Décision de référence : cc • N° 71-11.070 • 1972-04-13 • Consulter la décision →
Un propriétaire agrandit un chemin rural, empiétant sur le terrain de ses voisins. Ces derniers, d'abord tolérants, agissent en justice après de nouveaux empiètements. La Cour de cassation a dû trancher : la tolérance vaut-elle acceptation implicite ?
C'est exactement la question que la Cour de cassation a tranchée dans un arrêt du 13 avril 1972 (n° 71-11.070). Et la réponse est claire : la tolérance n'équivaut pas à une acceptation. Un propriétaire qui attend, pour demander réparation, la réitération des empiètements commis par son voisin ne peut pas être considéré comme ayant renoncé à son droit à une réparation intégrale. Autrement dit, votre silence prolongé ne vous prive pas de votre droit d'agir en justice pour faire cesser l'empiètement et obtenir des dommages et intérêts.
Cet arrêt, bien qu'ancien, reste d'une actualité brûlante. Dans ma pratique, je rencontre régulièrement des dossiers où des propriétaires, par crainte de conflit ou par méconnaissance, laissent s'installer des situations de fait qui se transforment en véritables litiges. Décryptons ensemble cette décision et voyons ce qu'elle change concrètement pour vous, que vous soyez propriétaire, locataire ou professionnel de l'immobilier.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire oppose un propriétaire, que nous appellerons M. X, à ses voisins, les époux Z. M. X possède un terrain à Besançon, séparé de celui des époux Z par un chemin rural. Un jour, M. X décide d'élargir ce chemin. Pour ce faire, il empiète sur la propriété des époux Z. Ces derniers ne réagissent pas immédiatement. Les années passent. Puis, en 1968, M. X réitère son empiètement : il procède à de nouveaux travaux qui empiètent encore davantage sur le terrain des époux Z.
Cette fois, les époux Z décident d'agir. Le 29 mai 1968, ils assignent M. X en référé (procédure d'urgence) pour obtenir une expertise afin de constater l'empiètement et d'en évaluer l'étendue. La procédure se poursuit au fond, et les époux Z demandent la démolition des ouvrages empiétant et des dommages et intérêts. M. X leur oppose alors un argument de taille : « Vous avez attendu des années avant de réagir. Vous avez toléré mes premiers empiètements, donc vous avez accepté la situation. Vous ne pouvez plus aujourd'hui demander quoi que ce soit. »
Le tribunal de première instance donne raison à M. X sur ce point : il considère que l'attitude tolérante des époux Z pendant plusieurs années constitue une acceptation implicite des empiètements, les privant ainsi de tout droit à réparation. Les époux Z interjettent appel (font appel). La cour d'appel de Besançon infirme (annule) le jugement : elle estime que la tolérance ne vaut pas renonciation. M. X se pourvoit en cassation (conteste la décision devant la Cour de cassation).
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation, dans son arrêt du 13 avril 1972, rejette le pourvoi de M. X et confirme la décision de la cour d'appel. Le raisonnement est le suivant : le fait pour un propriétaire de ne pas agir immédiatement contre un premier empiètement ne signifie pas qu'il renonce à son droit de propriété. Ce droit est perpétuel et imprescriptible : on ne peut pas perdre son droit de propriété par le simple silence ou la tolérance. En revanche, la répétition des empiètements constitue un fait nouveau qui justifie que le propriétaire sorte de son silence et agisse en justice.
Les juges s'appuient sur le principe général de la responsabilité civile, aujourd'hui codifié à l'article 1240 du Code civil (anciennement article 1382) : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » L'empiètement est une faute civile. Le propriétaire qui le subit a droit à une réparation intégrale de son préjudice. Or, la tolérance n'efface pas la faute. Elle n'est pas une cause d'exonération pour l'auteur de l'empiètement.
Attention toutefois : cette décision ne signifie pas que vous pouvez attendre 30 ans avant d'agir. En droit, l'action en justice pour faire cesser un empiètement se prescrit par 30 ans (délai de prescription de droit commun). Mais si vous attendez trop longtemps, vous risquez de perdre la possibilité d'obtenir des dommages et intérêts pour les périodes anciennes, car les dommages et intérêts se prescrivent par 5 ans (délai de prescription de droit commun pour les actions personnelles). Ce que peu de gens savent, c'est que la prescription de l'action en démolition (remise en état) est de 30 ans, mais que les actions en réparation pécuniaire sont soumises à un délai plus court. Dans l'arrêt de 1972, la cour d'appel avait précisé que les époux Z agissaient pour les seuls empiètements récents (ceux de 1968), et non pour les premiers empiètements, ce qui a été validé par la Cour de cassation.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des implications pratiques importantes pour tous les propriétaires. Si vous êtes propriétaire d'un terrain ou d'une maison et que votre voisin empiète sur votre propriété (par une construction, une clôture, une plantation, etc.), vous pouvez agir même si vous avez toléré la situation pendant des années. Votre silence ne vous prive pas de votre droit, à condition que vous agissiez dès que l'empiètement s'aggrave ou se répète.
Prenons un exemple concret : un propriétaire qui a laissé son voisin construire un abri empiétant sur sa parcelle pendant des années peut agir en justice si ce voisin agrandit l'abri et empiète davantage, pour demander la démolition complète et des dommages-intérêts, dans la limite des prescriptions applicables.
Pour les locataires, la situation est différente : vous n'êtes pas propriétaire et ne pouvez pas agir directement contre le voisin empiétant. Vous devez informer votre bailleur, qui est le seul à pouvoir engager une action. Mais si le bailleur tolère l'empiètement, vous pourriez subir une perte de jouissance de votre logement (par exemple, une vue obstruée, une perte de lumière). Dans ce cas, vous pouvez demander une diminution de loyer ou la résiliation du bail pour trouble de jouissance.
Pour les acquéreurs, c'est un point de vigilance : avant d'acheter un bien, vérifiez les limites de propriété. Un empiètement ancien et toléré peut être régularisé par la prescription acquisitive (possession trentenaire) si le voisin a possédé le terrain comme sien pendant 30 ans. Mais tant que la prescription n'est pas acquise, le vendeur (ou l'acquéreur) peut agir. Si vous achetez un bien avec un empiètement, vous pouvez demander une garantie d'éviction au vendeur ou une réduction de prix.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Faites constater les limites de votre propriété par un géomètre-expert avant tout projet de construction ou de clôture. Un bornage amiable coûte entre 1 000 et 2 500 €, mais il évite des années de procédure. Si le voisin refuse, vous pouvez demander un bornage judiciaire.
- Ne restez pas silencieux face à un empiètement, même minime. Envoyez un courrier recommandé à votre voisin pour lui demander de cesser l'empiètement. Conservez une copie du courrier et des preuves de l'envoi.
- Documentez l'empiètement. Prenez des photos, faites constater par un huissier, conservez tous les échanges avec le voisin. Ces éléments seront précieux en cas de procédure.
- Consultez un avocat spécialisé. Un professionnel saura évaluer vos droits, la prescription applicable et les chances de succès d'une action. Une consultation préventive peut vous éviter des erreurs coûteuses.
En définitive, cet arrêt rappelle avec force que la tolérance ne saurait effacer un empiètement. Si votre voisin dépasse les bornes, vous pouvez agir, même après des années. L'essentiel est de le faire dès que la situation s'aggrave et de ne pas laisser le temps anéantir vos droits.
