无补偿征收：违章建筑不产生任何权利

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un terrain à Yutz, dans la banlieue de Thionville. Il y a vingt ans, vous y avez construit un garage sans demander de permis de construire. Aujourd'hui, la commune vous exproprie pour réaliser une voie de contournement. Vous pensez recevoir une indemnité couvrant la valeur du terrain et du garage. Mais voilà, le juge vous annonce que vous n'aurez rien pour le garage. Pourquoi ? Parce que ce garage a été édifié irrégulièrement sur un terrain inconstructible. Vous vous dites : « Mais l'administration n'a jamais rien dit, et le délai pour demander la démolition est dépassé ! » Cela suffit-il à créer un droit ? La réponse est non, comme vient de le trancher la Cour de cassation dans une décision du 15 février 2024 (n° 22-16.460).

Cette décision est cruciale pour tous les propriétaires, locateurs ou professionnels de l'immobilier. Elle rappelle que le droit de propriété n'est pas absolu : il est conditionné par le respect des règles d'urbanisme. Autrement dit, une construction illégale (sans permis ou en violation du plan local d'urbanisme) ne confère aucun droit juridiquement protégé, même si l'administration a laissé faire pendant des années. Et cela vaut aussi en matière d'expropriation, où l'indemnisation est censée réparer la perte d'un bien possédé de bonne foi.

Mais alors, que se passe-t-il si vous êtes exproprié d'un bien que vous avez construit irrégulièrement ? La réponse tient en un principe : pas de droit, pas d'indemnité. La Cour de cassation l'affirme sans ambiguïté : « Faute pour son propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l'expropriation, la dépossession d'une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n'ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l'expropriation. » En clair, l'irrégularité urbanistique tue le droit à indemnité, et la prescription de l'action en démolition ne fait pas renaître ce droit. Décryptage complet.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire oppose la SORGEM (Société d'équipement et de gestion de la Moselle, un aménageur public) à Madame E., propriétaire d'une parcelle à Thionville. Sur ce terrain classé inconstructible par le plan local d'urbanisme (PLU), Madame E. avait édifié une construction sans permis de construire. Des années plus tard, la SORGEM est chargée d'une opération d'aménagement qui nécessite l'expropriation de la parcelle. Le juge de l'expropriation (tribunal judiciaire de Metz) doit fixer les indemnités dues à Madame E.

Problème : la construction est irrégulière. La SORGEM soutient qu'elle ne doit rien pour le bâti, car il est illégal. Madame E. rétorque que toute action en démolition est prescrite (depuis plus de 10 ans, le délai de l'article L. 480-14 du Code de l'urbanisme), et qu'elle est donc propriétaire de bonne foi. Elle réclame une indemnité incluant la valeur de la construction.

Le tribunal de Metz, dans un premier temps, fixe des indemnités alternatives : soit la construction est déclarée illégale par la justice, soit elle ne l'est pas. La SORGEM fait appel. La cour d'appel de Nancy confirme l'approche alternative. Mécontente, la SORGEM se pourvoit en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel et renvoie l'affaire devant la cour d'appel de Metz. Son raisonnement est implacable : l'irrégularité de la construction fait obstacle à toute indemnisation, peu importe que l'action en démolition soit prescrite.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur le principe général du droit de propriété et sur l'article 545 du Code civil (nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité). Mais elle rappelle que l'indemnité ne compense que la perte d'un droit juridiquement protégé. Or, une construction édifiée en violation des règles d'urbanisme (absence de permis, terrain inconstructible) ne constitue pas un droit protégé. Autrement dit, le propriétaire n'a pas le droit de maintenir cette construction face à l'administration, qui peut toujours en demander la démolition.

Mais qu'est-ce qui change avec la prescription ? L'article L. 480-14 du Code de l'urbanisme prévoit que l'action en démolition de l'administration se prescrit par 10 ans à compter de l'achèvement des travaux. Passé ce délai, l'administration ne peut plus exiger la démolition. Pourtant, la Cour de cassation affirme que cette prescription ne transforme pas une construction illégale en construction légale. Le vice d'origine subsiste, et le propriétaire ne peut pas se prévaloir d'un droit acquis. En clair, la prescription éteint l'action, mais ne valide pas l'illégalité.

Ce raisonnement est une confirmation de la jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n° 15-12.198). La Cour de cassation avait déjà jugé que l'absence de permis de construire rendait la construction irrégulière et faisait obstacle à l'indemnisation, même si l'administration n'avait pas agi. Ici, elle ajoute que la prescription de l'action en démolition ne change rien. C'est donc une position ferme, qui protège l'intérêt général (urbanisme) au détriment du propriétaire individuel.

Dans ma pratique, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires de Thionville ou Yutz avaient acheté des terrains avec des constructions non autorisées, pensant que le temps les rendrait réguliers. Cette décision leur donne tort : le temps ne guérit pas l'illégalité urbanistique. Il faut donc être extrêmement vigilant lors de l'acquisition d'un bien immobilier.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des conséquences pratiques immédiates pour plusieurs catégories de personnes.

Propriétaire bailleur : Si vous louez un bien comportant une extension ou un aménagement réalisé sans permis, sachez que ce bien pourrait être exproprié sans indemnité pour la partie irrégulière. Par exemple, un garage de 20 m² construit sans permis à Yutz pourrait être estimé à 0 € dans le cadre d'une expropriation. Vous ne percevriez que la valeur du terrain nu. Vérifiez donc la conformité de toutes vos constructions.

Acquéreur d'un bien immobilier : Avant d'acheter, exigez les permis de construire et les certificats de conformité. Si vous acquérez un bien avec une construction sans permis, vous prenez le risque qu'en cas d'expropriation, vous ne soyez pas indemnisé pour cette partie. Par exemple, à Thionville, une maison avec une véranda non autorisée pourrait voir son indemnité réduite de 30 000 €.

Copropriétaire : Si votre copropriété comporte des parties communes construites irrégulièrement (ex. : local à vélos sans permis), l'indemnité d'expropriation pourrait être réduite, impactant la valeur de vos lots. Il est prudent de régulariser la situation auprès de la mairie avant toute procédure.

Attention toutefois : cette décision ne s'applique qu'aux expropriations. Pour les ventes amiables, le vendeur et l'acheteur peuvent librement convenir d'un prix incluant la construction irrégulière. Mais l'acheteur prend alors le risque d'une future expropriation sans indemnité.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez la conformité urbanistique avant d'acheter : Demandez au vendeur tous les permis de construire, déclarations préalables et certificats de conformité. Consultez le plan local d'urbanisme (PLU) de votre commune pour vérifier le caractère constructible du terrain. Un rendez-vous au service urbanisme de Thionville ou Yutz peut vous éviter des déconvenues.
• Régularisez les constructions existantes : Si vous avez réalisé des travaux sans permis, déposez une demande de permis de construire a posteriori (régularisation) si la construction est conforme aux règles d'urbanisme. Si elle ne l'est pas, vous devrez peut-être la démolir, mais mieux vaut le savoir avant une expropriation.
• Faites jouer la prescription acquisitive (usucapion) : Dans certains cas, une possession paisible et continue pendant 30 ans peut permettre d'acquérir la propriété par prescription. Mais cela ne fonctionne pas pour les constructions illégales : la prescription acquisitive ne peut pas purger une illégalité urbanistique (Cass. 3e civ., 2016). Ne comptez pas sur le temps pour régulariser.
• Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier : En cas de projet d'expropriation ou de litige, un avocat peut évaluer vos droits et négocier l'indemnité. Maître Cécile Zakine intervient dans toute la France, y compris en Moselle. Une consultation rapide peut vous éviter de perdre des milliers d'euros.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà en 2016 (n° 15-12.198), la troisième chambre civile avait jugé que « l'absence de permis de construire rend la construction irrégulière et fait obstacle à l'indemnisation d'expropriation ». Plus récemment, un arrêt du 12 janvier 2023 (n° 21-24.350) a précisé que même une construction déclarée conforme après un permis modificatif pouvait être irrégulière si le permis initial était lui-même illégal. La tendance est donc à une application stricte : pas d'indemnité pour le bâti non autorisé.

Ce que peu de gens savent, c'est que cette rigueur s'étend aussi aux constructions édifiées sur le domaine public (Cass. 3e civ., 8 septembre 2021, n° 20-16.422). Le propriétaire d'une construction sans titre sur le domaine public ne peut pas prétendre à indemnité en cas d'expropriation. La logique est la même : absence de droit juridiquement protégé.

Pour l'avenir, il est probable que les tribunaux continuent à refuser toute indemnisation pour les constructions irrégulières, même si l'administration a toléré la situation pendant des décennies. Seule une modification législative pourrait changer la donne, mais rien n'est à l'ordre du jour. En attendant, la prudence est de mise.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

1. Puis-je être exproprié sans indemnité pour une construction sans permis ? Oui, si le terrain est inconstructible ou si la construction viole les règles d'urbanisme, vous n'aurez droit à aucune indemnité pour le bâti, même si l'action en démolition est prescrite.

2. Que faire si je suis exproprié et que ma construction est irrégulière ? Vous pouvez contester l'irrégularité devant le juge de l'expropriation en démontrant que la construction est conforme ou que vous avez un droit acquis (par exemple, un permis tacite). Mais sans cela, l'indemnité sera limitée au terrain nu.

3. La prescription de 10 ans ne m'aide-t-elle pas ? Non, la prescription éteint l'action en démolition, mais ne crée pas un droit de propriété sur la construction. Le vice d'origine subsiste.

4. Puis-je régulariser ma construction après coup ? Oui, si elle respecte les règles d'urbanisme actuelles. Déposez un permis de construire modificatif ou une déclaration préalable. Si la mairie l'accepte, la construction devient régulière et sera indemnisable en cas d'expropriation ultérieure.

5. Quel est le délai pour agir ? En cas d'expropriation, vous avez 15 jours pour contester l'indemnité devant le juge. Consultez immédiatement un avocat.

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