Décision de référence : cc • N° 05-13.053 • 2006-10-11 • Consulter la décision →
Vous êtes propriétaire d'un terrain à Aniche, dans le Nord, et la commune décide de l'exproprier pour créer une zone d'aménagement concerté (ZAC). La question qui vous taraude : combien vais-je toucher ? La réponse dépend d'une date clé : celle de la modification du plan local d'urbanisme (PLU) qui a classé votre terrain en zone constructible. Mais attention : si la commune modifie le PLU pour une autre zone, cela ne doit pas influer sur votre indemnité. C'est ce qu'a rappelé la Cour de cassation dans une décision du 11 octobre 2006, qui a annulé un arrêt de la cour d'appel de Paris ayant utilisé la mauvaise date de référence. Une erreur qui aurait pu coûter des milliers d'euros à un propriétaire de Denain.
Pourquoi cette décision est-elle cruciale pour vous ? Parce qu'elle fixe une règle simple : la date de référence pour évaluer un bien exproprié est celle de la dernière modification du document d'urbanisme (plan d'occupation des sols ou PLU) qui a rendu le terrain constructible, mais uniquement si cette modification concerne la zone où se trouve le bien. Pas question de prendre une modification d'une autre zone, même si elle est voisine. Sinon, l'indemnité peut être calculée sur une valeur erronée, souvent inférieure.
Dans cet article, je vais vous expliquer les faits de cette affaire, le raisonnement des juges, et surtout ce que cela change concrètement pour vous, que vous soyez propriétaire, locataire ou professionnel de l'immobilier. Et je vous donnerai quatre conseils pour éviter de vous faire piéger.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Imaginez un propriétaire, appelons-le M. Dupont, qui possède plusieurs parcelles à Denain, dans le Nord. La commune décide de créer une zone d'aménagement concerté (ZAC) — un outil d'urbanisme qui permet à la collectivité d'aménager un secteur en maîtrisant le foncier. Pour cela, elle doit exproprier M. Dupont. Jusque-là, rien d'exceptionnel.
Le plan d'occupation des sols (POS) de la commune classe les parcelles de M. Dupont en zone NAUI b, une zone à urbaniser à long terme. Un jour, la commune modifie son POS pour la zone NAUI a (une autre zone), mais pas pour la zone NAUI b. Plus tard, l'expropriation est lancée. La question se pose : quelle date faut-il retenir pour évaluer le terrain ? L'article L. 13-15 du code de l'expropriation (aujourd'hui codifié à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique) dispose que la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes suivants : le plan local d'urbanisme (PLU) ou le plan d'occupation des sols (POS) approuvé, ou la dernière modification de ces documents. Mais attention : la modification doit concerner la zone où se trouve le bien exproprié.
M. Dupont saisit le juge de l'expropriation, qui fixe les indemnités. La cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 13 janvier 2005, retient comme date de référence la date de la dernière modification du POS — celle qui concernait la zone NAUI a, et non la zone NAUI b où se trouvent les parcelles. Résultat : l'indemnité est calculée sur une valeur potentiellement plus faible, car la modification de la zone NAUI a aurait pu être antérieure ou postérieure à une date plus favorable. M. Dupont se pourvoit en cassation.
La Cour de cassation, dans sa décision du 11 octobre 2006 (n° 05-13.053), lui donne raison. Elle casse l'arrêt de la cour d'appel au motif que celle-ci a violé les articles L. 213-4 a du code de l'urbanisme (devenu L. 322-2 du code de l'expropriation), L. 123-1 et R. 123-21 du même code. En effet, la cour d'appel avait constaté que les biens étaient situés dans la zone NAUI b, non modifiée, mais a retenu la modification de la zone NAUI a. Illogique et contraire à la loi.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour comprendre, il faut entrer dans le détail du droit de l'expropriation. Le principe est que l'indemnité d'expropriation doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation (article L. 321-1 du code de l'expropriation). Pour évaluer ce préjudice, on se place à une date dite de référence, qui est généralement celle du dernier document d'urbanisme applicable au terrain. Cette date permet de déterminer la valeur du bien en fonction de son usage possible à ce moment-là.
L'article L. 213-4 a du code de l'urbanisme (dans sa version alors en vigueur, aujourd'hui L. 322-2 du code de l'expropriation) précise que cette date est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes suivants : le plan d'occupation des sols (POS) approuvé, ou la dernière modification de ce plan. Mais la Cour de cassation ajoute une subtilité : si la modification ne concerne pas la zone où se trouve le bien exproprié, elle ne peut pas servir de date de référence. Logique : une modification qui n'affecte pas le terrain ne change pas sa valeur potentielle.
Dans l'affaire de M. Dupont, la cour d'appel avait pourtant constaté que les parcelles étaient en zone NAUI b, et que cette zone n'avait pas été modifiée. En retenant la modification de la zone NAUI a, elle a commis une erreur de droit. La Cour de cassation a donc cassé l'arrêt, sans même renvoyer l'affaire (parfois, elle renvoie devant une autre cour d'appel). Ici, le texte était clair : la modification doit porter sur la zone concernée.
Cette décision n'est pas un revirement : elle confirme une jurisprudence constante. Dès 1998, la Cour de cassation avait jugé que la date de référence est celle de la modification du POS affectant la zone du bien (Civ. 3e, 18 mars 1998, n° 96-70.149). La décision de 2006 ne fait que réaffirmer ce princip
