Dans une vente en l'état futur

Application pratique:

Selon la Cour de cassation (11 octobre 2000, n° 98-21.826), dans une VEFA l'obligation de construire est l'élément principal du contrat, et les risques ne sont transférés à l'acheteur qu'à la livraison. Avant cette date, c'est le promoteur qui supporte la perte : il doit reconstruire à ses frais et rester tenu de livrer. Mme Laurent doit donc refuser de payer tout appel de fonds non justifié par l'avancement réel des travaux, et le contester par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit aussi conserver son contrat, ses appels de fonds et les constats d'huissier, et consulter un avocat si le promoteur persiste.

Application pratique:

Le promoteur ne peut pas reporter ce coût sur les acquéreurs. Même si ceux-ci sont propriétaires du sol et de l'existant dès la signature, les ouvrages non encore réalisés ne leur appartiennent pas, et les risques restent à la charge du vendeur jusqu'à la livraison (Cass., 11 oct. 2000, n° 98-21.826). Il doit déclarer le sinistre immédiatement à son assureur (dommages-ouvrage, multirisque chantier), réparer à ses frais et informer les acquéreurs du retard éventuel. Pour l'avenir, il doit vérifier que ses garanties couvrent bien les aléas jusqu'à la livraison.

Application pratique:

Puisque les risques pèsent sur le vendeur jusqu'à la livraison (Cass., 11 oct. 2000, n° 98-21.826), M. Benoît n'a pas à payer les travaux de remise en état ni à renoncer à son bien. Il doit écrire au promoteur en recommandé pour exiger la poursuite de la construction et le respect de l'échéancier, puis vérifier dans le contrat les clauses de retard et d'indemnisation. Il peut réclamer des dommages-intérêts pour la perte de loyers, à condition de garder toutes les preuves (bail prévu, échéances de prêt, courriers). Il a aussi intérêt à prévenir sa banque pour négocier un report des échéances et à consulter un avocat avant de réagir.