Entscheidungsreferenz: cc • N° 17-14.407 • 2020-09-17 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein Haus in Les Mureaux, in den Yvelines, gekauft. Alles scheint perfekt, bis Sie eines Tages ein Schreiben des Bürgermeisters erhalten, das Sie auffordert, einen vom Vorbesitzer ohne Genehmigung errichteten Anbau abzureißen. Die Rechnung? 50.000 Euro, ohne das Abbruch zu einer einfachen zivilrechtlichen Wiedergutmachung wird">Zwangsgeld, das täglich anwächst. Sie wenden sich an Ihren Verkäufer, aber dieser beruft sich auf eine im Kaufvertrag unterzeichnete Klausel: Sie haben die Durchführung der Arbeiten garantiert. Ist das rechtmäßig? Der Kassationshof hat nun entschieden: Ja, eine solche Klausel ist gültig, auch für das Zwangsgeld. Erläuterungen.
Diese Frage sehe ich regelmäßig in meiner Kanzlei. Eigentümer in Versailles, Erwerber in Houilles – alle fragen sich, wie sie sich vor versteckten baurechtlichen Mängeln schützen können. Das Urteil vom 17. September 2020 (Nr. 17-14.407) gibt eine klare Antwort: Die vertragliche Garantie kann den Abbruch und das Zwangsgeld umfassen, ohne eine strafrechtliche Sanktion zu sein. Aber Achtung, das bedeutet nicht, dass Sie wehrlos sind.
Dieser Artikel analysiert die Entscheidung für Sie, Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachleute. Sie finden praktische Ratschläge, um Fallstricke zu vermeiden. Bereit? Los geht's.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer in Les Mureaux, verkauft sein Haus an Herrn Y. Der Kaufvertrag enthält eine Klausel, mit der sich der Erwerber verpflichtet, „den Verkäufer für die Durchführung einer Abbruch- und Sanierungsmaßnahme zu garantieren“, die vom Strafgericht gemäß Artikel L. 480-5 des Code de l'urbanisme angeordnet wurde (der es dem Richter erlaubt, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei Verstößen anzuordnen). Darüber hinaus verzichtet der Erwerber auf jegliche Rückgriffsmöglichkeit gegen den Verkäufer, falls er einen Schaden erleidet.
Problem: Nach dem Verkauf lässt die Gemeinde den Abbruch durchführen. Der Erwerber bezahlt die Arbeiten, bestreitet jedoch, auch das Zwangsgeld (tägliche Geldstrafe für Nichtausführung) in Höhe von 100 Euro pro Tag, also 36.500 Euro pro Jahr, zahlen zu müssen. Er verklagt den Verkäufer auf Zahlung dieses Zwangsgelds mit der Begründung, die Klausel decke kein Zwangsgeld ab, das eine persönliche und strafrechtliche Maßnahme sei.
Das Gericht gibt dem Erwerber recht, aber das Berufungsgericht von Versailles hebt das Urteil auf: Die Klausel ist gültig und umfasst das Zwangsgeld. Revision eingelegt. Der Kassationshof weist die Revision mit Urteil vom 17. September 2020 zurück und bestätigt die Gültigkeit der Klausel. Nach seiner Auffassung kann sich die vertragliche Garantie auf die Zahlung des Zwangsgelds erstrecken, da dieses keine strafrechtliche Sanktion, sondern eine Nebenmaßnahme zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ist.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel L. 480-5 des Code de l'urbanisme (der es dem Richter erlaubt, den Abbruch oder die Sanierung anzuordnen) und Artikel L. 480-7 desselben Gesetzbuchs (der das Zwangsgeld vorsieht). Er stellt klar, dass das Zwangsgeld den Eigentümer zur Durchführung der Arbeiten zwingen soll, nicht ihn zu bestrafen. Folglich ist es keine „strafrechtliche Sanktion“ im engeren Sinne. Die Klausel kann es daher wirksam abdecken.
Was nur wenige wissen: Die Unterscheidung zwischen strafrechtlicher Sanktion und zivilrechtlicher Maßnahme ist entscheidend. Im Recht wäre eine Klausel, die eine strafrechtliche Geldstrafe (z. B. eine Ordnungswidrigkeit) übertragen würde, nichtig, da sie gegen die öffentliche Ordnung verstößt. Hier wird das Zwangsgeld jedoch als zivilrechtliches Druckmittel angesehen, auch wenn es von einem Strafrichter verhängt wird. Vorsicht jedoch: Der Gerichtshof stellt klar, dass die Klausel nicht missbräuchlich sein darf. In diesem Fall war sie klar und vom Erwerber akzeptiert.
Kurz gesagt bestätigt die Entscheidung einen Trend in der Rechtsprechung, der die Vertragsfreiheit bei Immobilienverkäufen begünstigt. Die Richter sind der Ansicht, dass die Parteien die Risiken im Zusammenhang mit Bauverstößen frei verteilen können, sofern die Klausel eindeutig ist. Mit anderen Worten: Wenn Sie eine Immobilie mit einer Abbruchgarantieklausel kaufen, müssen Sie die Arbeiten und das Zwangsgeld bezahlen, es sei denn, Sie weisen einen Willensmangel (arglistige Täuschung, Irrtum) nach.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie verkaufender Eigentümer sind: Sie können eine solche Klausel zu Ihrem Schutz aufnehmen. Aber achten Sie darauf, sie richtig zu formulieren: Sie muss das Zwangsgeld ausdrücklich erwähnen. Beispiel: „Der Erwerber garantiert dem Verkäufer die Durchführung aller Abbruch-, Sanierungs- oder Zwangsgeldmaßnahmen, die gemäß den Artikeln L. 480-5 und L. 480-7 des Code de l'urbanisme angeordnet werden.“ Ohne dies besteht die Gefahr von Anfechtungen.
Wenn Sie Erwerber sind: Lesen Sie den Kaufvertrag sorgfältig. Eine unklare Klausel kann teuer werden. Wenn Sie ein Haus in Houilles mit einem nicht genehmigten Anbau kaufen, prüfen Sie, ob der Verkäufer eine nachträgliche Baugenehmigung erhalten hat. Andernfalls verlangen Sie eine Eviktionsgarantie oder einen Preisnachlass.
