Decisione di riferimento: cc • N° 13-24.372 • 2014-11-19 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Septèmes-les-Vallons, nelle Bouches-du-Rhône, due vicini si contendono la proprietà di un appezzamento di terreno da anni. Uno, il signor Perrin, afferma di aver acquisito il terreno per prescrizione acquisitiva (cioè occupandolo per trent'anni senza contestazione). L'altro, la famiglia Durand, ha appena riacquistato il bene da un terzo. Quando il signor Perrin apprende che la vendita è avvenuta, vuole esercitare il suo diritto di ritiro: rimborsare il prezzo d'acquisto al nuovo proprietario per recuperare il terreno. Ma può farlo? La domanda che si pone ogni proprietario in un conflitto di delimitazione dei confini o di possesso: posso annullare una vendita rimborsando l'acquirente?
La risposta dei giudici è chiara: no, non in questo caso. La Corte di cassazione, con una sentenza del 19 novembre 2014 (n° 13-24.372), ricorda che il diritto di ritiro previsto dall'articolo 1699 del Codice civile (che consente a chi è minacciato di perdere un diritto litigioso di riacquistarlo) può essere esercitato solo dal convenuto nel giudizio, cioè colui che si difende contro un'azione legale. Nel caso di specie, il signor Perrin era l'attore: era lui che aveva adito il tribunale per far riconoscere la sua proprietà. Non è quindi ammissibile ad esercitare il ritiro. Una decisione che sembra tecnica, ma che ha conseguenze molto concrete per tutti coloro che sono coinvolti in una controversia immobiliare.
In questo articolo, analizzerò questo caso, spiegherò il ragionamento dei giudici e, soprattutto, vi darò le chiavi per capire quando e come utilizzare (o non utilizzare) questo famoso diritto di ritiro. Che siate proprietari, inquilini, acquirenti o condomini, vedrete che questa giurisprudenza può cambiare le carte in tavola in una controversia immobiliare.
I fatti: una storia come tante
La vicenda inizia con una situazione classica di conflitto di vicinato riguardante appezzamenti di terreno. Il defunto Jean X... era proprietario di diversi appezzamenti catastali C 169, C 170 e C 171 a Septèmes-les-Vallons. Aveva autorizzato il suo vicino, il signor A..., a depositare materiale sugli appezzamenti C 169 e C 170. Col tempo, il signor A... ha installato bungalow su questi appezzamenti e ha finito per occuparli in modo continuativo. Dopo la morte di Jean X..., i suoi discendenti, i consorti X..., hanno ereditato gli appezzamenti.
Nel 2006, il signor A... ha citato in giudizio i consorti X... dinanzi al tribunale di grande istanza di Marsiglia per far constatare che era diventato proprietario degli appezzamenti C 169, C 170 e C 171 per prescrizione acquisitiva (possesso trentennale). In altre parole, rivendicava la proprietà perché li occupava da oltre trent'anni senza opposizione. Ma durante il procedimento, un evento ha cambiato tutto: i consorti X... hanno venduto gli appezzamenti litigiosi a un terzo, il signor Y... (il nipote di Jean X...). Il signor A..., venuto a conoscenza di questa vendita, ha quindi voluto esercitare il suo diritto di ritiro: ha proposto di rimborsare il prezzo pagato dal signor Y... per recuperare il bene, basandosi sull'articolo 1699 del Codice civile.
Il tribunale ha inizialmente dato ragione al signor A... sul principio della prescrizione acquisitiva, ma ha respinto la sua richiesta di ritiro. Il signor A... ha presentato appello, e la corte d'appello di Aix-en-Provence ha confermato il rigetto. La causa è arrivata fino alla Corte di cassazione, che ha deciso definitivamente nel 2014.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione ha dovuto interpretare l'articolo 1699 del Codice civile, che dispone: «Colui contro il quale si cede un diritto litigioso può liberarsene verso il cessionario, rimborsandogli il prezzo della cessione con le spese e i costi leali, e pagandogli gli interessi sul prezzo dal giorno in cui il cessionario ha pagato il prezzo della cessione fattagli.» In parole povere, ciò consente a una persona minacciata di perdere un diritto oggetto di un processo (un «diritto litigioso») di riacquistare tale diritto dall'acquirente, rimborsando il prezzo e le spese.
Ma chi può esercitare questo diritto? La Corte di cassazione risponde: solo il convenuto nel giudizio, cioè la persona contro cui è diretta la rivendicazione. Nel caso di specie, il signor A... era l'attore: era lui che aveva adito il tribunale per far riconoscere la sua proprietà. I consorti X... (poi il signor Y...) erano i convenuti. Ora, il diritto di ritiro è destinato a proteggere il convenuto che rischia di perdere un bene che possiede. L'attore, invece, non può avvalersene, poiché è all'origine della contestazione.
I giudici hanno quindi respinto la richiesta del signor A..., confermando così la posizione della corte d'appello. Attenzione però: la Corte di cassazione non mette in discussione il diritto di ritiro in sé, ma ne precisa semplicemente le condizioni di esercizio. È una decisione di principio, che si inserisce in una giurisprudenza costante (vedi ad esempio Cass. civ. 1re, 19 marzo 1996, n° 94-10.391).
Quello che pochi sanno è che questa regola si applica anche se il
