Decisione di riferimento: cc • N° 21-12.114 • 2022-09-07 • Consulta la decisione →
Immaginate: state per acquistare la casa dei vostri sogni a Offemont, vicino a Belfort. Il compromesso è firmato, il mutuo immobiliare ottenuto, gli scatoloni sono pronti. All'improvviso, il comune aziona il suo diritto di prelazione (il diritto per un ente pubblico di acquistare un bene in via prioritaria, a un prezzo fissato) e vi ritrovate esclusi. Frustrante, vero? Ma cosa succede se, dopo la vostra esclusione, il comune vi propone di vendervi il bene allo stesso prezzo? E se accettate, potete ancora contestare la vendita iniziale tra il proprietario e il comune? È esattamente la questione che la Corte di cassazione ha deciso con una sentenza del 7 settembre 2022.
Questa decisione, resa in una vicenda che avrebbe potuto svolgersi a Belfort, risponde a una domanda che molti proprietari e acquirenti si pongono: una volta che l'acquirente escluso ha accettato la proposta del titolare del diritto di prelazione, può ancora chiedere l'annullamento della vendita iniziale? La risposta è no, ed è definitiva. Analizziamo insieme questa decisione e le sue implicazioni concrete.
L'avvocato Cécile Zakine, specialista in diritto immobiliare, vi spiega passo dopo passo questa giurisprudenza che cambia le regole del gioco per qualsiasi controversia relativa al diritto di prelazione, che siate a Belfort, a Offemont o altrove in Francia.
I fatti: una storia come tante
La storia inizia con la vendita di un bene immobiliare. Un proprietario, chiamiamolo Sig. Dupont, decide di vendere la sua casa a un privato, Sig. Martin. Viene firmato un compromesso di vendita. Ma il comune, titolare del diritto di prelazione urbana (un diritto concesso dall'articolo L. 213-1 del Codice dell'urbanistica che permette a un ente pubblico di acquistare un bene in via prioritaria per progetti di interesse generale), decide di esercitare tale diritto e si sostituisce all'acquirente. Il Sig. Martin viene escluso.
Conformemente all'articolo L. 213-11-1 del Codice dell'urbanistica (che obbliga il titolare del diritto di prelazione a proporre l'acquisto del bene all'ex proprietario, poi all'acquirente escluso, se l'ex proprietario rinuncia), il comune propone prima al Sig. Dupont di riacquistare il suo bene. Il Sig. Dupont rifiuta. Successivamente, il comune propone la vendita al Sig. Martin, l'acquirente escluso. Il Sig. Martin accetta e firma un atto di vendita con il comune.
Ma il Sig. Martin non è soddisfatto: ritiene che il prezzo di vendita iniziale fosse troppo alto e che il comune avrebbe dovuto rispettare alcune formalità. Decide quindi di citare in giudizio il comune per chiedere l'annullamento della vendita iniziale tra il Sig. Dupont e il comune. La corte d'appello lo respinge, ritenendo che accettando la proposta abbia rinunciato a qualsiasi ricorso. Il Sig. Martin ricorre in cassazione.
La Corte di cassazione, con la sua sentenza del 7 settembre 2022, respinge il suo ricorso. Conferma che dal momento in cui l'acquirente escluso accetta la proposta che gli viene fatta in applicazione dell'articolo L. 213-11-1, non è più ammesso a chiedere l'annullamento della vendita conclusa tra l'ex proprietario e il titolare del diritto di prelazione. In altre parole, una volta accettato, non può più tornare indietro.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo L. 213-11-1 del Codice dell'urbanistica. Questo testo prevede una procedura in due fasi: prima, il titolare del diritto di prelazione deve proporre l'acquisto del bene all'ex proprietario (colui che ha venduto). Se questi rinuncia, allora il titolare deve proporre l'acquisto all'acquirente escluso (colui che aveva firmato il compromesso). Se l'acquirente escluso accetta, la vendita si realizza tra lui e il titolare del diritto di prelazione.
In chiaro, il legislatore ha voluto offrire una possibilità all'acquirente escluso di poter acquistare il bene nonostante l'esercizio del diritto di prelazione. Ma questo favore ha un prezzo: l'acquirente deve accettare definitivamente la situazione. La Corte di cassazione spiega che l'accettazione della proposta comporta necessariamente la rinuncia a qualsiasi ricorso contro la vendita iniziale. Perché? Perché l'acquirente escluso non può allo stesso tempo beneficiare della vendita e contestarla. Sarebbe contraddittorio.
Attenzione però: la Corte non dice che l'acquirente escluso non possa mai contestare una decisione di prelazione. Se il comune non ha rispettato le formalità legali (ad esempio, se non ha motivato la sua decisione di prelazione), l'acquirente può sempre agire in giustizia prima di accettare la proposta. Ma una volta accettata, la via del ricorso gli è preclusa.
Quello che pochi sanno è che questa soluzione si inserisce in una logica di sicurezza delle transazioni immobiliari. I giudici vogliono evitare che le vendite vengano rimesse in discussione anni dopo, il che nuocerebbe alla certezza del diritto (la stabilità delle situazioni giuridiche). Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui acquirenti esclusi esitavano ad accettare una proposta, temendo di perdere i loro diritti. Questa decisione chiarisce le cose: accettare significa voltare pagina.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore a Belfort: se vendete un bene e il comune esercita il suo diritto di prelazione, dovete sapere che l'acquirente escluso può ancora acquistarlo se voi rifiutate di riacquistarlo.
