Decisione di riferimento: cc • N° 22-14.163 • 2023-03-30 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di una casa a Mont-de-Marsan, in una zona appena classificata come zona di sviluppo concertato (ZAC). Il comune vi annuncia che il vostro terreno è necessario per un progetto urbanistico. Sarete espropriati. Ma a quale data sarà valutato il vostro bene? La risposta determina l'importo del vostro indennizzo. Ed è qui che sorge il problema: a seconda della data prescelta, la differenza può ammontare a decine di migliaia di euro.
La domanda che ogni proprietario in questa situazione si pone è semplice: «Quanto riceverò come indennizzo?». Ma dietro questa domanda si cela un groviglio giuridico complesso, che la Corte di Cassazione ha appena chiarito con una sentenza del 30 marzo 2023 (n. 22-14.163).
Questa decisione chiarisce il concetto di «data di riferimento» per la valutazione dei beni situati in una ZAC e soggetti al diritto di prelazione urbano (DPU). In parole povere, stabilisce quale data deve essere presa in considerazione per fissare il valore del bene al momento dell'espropriazione. Una precisazione che interessa sia i proprietari che le collettività e i promotori.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un terreno a Mont-de-Marsan, vede la sua parcella inclusa nel perimetro di una ZAC creata con un atto pubblicato nel 2015. Nel 2020, il comune avvia una procedura di espropriazione per realizzare gli interventi previsti. Il expropriation-date-reference-plu" class="internal-link" title="Espropriazione e data di riferimento: cosa cambia per il vostro terreno con il PLU">piano urbanistico locale (PLU) è stato modificato nel 2018 per integrare questa ZAC e sottoporre il settore al diritto di prelazione urbano.
Il disaccordo riguarda la data di riferimento: il proprietario ritiene che sia la data di creazione della ZAC (2015), mentre l'espropriante sostiene che sia la data della modifica del PLU (2018). La posta in gioco è enorme: tra il 2015 e il 2018, i prezzi immobiliari sono aumentati di quasi il 15% nel settore. L'indennità potrebbe variare di diverse migliaia di euro.
Il giudice dell'espropriazione del dipartimento delle Landes dà ragione all'espropriante, fissando la data di riferimento al 2018. Il Sig. X propone appello dinanzi alla corte d'appello di Lione, che conferma la sentenza. Egli ricorre quindi in cassazione. La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello e rinvia la causa dinanzi alla corte d'appello di Grenoble, decidendo a favore del proprietario sul principio, ma con una sfumatura importante.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere, bisogna addentrarsi nei testi normativi. L'articolo L. 322-2 del codice dell'espropriazione per causa di pubblica utilità (C. expr.) dispone che, per un bene situato in una ZAC, la data di riferimento è quella della pubblicazione dell'atto che crea la zona, a condizione che tale data sia anteriore di almeno un anno all'apertura dell'inchiesta pubblica preliminare alla dichiarazione di pubblica utilità (DUP). Questa è la regola generale.
Ma attenzione: l'articolo L. 213-4, a), del codice dell'urbanistica (C. urb.) prevede una deroga per i beni soggetti al diritto di prelazione urbano (DPU) e non compresi in una zona di sviluppo differito (ZAD). In questo caso, la data di riferimento è quella in cui è divenuto opponibile ai terzi il più recente degli atti che approvano, revisionano o modificano il PLU e delimitano la zona in cui si trova il bene. In altre parole, la data dell'ultima modifica del PLU che ha istituito il DPU sul settore.
La Corte di Cassazione doveva quindi conciliare questi due testi. Ha stabilito che, quando il bene si trova sia in una ZAC sia soggetto al DPU, prevale la regola specifica del codice dell'urbanistica. Nel caso di specie, il PLU era stato modificato nel 2018 per integrare il DPU, e tale modifica era successiva alla creazione della ZAC. La data di riferimento era quindi il 2018, come avevano ritenuto i giudici di merito.
Quello che pochi sanno è che questa soluzione non era scontata. La Corte di Cassazione avrebbe potuto considerare che la ZAC, in quanto strumento urbanistico più specifico, dovesse prevalere. Ma ha scelto di dare priorità al DPU, allineando così la data di riferimento a quella dell'ultima modifica del PLU. Si tratta di una conferma della giurisprudenza precedente (Civ. 3e, 26 maggio 2016, n. 15-15.638), ma con una precisazione: è necessario che il bene sia effettivamente soggetto al DPU, e non semplicemente situato in una zona in cui il DPU esiste potenzialmente.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore a Dax, l'impatto è diretto. Se il vostro bene si trova in una ZAC e il comune istituisce un DPU dopo la creazione della ZAC, l'indennità di espropriazione sarà calcolata sulla base del valore alla data del DPU, e non alla data della ZAC. Se i prezzi sono aumentati nel frattempo, tanto meglio per voi; se sono diminuiti, tanto peggio. Esempio numerico: un terreno del valore di 100.000 € nel 2015 (creazione ZAC) e di 120.000 € nel 2018 (modifica PLU con DPU) sarà indennizzato per 120.000 € se la data di riferimento è il 2018.
Per un acquirente, siate vigili: se
