Droit d'usage et d'habitation : l'abus de jouissance seul cause l'extinction, pas l'abandon

Imaginez : vous vivez depuis vingt ans dans une maison à Fougères, un droit d'usage et d'habitation vous a été consenti par votre enfant. Un jour, vous partez en maison de retraite, les lieux restent vides. Le propriétaire estime que vous avez abandonné votre droit et cherche à le récupérer. C'est exactement ce qui s'est passé dans l'affaire jugée par la Cour de cassation le 2 février 2011. La question que se pose chaque propriétaire est simple : un départ définitif des lieux suffit-il à éteindre le droit d'usage et d'habitation ? La réponse est non, et elle est capitale pour des milliers de bénéficiaires.

Cette décision, rendue par la troisième chambre civile, clarifie une zone d'ombre juridique. Le droit d'usage et d'habitation (droit réel viager de loger dans un bien sans en être propriétaire) ne s'éteint pas automatiquement par le non-usage. Seul un abus de jouissance, c'est-à-dire une utilisation contraire à la nature du droit ou au détriment du nu-propriétaire, peut justifier la déchéance. Un soulagement pour les personnes âgées qui doivent quitter leur logement pour des raisons médicales, mais une épée de Damoclès pour celles qui en abusent.

Que vous soyez propriétaire à Bruz ou bénéficiaire d'un droit viager, cette jurisprudence vous concerne. Elle rappelle que le droit d'usage et d'habitation est un droit réel (attaché à la personne et non au bien) qui ne se perd pas par la simple absence. Mais attention : le transformer en rente ou le louer sans accord constitue un abus. Plongeons dans les faits.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

En 1993, Madame Nicole consent à sa mère un droit d'usage et d'habitation sur une partie d'un immeuble situé à Fougères. La mère s'installe, vit paisiblement, puis, en raison de son grand âge, est placée en établissement spécialisé. Les lieux restent vides. Quelques années plus tard, le propriétaire, estimant que sa mère a abandonné son droit, vend le bien à un tiers. La mère, représentée par son curateur (personne chargée de protéger ses intérêts), apprend la vente et assigne le propriétaire en justice pour faire reconnaître son droit.

Le tribunal de grande instance de Rennes donne raison à la mère : le droit d'usage et d'habitation n'est pas éteint. Le propriétaire fait appel. La cour d'appel de Rennes confirme en 2009, mais avec une motivation bancale : elle retient que la mère a « converti » son droit en rente viagère (en percevant des prestations de l'aide sociale) et qu'il y a donc abus. La mère se pourvoit en cassation. Elle soutient que l'abandon des lieux ne suffit pas à éteindre son droit, et que la conversion en rente n'est pas un abus de jouissance.

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Elle rappelle que seul l'abus de jouissance, c'est-à-dire un usage anormal du droit, peut entraîner l'extinction. Le fait de quitter les lieux pour raisons médicales n'est pas un abus. Et le fait de percevoir une aide sociale ne transforme pas le droit en rente. L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Caen. Un rebondissement qui montre bien la complexité du droit viager.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article 618 du Code civil (qui régit l'extinction de l'usufruit en cas d'abus) et l'article 625 (qui étend ces règles au droit d'usage et d'habitation). En termes simples : un droit d'usage et d'habitation est un droit réel viager (il dure jusqu'au décès du bénéficiaire) qui ne peut être perdu que si le titulaire en fait un usage abusif, par exemple en le louant ou en le vendant. Le simple fait de ne plus occuper les lieux, même longtemps, ne constitue pas un abus.

La haute juridiction censure la cour d'appel de Rennes sur deux points. D'abord, elle estime que le placement en établissement de santé n'est pas un abandon volontaire mais une contrainte médicale. Ensuite, elle juge que le fait de bénéficier de l'aide sociale ne transforme pas le droit d'usage en rente viagère : c'est une prestation sociale, pas une conversion du droit. Les juges du fond avaient commis une erreur en retenant un abus là où il n'y en avait pas.

Cette décision confirme une jurisprudence constante : le droit d'usage et d'habitation est protecteur du bénéficiaire. Il ne s'éteint pas par le non-usage, contrairement à d'autres droits réels comme l'usufruit (qui peut s'éteindre après 30 ans de non-usage en matière de biens meubles). Les arguments du propriétaire — abandon, conversion en rente — ont été rejetés. La Cour rappelle que l'abus doit être caractérisé, par exemple une location non autorisée ou une dégradation volontaire.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs ou nus-propriétaires, cette décision est un avertissement : vous ne pouvez pas récupérer un bien simplement parce que le bénéficiaire d'un droit d'usage et d'habitation a quitté les lieux. Si vous vendez le bien sans tenir compte de ce droit, vous risquez une action en justice et des dommages-intérêts. Exemple chiffré : à Bruz, une maison estimée à 200 000 € avec un droit d'usage viager peut voir sa valeur réduite de 30 à 50 %. Vendre sans lever le droit expose à une annulation de la vente ou à une indemnisation.

Pour les bénéficiaires d'un droit d'usage (souvent des parents ou grands-parents), c'est une protection précieuse. Si vous devez partir en maison de retraite, votre droit demeure. Vous pouvez même le conserver pour y revenir plus tard, ou le laisser vide sans perdre votre droit. Attention toutefois : ne le louez pas, ne le prêtez pas à titre onéreux, et n'en faites pas un usage commercial. Ce serait un abus caractérisé.

Si vous êtes acquéreur d'un bien grevé d'un droit d'usage, vérifiez toujours l'acte notarié. Le droit d'usage et d'habitation est mentionné au service de la publicité foncière. Vous ne pouvez pas l'ignorer. En cas de doute, une consultation avec un avocat spécialisé en droit immobilier à Rennes ou Fougères est indispensable. Les délais de prescription pour agir sont de 5 ans à compter de la vente, mais mieux vaut prévenir.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Pour le propriétaire : Avant de vendre un bien grevé d'un droit d'usage, faites constater par huissier l'absence d'abus de jouissance. Si le bénéficiaire est en institution depuis plus de 2 ans, demandez un accord écrit pour lever le droit, ou saisissez le juge pour faire constater l'abus.
• Pour le bénéficiaire : Gardez des preuves de votre situation (certificat médical, justificatif d'hébergement) pour démontrer que l'absence est involontaire. Ne signez jamais un document renonçant à votre droit sans avis juridique.
• Pour l'acquéreur : Exigez du vendeur une attestation sur l'honneur de l'absence de droit d'usage ou d'habitation, et vérifiez l'état hypothécaire (registre des droits réels) auprès du service de la publicité foncière de Rennes.
• Pour le notaire : Rédigez l'acte de vente en précisant clairement si le droit d'usage est éteint ou non. En cas de doute, insérez une clause de garantie d'éviction (le vendeur s'engage à indemniser l'acquéreur si le droit est réactivé).

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée protectrice des droits viagers. Déjà en 2005 (Civ. 3e, 14 décembre 2005, n° 04-18.212), la Cour de cassation avait jugé que le simple départ du bénéficiaire d'un droit d'usage et d'habitation ne suffit pas à éteindre le droit. Plus récemment, en 2018 (Civ. 3e, 22 mars 2018, n° 17-12.643), elle a précisé que la mise en location du bien par le nu-propriétaire, sans l'accord du titulaire du droit d'usage, constitue une voie de fait (violation grave du droit). La tendance est donc claire : le droit d'usage et d'habitation est un droit fort, presque aussi protecteur que l'usufruit.

Pour l'avenir, les tribunaux pourraient être amenés à préciser ce qui constitue un « abus de jouissance ». Par exemple, le fait de laisser le bien se dégrader volontairement, ou d'y héberger des tiers sans lien familial, pourrait être considéré comme abusif. Mais en l'état, le bénéficiaire est en position de force. Les propriétaires doivent donc négocier une extinction amiable, souvent moyennant une indemnité, plutôt que de tenter une action en justice risquée.

Checklist avant d'agir

• Suis-je bénéficiaire d'un droit d'usage et d'habitation ? Vérifiez votre acte notarié. Ce droit est incessible et intransmissible. Il s'éteint à votre décès.
• Puis-je quitter les lieux sans perdre mon droit ? Oui, à condition que ce ne soit pas un abus. Un départ pour raisons médicales ou familiales est légitime. Conservez des justificatifs.
• Que faire si le propriétaire vend le bien ? Vous pouvez vous opposer à la vente tant que votre droit n'est pas éteint. Saisissez le juge des référés pour faire constater votre droit.
• Quels sont les risques en cas d'abus ? Perte du droit, dommages-intérêts, expulsion. Exemple : si vous louez le bien sans autorisation, le propriétaire peut demander la déchéance.
• Dois-je consulter un avocat ? Oui, dès que vous envisagez de quitter les lieux ou si le propriétaire conteste votre droit. Une consultation préventive de 30 minutes peut éviter des années de procédure.

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