Decisione di riferimento: cc • N° 10-15.008 • 2011-09-28 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appezzamento boschivo a Bagnols-sur-Cèze, nel Gard, classificato come ZNIEFF (zona naturale di interesse ecologico, faunistico e floristico). Un giorno ricevete una lettera dalla SAFER (Società di assetto fondiario e di insediamento rurale) che vi annuncia che esercita il suo diritto di prelazione sul vostro bene. Senza spiegazioni chiare, senza progetto concreto. Cosa potete fare? Questa decisione della Corte di Cassazione del 28 settembre 2011 fornisce una risposta chiara: la sola presenza di una ZNIEFF non legittima una prelazione.
In chiaro, affinché la SAFER possa utilizzare il suo diritto di prelazione «tenuto conto della qualità ambientale» dei siti, deve dimostrare l'esistenza di un progetto di valorizzazione del paesaggio o di protezione dell'ambiente approvato dallo Stato o da un ente locale. Senza ciò, il proprietario può contestare la prelazione. Questa sentenza è una vittoria per i proprietari fondiari, spesso indifesi di fronte a procedure complesse.
Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario a Nîmes o altrove? Analizziamo i fatti, il ragionamento dei giudici e le conseguenze pratiche.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. X, proprietario di particelle situate nel Gard, decide di vendere il suo terreno. Riceve un'offerta di acquisto da un privato. Conformemente alla legge, notifica il suo progetto di vendita alla SAFER, che dispone di un termine di due mesi per esercitare il suo diritto di prelazione (diritto di sostituirsi all'acquirente per acquisire il bene a un prezzo fissato dall'amministrazione). La SAFER, su proposta del direttore regionale dell'ambiente (oggi DREAL), decide di prelazionare con la motivazione che le particelle sono situate in una ZNIEFF. Ma non presenta alcun progetto concreto di valorizzazione del paesaggio o di protezione dell'ambiente.
Il Sig. X contesta questa prelazione dinanzi al tribunale. Sostiene che la SAFER non può prelazionare senza giustificare un progetto approvato. La SAFER replica che la ZNIEFF costituisce di per sé un interesse ambientale sufficiente. Il tribunale dà ragione al Sig. X, la SAFER fa appello, ma la corte d'appello conferma. La SAFER ricorre quindi in cassazione.
La Corte di Cassazione, con la sua sentenza del 28 settembre 2011, rigetta il ricorso. Ricorda che il diritto di prelazione della SAFER, previsto all'articolo L. 143-2 8° del codice rurale e della pesca marittima, può essere esercitato solo per realizzare un progetto di valorizzazione del paesaggio o di protezione dell'ambiente approvato dallo Stato o dagli enti locali. La sola esistenza di una ZNIEFF non costituisce un tale progetto. In altre parole, la SAFER deve provare di avere un piano preciso, validato da un'autorità pubblica.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Come hanno costruito i giudici il loro ragionamento? Si sono basati su due testi: l'articolo L. 143-2 8° del codice rurale (che elenca i casi in cui la SAFER può prelazionare) e l'articolo R. 143-1 ultimo comma dello stesso codice (che precisa le modalità). Il primo dispone che la SAFER può prelazionare «tenuto conto della qualità ambientale» dei siti, ma solo «per la realizzazione degli obiettivi definiti all'articolo L. 143-1» (valorizzazione del paesaggio, protezione dell'ambiente). Il secondo rinvia a un progetto approvato dallo Stato o dagli enti locali.
Quello che pochi sanno è che la SAFER non può agire di propria iniziativa per motivi ambientali: deve agire su proposta del direttore regionale dell'ambiente. Ma anche con questa proposta, deve dimostrare l'esistenza di un progetto approvato. Nel caso di specie, la SAFER aveva solo una semplice proposta, senza progetto. I giudici hanno quindi ritenuto che la condizione non fosse soddisfatta.
Questa decisione conferma un'interpretazione restrittiva del diritto di prelazione. Non è un revirement: si inserisce in una giurisprudenza costante che limita le prelazioni abusive. Gli argomenti della SAFER (la ZNIEFF giustifica da sola la prelazione) sono stati respinti perché contrari alla lettera della legge.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari di un terreno classificato come ZNIEFF, questa decisione vi protegge. La SAFER non può espropriarvi senza un progetto concreto. Ciò significa che se ricevete un avviso di prelazione, dovete verificare che la SAFER giustifichi un progetto approvato. Ad esempio, a Nîmes, un proprietario di un appezzamento in ZNIEFF nella gariga nimoise può contestare una prelazione se la SAFER invoca solo la classificazione.
Concretamente, se vi trovate in questa situazione, dovete: 1) chiedere alla SAFER copia del progetto approvato; 2) se non può fornirlo, adire il tribunale giudiziario in via d'urgenza per far annullare la prelazione. I termini sono stretti: avete due mesi dalla notifica della prelazione per agire (articolo R. 143-15 del codice rurale).
Per un acquirente, siate vigili: se acquistate un terreno in ZNIEFF, la SAFER può prelazionare, ma non senza progetto. Potete rendere sicura la vostra acquisizione chiedendo al venditore di notificare la vendita alla SAFER e attendere la scadenza del termine di prelazione. A Bagnols-sur-Cèze, un promotore immobiliare ha potuto così acquistare un terreno dopo che la SAFER non ha giustificato un progetto.
In caso di contenzioso, le spese legali possono essere elevate (da 1.500 a 3.000 € per una procedura di primo grado).
