抛弃权：将土地转让给市镇后无法收回

想象一下：您在塔恩-加龙省的博蒙-德-洛马涅拥有一块土地。地方城市规划（PLU）将您的地块划为未来公共道路的预留区域。您想出售，但没有买家出现，因为这块土地受到城市规划地役权（一种限制建设的约束）的负担。于是您决定行使抛弃权：一种迫使市镇以征用法官确定的价格回购您土地的程序。市镇支付了款项，您松了一口气。但几年后，市镇仍未实施其项目。您心想：“我想买回我的土地，毕竟它没有派上用场。”这可能吗？法国最高法院在2014年3月26日的判决中回答：不可以。并且它最终解释了原因。

这项判决虽不为公众熟知，但对法国数百名土地所有者具有实际影响，尤其是在科萨德或博蒙-德-洛马涅等城郊地区。它涉及一位私人土地所有者与科西嘉地方领土集体之间的纠纷，但其推理适用于法国所有市镇。那么，事实是什么？法官的推理是什么？最重要的是，如果您面临类似情况，应该了解什么？

事实：一个每天都会发生的故事

X先生是科西嘉一块土地的所有者，他收到了一份负面城市规划证明（表明土地不可建设的文件），因为他的地块位于城市规划划定的预留区域内。他既不能建设，也无法以正常价格出售。于是他依据《城市规划法典》第L.111-11条（该条款允许不可建设土地的所有者迫使集体购买其土地）通知科西嘉地方领土集体购买其土地。这就是所谓的抛弃权：由土地所有者发起的购买请求。

集体接受了，双方请求征用法官确定价格。法官确认了双方就X欧元金额达成的协议，并下令将所有权转移给集体。X先生拿到了钱，市镇成为所有者。到目前为止，一切顺利。

但几年后，X先生得知市镇仍未实施证明预留合理性的城市规划项目。他想起《征用法典》第L.12-6条规定了返还权（如果项目未在一定期限内实施，有权从市镇买回土地）。于是他要求市镇将土地卖回给他。市镇拒绝了。X先生诉至法院，一审法院支持了他。市镇提起上诉，上诉法院维持了原判。但市镇向最高法院提起了上诉。

最高法院撤销了上诉法院的判决。它认为《城市规划法典》第L.111-11条规定的抛弃权是一种特殊程序，不能等同于征用（市镇主动购买的程序）。因此，自己要求购买的土地所有者不能援引为征用规定的返还权。换句话说，当您迫使市镇购买后，您不能反悔。

法院推理——详解

要理解这一判决，首先需要区分两种程序：抛弃权（《城市规划法典》第L.111-11条）和征用（《公用征用法典》）。抛弃权是一种购买请求：由土地所有者主动发起，因为其土地因城市规划地役权（市镇施加的限制）而变得不可建设。相反，征用是由集体发起的程序，决定为公共利益项目购买土地。

《征用法典》第L.12-6条允许被征用的土地所有者在项目未在五年内实施时要求返还土地。这项权利是对被迫出售的土地所有者的安全网。但问题是：这项权利是否也适用于自己请求购买的土地所有者？最高法院回答否，理由有三。

第一，抛弃权是自主程序，不同于征用。即使征用法官有权确定价格，这也不改变交易的性质。第二，返还权是公共财产不可转让原则（市镇的财产不能轻易转售）的例外：必须严格解释。第三，自愿行使抛弃权的土地所有者已同意出售；他并非被迫。因此他不能抱怨无法回购。

简而言之，法官认为土地所有者做出了选择：他宁愿出售也不愿承受地役权。这个选择不可撤销。但请注意：该判决并未质疑抛弃权本身，它仍然是受城市规划地役权困扰的土地所有者的有用工具。但它明确了后果：一旦出售完成，就是终局性的。

鲜为人知的是，这一判决是多年来持续判例的一部分。最高法院一直拒绝将抛弃等同于征用。它在此确认了一条明确的路线：行使抛弃权的土地所有者必须接受所有后果，包括无法收回其财产。

这对您的实际影响

如果您是受城市规划地役权（例如，被划为分类林地或预留位置的土地）影响的土地所有者，您仍然可以使用抛弃权迫使市镇购买。当您的土地变得无法出售时，这是一个有用的程序来收回资金。但您必须知道这笔出售是终局性的。您以后不能因为市镇未实施其项目而要求买回土地。

具体来说，想象您在科萨德，您的土地被预留用于未来停车场。您通知市镇购买。市镇支付了50,000欧元。五年后，停车场未建成。您不能要求以50,000欧元买回土地。市镇可以将其转售给他人，或保留。您没有优先权。

对于承租人，这项判决没有直接影响，因为抛弃权仅涉及土地所有者。但如果您是作为抛弃对象的土地的承租人，您的租赁合同可能在出售时自动终止。

对于潜在购买者，需要警惕：如果您购买市镇通过抛弃获得的土地，您可以放心：原土地所有者不能反悔。这保障了交易安全。

最后，对于房地产专业人士（公证人、房地产经纪人），这项判决是一个提醒：在因抛弃而进行的出售中，必须告知卖方他不能要求返还。这是避免未来纠纷的基本信息。

避免此类纠纷的四条建议

• 在行使抛弃权之前，权衡利弊。咨询专门从事房地产法的律师。问自己：我是想永久摆脱这块土地，还是希望有一天能收回它？如果是后者，寻找其他解决方案（例如，与市镇协商赔偿而不出售）。
• 检查城市规划地役权是否仍然存在。有时，市镇会修改其PLU并取消预留。在这种情况下，土地恢复可建设性，您可以以正常价格出售而无需通过抛弃。关注您所在市镇PLU的修改。
• 如果您作为市镇面临土地所有者的抛弃请求，要知道您必须购买。但您可以协商价格。一旦购买完成，您就放心了：卖方不能反悔。这使您能够规划城市规划项目而无需担心返还。
• 如有疑问，未经咨询不要签署任何文件。抛弃权是一项技术性程序。律师可以帮助您起草通知、协商价格并理解后果。在我的实践中，我遇到过一些案例，土地所有者后悔出售得太快，却不知道他们失去了所有返还权。

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深入探讨：相关判例与演变

2014年的这项判决并非孤立。最高法院在2010年（判决号09-10.123）已作出相同判决：抛弃权不赋予返还权。最近，在2018年，马赛行政上诉法院确认了这一原则，适用于位于延迟开发区的土地。趋势很明确：法官保护集体免受滥用返还请求，同时保留抛弃权作为土地所有者的工具。

然而，存在一个例外：如果城市规划地役权是非法的（例如，预留没有实际项目支持），土地所有者可以在行政法院质疑地役权，而无需通过抛弃程序。在这种情况下，他可能获得地役权的撤销并恢复对其土地的完全处置权。但这是一个独立且更复杂的程序。

未来，可以预期判例将保持稳定。集体有动力确保其土地收购的安全，而土地所有者必须被告知抛弃的不可逆转后果。

总结与后续步骤

常见问题

1. 如果我的土地不可建设，我能否使用抛弃权？可以，如果不可建设是由于城市规划地役权（预留位置、分类林地等）造成的。您必须通知市镇购买，如果市镇拒绝，则向征用法官提出请求。
2. 如果市镇在购买后未实施项目怎么办？您不能要求返还。您只能向市镇指出项目没有进展，但您没有回购权。
3. 采取行动的期限是什么？只要地役权存在，抛弃权可以随时行使。对于征用情况下的返还，期限是所有权转移后5年。但注意：这个期限不适用于抛弃。
4. 抛弃程序费用多少？律师费和鉴定费可能有所不同，但根据复杂程度，估计在1,500至5,000欧元之间。土地价格由法官确定，通常为地役权前的市场价值。
5. 我能否协商比市镇出价更高的价格？可以，如果您提供证据（鉴定、比较）表明土地价值更高。法官将作出裁决。

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