相反，如果刑事法官应受害人请求在民事诉讼范围内命令拆除，则受害人可以请求执行。这一区别微妙但至关重要。

法院的趋势很明确：他们希望避免个人取代检察院。这可以防止滥用请求，并维护检察官在执行刑罚中的作用。但这有时会使受害者缺乏有效救济，尤其是在检察官不堪重负的情况下。

未来，我们希望城市规划部门和检察院之间能有更好的协调。一些市政府，如沙贝里市政府，已经设立了非法建筑跟踪小组。但在此之前，最好的建议仍然是不要仅依赖公诉。

总结与后续步骤

常见问题解答：

• 如果邻居不拆除，我可以请求清算逾期罚款吗？ 不能，如果逾期罚款是在刑事程序中判处的。只有检察官可以这样做。您必须提起民事诉讼以获得新的逾期罚款。
• 如果检察官不行动怎么办？ 向普通法院提起紧急审理程序（référé），基于异常相邻妨害。您将获得一项可以执行的判决。
• 民事诉讼的费用是多少？ 根据复杂程度，完整程序预计在1500至5000欧元之间。如果收入较低，可以申请司法援助（aide juridictionnelle）。
• 我可以获得损害赔偿吗？ 可以，作为刑事案件的民事当事人，或通过单独的民事诉讼。您必须证明您的损害（房产价值损失、使用干扰等）。
• 行动期限是多少？ 民事诉讼的诉讼时效为5年，从您知道妨害之日起计算。对于刑事诉讼，违警罪（contraventions）（无许可证）的诉讼时效为3年，轻罪（délits）为6年。

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