Expropriation en ZAC : quelle date de référence pour l'indemnisation ?

Imaginez : vous êtes propriétaire d'une maison à Mont-de-Marsan, dans une zone qui vient d'être classée en zone d'aménagement concerté (ZAC). La mairie vous annonce que votre terrain est nécessaire pour un projet d'urbanisme. Vous allez être exproprié. Mais à quelle date votre bien sera-t-il évalué ? La réponse détermine le montant de votre indemnité. Et c'est là que le bât blesse : selon la date retenue, la différence peut se chiffrer en dizaines de milliers d'euros.

La question que se pose chaque propriétaire dans cette situation est simple : « À combien vais-je être indemnisé ? ». Mais derrière cette question se cache un imbroglio juridique complexe, que la Cour de cassation vient de trancher dans un arrêt du 30 mars 2023 (n° 22-14.163).

Cette décision clarifie la notion de « Droit de préemption urbain : la date de référence déterminante pour la fixation du prix">date de référence » pour l'évaluation des biens situés dans une ZAC et soumis au Droit de préemption urbain">droit de préemption urbain (DPU). undefined elle dit quelle date doit être prise en compte pour fixer la valeur du bien au jour de l'expropriation. Une précision qui intéresse aussi bien les propriétaires que les collectivités et les promoteurs.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un terrain à Mont-de-Marsan, voit sa parcelle incluse dans le périmètre d'une ZAC créée par un acte publié en 2015. En 2020, la commune engage une procédure d'expropriation pour réaliser les aménagements prévus. Le expropriation-date-reference-plu" class="internal-link" title="Expropriation et date de référence : ce que le PLU change pour votre terrain">plan local d'urbanisme (PLU) a été modifié en 2018 pour intégrer cette ZAC et soumettre le secteur au droit de préemption urbain.

Le désaccord porte sur la date de référence : le propriétaire estime que c'est la date de création de la ZAC (2015), tandis que l'expropriant soutient que c'est la date de la modification du PLU (2018). L'enjeu est énorme : entre 2015 et 2018, les prix de l'immobilier ont augmenté de près de 15 % dans le secteur. L'indemnité pourrait varier de plusieurs milliers d'euros.

Le juge de l'expropriation du département des Landes donne raison à l'expropriant, fixant la date de référence à 2018. M. X interjette appel devant la cour d'appel de Lyon, qui confirme le jugement. Il se pourvoit alors en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel et renvoie l'affaire devant la cour d'appel de Grenoble, tranchant en faveur du propriétaire sur le principe, mais avec une nuance importante.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre, il faut plonger dans les textes. L'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique (C. expr.) dispose que, pour un bien situé dans une ZAC, la date de référence est celle de la publication de l'acte créant la zone, à condition que cette date soit antérieure d'au moins un an à l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique (DUP). C'est la règle générale.

Mais attention : l'article L. 213-4, a), du code de l'urbanisme (C. urb.) prévoit une dérogation pour les biens soumis au droit de préemption urbain (DPU) et non compris dans une zone d'aménagement différé (ZAD). Dans ce cas, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. undefined, la date de la dernière modification du PLU qui a instauré le DPU sur le secteur.

La Cour de cassation devait donc concilier ces deux textes. Elle a jugé que, lorsque le bien est à la fois dans une ZAC et soumis au DPU, c'est la règle spécifique du code de l'urbanisme qui prime. En l'espèce, le PLU avait été modifié en 2018 pour intégrer le DPU, et cette modification était postérieure à la création de la ZAC. La date de référence était donc 2018, comme l'avaient retenu les juges du fond.

undefined, c'est que cette solution n'allait pas de soi. La Cour de cassation aurait pu considérer que la ZAC, en tant que dispositif d'urbanisme plus spécifique, devait primer. Mais elle a choisi de donner la priorité au DPU, alignant ainsi la date de référence sur celle de la dernière modification du PLU. C'est une confirmation de la jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 26 mai 2016, n° 15-15.638), mais avec une précision : il faut que le bien soit effectivement soumis au DPU, et non simplement situé dans une zone où le DPU existe potentiellement.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour un propriétaire bailleur à Dax, l'impact est direct. Si votre bien est dans une ZAC et que la commune instaure un DPU après la création de la ZAC, l'indemnité d'expropriation sera calculée sur la base de la valeur à la date du DPU, et non à la date de la ZAC. Si les prix ont monté entre-temps, tant mieux pour vous ; s'ils ont baissé, tant pis. Exemple chiffré : un terrain valant 100 000 € en 2015 (création ZAC) et 120 000 € en 2018 (modification PLU avec DPU) sera indemnisé 120 000 € si la date de référence est 2018.

Pour un acquéreur, soyez vigilant : si vous achetez un bien dans une ZAC avec DPU, vérifiez la date de la dernière modification du PLU. Elle déterminera l'indemnité en cas d'expropriation future.

Pour un locataire, l'impact est indirect : l'indemnité versée au propriétaire peut influencer sa capacité à vous reloger ou à vous verser une indemnité d'éviction.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez vérifier la date de la dernière modification du PLU ayant instauré le DPU sur votre parcelle. Si elle est postérieure à la création de la ZAC, c'est elle qui fera foi. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires ont perdu des milliers d'euros parce qu'ils n'avaient pas contesté la date retenue par l'expropriant.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Conservez tous les documents d'urbanisme : arrêtés de création de ZAC, délibérations approuvant le PLU, modifications du PLU. Ces dates sont cruciales.
• Vérifiez si votre bien est soumis au DPU : consultez le PLU de votre commune ou demandez un certificat d'urbanisme. Si le DPU a été instauré après la ZAC, la date de référence sera celle du DPU.
• Faites estimer votre bien par un expert dès que vous recevez une notification d'expropriation. L'expertise doit tenir compte de la date de référence correcte.
• Contestez rapidement la date de référence si elle vous semble erronée. Le délai de recours est court (2 mois à compter de la notification de l'ordonnance d'expropriation).

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt s'inscrit dans une lignée de décisions qui précisent les interactions entre les différents régimes d'urbanisme. Dans un arrêt du 26 mai 2016 (n° 15-15.638), la Cour de cassation avait déjà affirmé que, pour les biens soumis au DPU, la date de référence était celle de la dernière modification du PLU, même si le bien se trouvait dans une ZAC. La décision de 2023 confirme ce principe et l'applique à un cas concret.

Attention toutefois : la question reste ouverte pour les biens situés dans une ZAC mais non soumis au DPU (par exemple, en zone d'aménagement différé). Dans ce cas, la date de référence reste celle de la création de la ZAC. La tendance des tribunaux est donc à une application stricte des textes, au cas par cas.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les collectivités locales soient plus attentives à la chronologie des actes d'urbanisme, afin d'éviter des contentieux coûteux. Les propriétaires, eux, doivent être vigilants et se faire assister dès le début de la procédure.

Points clés à retenir

FAQ :

• Qu'est-ce que la date de référence ? C'est la date à laquelle le bien est évalué pour fixer l'indemnité d'expropriation. Elle est déterminée par des règles complexes, notamment les articles L. 322-2 du C. expr. et L. 213-4 du C. urb.
• Quelle date s'applique si mon bien est dans une ZAC avec DPU ? La date de la dernière modification du PLU ayant instauré le DPU, si elle est postérieure à la création de la ZAC.
• Puis-je contester la date de référence ? Oui, devant le juge de l'expropriation, dans les deux mois suivant la notification de l'ordonnance d'expropriation. Il est conseillé de prendre un avocat.
• Quel est le risque si la date est mal fixée ? Une sous-évaluation ou surévaluation de l'indemnité, pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.
• Que faire en cas de doute ? Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier. Une première analyse peut vous éviter une perte financière importante.

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