Decisione di riferimento: cc • N° 13-21.824 • 2014-09-17 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari a Septèmes-les-Vallons. Avete ricevuto un'offerta d'acquisto interessante per la vostra casa. Conformemente alla legge, dichiarate la vostra intenzione di vendere al comune (questa è la cosiddetta dichiarazione di intento di alienare, o DIA). Ma nel frattempo, si presenta un altro acquirente con un prezzo più alto, o cambiate idea. Potete ancora ritirarvi? Una domanda che ogni proprietario può porsi, e alla quale la Corte di cassazione fornisce una risposta chiara in una sentenza del 17 settembre 2014.
In questa decisione, l'Alta Corte ricorda che la DIA è solo un'offerta di vendita, una semplice pollicitazione in termini giuridici, che può essere ritirata finché il comune non ha ufficialmente accettato. Pertanto, il venditore mantiene il controllo fino all'ultimo momento. Il che sembra logico, ma ha conseguenze importanti per i comuni e gli acquirenti.
Ma allora, cosa succede se il comune ha già notificato la sua decisione di prelazione? E se il venditore si ritira prima della notifica? La sentenza della Corte di cassazione del 17 settembre 2014 (n° 13-21.824) ha risolto queste questioni. Analizziamo insieme questa decisione e le sue implicazioni pratiche per voi, proprietari, inquilini o professionisti del settore immobiliare a Marsiglia, Plan-de-Cuques o altrove.
I fatti: una storia come tante
Il signor X, proprietario a Septèmes-les-Vallons, decide di vendere il suo immobile. Invia al comune una dichiarazione di intento di alienare (DIA) il 25 marzo 2004, conformemente all'articolo L. 213-2 del Codice dell'urbanistica (che impone al venditore di notificare la sua intenzione di vendere al comune affinché possa esercitare il suo diritto di prelazione). Il comune ha quindi due mesi per rispondere. Ma il 1° aprile, il signor X cambia idea: invia una lettera raccomandata al comune per annullare la vendita. La lettera viene ricevuta dal comune il 3 aprile. Tuttavia, lo stesso giorno, il comune notifica al signor X la sua decisione di prelazione sull'immobile. Chi prevale? Il ritiro del venditore o la prelazione del comune?
La controversia viene portata in tribunale. In primo grado, il tribunale amministrativo dà ragione al comune, ritenendo valida la prelazione. Il signor X fa appello. La corte amministrativa d'appello di Marsiglia, con sentenza del 23 giugno 2011, annulla la decisione di prelazione, ritenendo che il ritiro del venditore, intervenuto prima della notifica della prelazione, fosse valido. Il comune ricorre in cassazione. La Corte di cassazione, con la sentenza del 17 settembre 2014, rigetta il ricorso e conferma la sentenza della corte d'appello.
I giudici hanno quindi dovuto determinare il momento preciso in cui la prelazione diventa efficace. È alla data di invio della notifica, alla sua ricezione, o in un altro momento? E soprattutto, il venditore può ritirarsi fino a quel momento?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa su un principio fondamentale: l'offerta di vendita (la DIA) è solo una pollicitazione, cioè un'offerta revocabile finché non è stata accettata. Nel diritto dei contratti, un'offerta può essere liberamente ritirata prima che il destinatario l'abbia accettata (articolo 1116 del Codice civile, nella sua versione anteriore alla riforma del 2016, ma il principio è lo stesso). Trasposto al diritto di prelazione, ciò significa che il venditore può rinunciare alla sua intenzione di alienare finché il comune non ha comunicato la sua decisione di prelazione. E tale decisione è opponibile solo a partire dalla sua notifica al venditore (articolo R. 213-8 del Codice dell'urbanistica).
Nel caso di specie, il ritiro del signor X è stato inviato il 1° aprile e ricevuto il 3 aprile. Il comune ha notificato la sua prelazione al più presto il 3 aprile. La Corte ne deduce che la prelazione non ha potuto produrre effetti, poiché alla data di notifica (o anche prima, se si considera la data di invio), il venditore aveva già manifestato la sua intenzione di non vendere più. Il comune non poteva quindi prelazionare un immobile che non era più in vendita.
Questo ragionamento è un'applicazione rigorosa del diritto comune dei contratti al diritto amministrativo. Conferma una giurisprudenza precedente (CE, 1999, Comune di Montreuil) ma precisandola: è la data di notifica della prelazione che conta, non la data della decisione interna del comune. Attenzione però: se il comune avesse notificato la sua prelazione prima del ritiro, il venditore sarebbe stato vincolato. Ma nel nostro caso, il ritiro ha preceduto la notifica.
I magistrati respingono l'argomento del comune secondo cui la prelazione sarebbe perfetta sin dall'adozione della delibera del consiglio comunale. No, risponde la Corte, finché il venditore non è stato informato, può ancora ritirarsi. Il che è logico: come potrebbe un venditore essere vincolato da una decisione che ignora?
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: potete cambiare idea dopo aver presentato una DIA, ma solo prima che il comune vi notifichi la sua prelazione. Ad esempio, se ricevete una
