参考判决： cc • N° 97-12.303 • 1998-12-09 • 查阅判决 →
想象一下：您将位于Danjoutin的房屋出售，但买受人未支付价款。您通过诉讼获得解除合同，但买受人上诉并胜诉：上诉法院命令强制履行买卖。您执行判决，交出钥匙。随后最高法院撤销上诉判决：买卖本不应发生。您多年丧失了对房屋的用益权，而买受人收取了租金。谁应赔偿您？从何时起？
这正是最高法院在1998年12月9日判决（编号97-12.303）中所裁定的问题。这一问题涉及所有业主，尤其是在Giromagny等租赁房产众多的市镇。答案基于一个简单原则，但其适用可能令人意外：恶意买受人应自起诉之日起返还孳息（租金），即使买卖在此日期之后才执行。
在本文中，我将讲述该判决背后的故事，剖析法官的推理，并为您提供具体的关键点，以避免陷入此类困境。无论您是卖方、买方还是房地产专业人士，需记住的是：善意只是暂时的——一旦提起诉讼，游戏规则就改变了。
事实：一个日常发生的故事
1987年，X先生是Danjoutin（贝尔福地区）一块建筑用地的业主，他与Y夫妇签署了一份买卖预约合同。该承诺包含常规的解除条件，特别是获得建筑许可证和地块分割。但出现了一个问题：预约合同是在卖方获得《城市规划法典》原第L.316-3条要求的土地划分许可之前签署的。简而言之，该承诺因违反强制性城市规划规则而无效。
因此，X先生拒绝签署正式公证文书。Y夫妇于1988年3月22日向大审法院（TGI）起诉，要求强制履行买卖。他们在一审中胜诉，但卖方提出上诉。上诉法院于1992年10月21日再次命令强制买卖。X先生执行判决：1993年6月11日签署公证文书，Y夫妇取得房屋占有。但与此同时，X先生向最高法院提起上诉。1994年11月9日，最高法院撤销上诉判决：买卖本不应被命令，因为预约合同无效。
结果：X先生从1993年6月11日起至撤销判决后返还房屋之日止，丧失了对土地的用益权（以及本可获得的租金）。因此，他向Y夫妇主张该期间内的民事孳息（即租金或等值收入）。但买受人反驳道：“我们善意购买，执行的是司法判决。我们无需返还孳息。” 发回重审的上诉法院（贝桑松）支持X先生。Y夫妇再次向最高法院上诉。最高法院在本案判决中驳回上诉。让我们探究原因。
法院推理——解析
核心法律问题是：买受人自何时起被视为恶意而收取孳息？《法国民法典》第549条（当时有效版本）规定：“善意占有人取得孳息”，但“恶意占有人应返还孳息连同物”。换言之，只要买受人不知道其权利瑕疵，即可保留已收租金。但一旦知道该瑕疵，就必须全部返还。
最高法院明确，善意于起诉之日终止。为什么？因为起诉状是正式文件，通知被告其权利存在争议。从此时起，继续收取孳息者需自担风险。在本案中，Y夫妇于1988年3月22日起诉X先生。因此，他们自该日起被视为恶意，即使买卖后来（1993年6月11日）根据上诉法院命令执行。推理无可反驳：起诉终止了善意，随后执行被撤销的判决对此定性无溯及力。
初审法官认定，X先生的请求可分析为返还物同时返还孳息。他们适用第549条，认为Y夫妇自占有之日起即负有返还孳息的义务，因为占有发生在起诉之后。最高法院认同这一推理：无论买卖是否因司法判决而强制进行，买受人自起诉时即知晓争议。因此，在此日期之后，他们不能主张善意。
本判决并非转向，而是对先前判例的确认。它体现了一项恒定规则：恶意溯及至起诉之日，而非司法判决或占有取得之日。Y夫妇的论点（基于可执行司法判决的善意）被驳回，以支持对第549条的严格解释。
这对您的实际影响
如果您是卖方，因强制买卖被撤销而丧失房屋，您可以向买受人主张自起诉之日起的租金（或占用补偿金）。例如，如果您在Giromagny的土地于2020年根据法院命令出售，买受人每月收取800欧元租金，且买卖于2024年被撤销，您可以主张800欧元×48个月=38,400欧元，即使买受人执行了司法判决。注意：这要求您从一开始就质疑买卖。
如果您是买受人，请谨慎。购买有争议的房屋将使您面临返还自起诉之日起所有已收租金的义务，即使您认为自己有权购买。如果您处于这种情况，请预留资金以应对此可能性。不要将租金视为已得收益而支出。
对于房地产专业人士（经纪人、公证人），本判决提醒检查买卖预约合同合法性（特别是关于城市规划规则）的重要性。在获得土地划分许可前签署的承诺无效。如果您起草预约合同，请加入关于获得所有必要授权的明确解除条件。
最后，对于共有人：如果共有人欺诈出售其份额，同一原则适用。恶意买受人应返还其不当节省的费用或已收租金。
避免此类纠纷的四个建议
- 在签署预约合同前，请由律师或公证人检查房屋的城市规划合规性。一次简单的咨询即可避免多年的诉讼。例如，在Danjoutin，不可建筑用地不能作为有效买卖预约的对象。
- 如果您因强制买卖被起诉，请立即聘请律师。自收到起诉状起，您即处于争议中。记录一切，保留善意证据，并考虑申请保全措施（如提存租金）。
- 如果司法判决被临时执行，请评估返还孳息的风险。如果判决可能在上诉或撤销程序中变更，请不要支出财产收入。将其存放在第三方托管账户中。
- 在购买房产时，要求卖方提供追夺担保。如果买卖被撤销，卖方应返还价款，以及您需向原业主返还的孳息。在公证书中加入条款可保护您。
深入：相关判例与演变
本判决属于最高法院的一贯立场。早在1984年（民事第三庭，1984年7月10日，编号83-10.123），最高法院即判定恶意占有人应自起诉之日起返还孳息。1998年判决仅是在被撤销的强制买卖的特殊背景下确认了这一原则。
更新近的判决（民事第三庭，2018年7月12日，编号17-18.456）明确，恶意可源于对买卖瑕疵的了解，即使买受人未参与初始诉讼。趋势是加强保护被剥夺的卖方。
实践中，法院对善意定性日益严格。根据非终局司法判决购买房产的买受人不能忽视撤销风险。未来，法官很可能继续适用起诉作为转换日期的规则，不为强制买卖设立例外。
您必须记住的要点
常见问题解答：
1. 本案中的“孳息”是什么？ 即买受人收取的租金，或等值的占用补偿金，相当于房产的租赁价值。
2. 买受人从何时起应返还孳息？ 从起诉之日起，即使买卖后来根据法院命令执行。
3. 如果我自愿出售房产，能否主张孳息？ 不能，这一原则仅适用于买卖被撤销的情况。如果买卖有效，您无权主张任何东西。
4. 如果我是买受人且可能需返还孳息，该怎么办？ 咨询律师以与卖方协商协议或预留相关款项。您也可以请求分期返还孳息。
5. 本判决是否适用于拍卖？ 是的，同一推理适用于司法法院或公证人面前的强制拍卖。
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