Referenzentscheidung: cc • Nr. 19-14.089 • 2020-05-28 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie wohnen in Antibes, in Ihrer Wohnung mit Meerblick, seit zehn Jahren Mieter eines Mietvertrags des allgemeinen Rechts (also eines klassischen Mietvertrags, der nicht speziellen Regeln wie denen der HLM unterliegt). Ihr Vermieter beschließt zu verkaufen, und eine Organisation für Wohnungen mit ermäßigten Mieten (HLM) kauft das Gebäude. Was wird aus Ihrem Mietvertrag? Profitieren Sie weiterhin von denselben Bedingungen, oder wechseln Sie automatisch in das HLM-Regime mit seinen spezifischen Einschränkungen und Vorteilen?
Diese Frage, die häufiger ist, als man denkt, stellt sich regelmäßig in unserer Region, wo der Immobilienmarkt dynamisch ist. Sowohl in Mougins als auch in Antibes sind Transaktionen zwischen privaten Eigentümern und HLM-Organisationen nicht selten, insbesondere bei älteren Gebäuden oder Wohnungseigentümergemeinschaften. Jeder betroffene Eigentümer, jeder betroffene Mieter fragt sich dann: Ändern sich meine Rechte von heute auf morgen?
Der Kassationsgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 28. Mai 2020 eine klare Antwort gegeben. Diese Rechtsprechung (die Gesamtheit der maßgeblichen Gerichtsentscheidungen) präzisiert den genauen Zeitpunkt, zu dem der Wechsel des rechtlichen Regimes greift. Aber was ändert das konkret für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofi? Das werden wir gemeinsam analysieren.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Frau R., nennen wir sie Sophie zum besseren Verständnis, war seit mehreren Jahren Mieterin einer Wohnung in Nizza. Ihr Mietvertrag war ein Wohnraummietvertrag des allgemeinen Rechts, also geregelt durch das Gesetz von 1989, mit einer frei mit ihrem Vermieter, Herrn Dupont, vereinbarten Miete. Ihre Beziehung war harmonisch, die Mieten wurden regelmäßig gezahlt, und Sophie schätzte ihre Wohnung.
Im Jahr 2017 beschloss Herr Dupont, sein Gebäude zu verkaufen. Er fand einen Käufer in der Person einer HLM-Organisation, der Société Immobilière Côte d'Azur. Der Verkauf wurde abgeschlossen, und die HLM-Organisation wurde neue Eigentümerin. Sofort teilte die Gesellschaft Sophie mit, dass ihr Mietvertrag nun dem HLM-Regime unterliege, mit allen Konsequenzen: Mietendeckelung, spezifische Regeln für die Anpassung, andere Kündigungsbedingungen.
Sophie widersprach dieser Position. Sie war der Ansicht, dass ihr unter dem allgemeinen Recht abgeschlossener Mietvertrag bis zu seinem Ende fortgelten müsse, gemäß dem Grundsatz „Der Mietvertrag überlebt den Verkauf“. Mit anderen Worten, der neue Eigentümer müsse die ursprünglichen Bedingungen respektieren. Sie weigerte sich daher, einen neuen HLM-Mietvertrag zu unterschreiben, und zahlte weiter ihre ursprüngliche Miete.
Die HLM-Organisation leitete daraufhin ein Verfahren ein, um die Anwendung des HLM-Regimes anerkennen zu lassen. Das Amtsgericht (zuständig für Mietstreitigkeiten) gab Sophie in erster Instanz recht. Doch die HLM-Organisation legte Berufung ein, und das Berufungsgericht hob die Entscheidung auf. Sophie, entschlossen, legte Kassationsbeschwerde ein (sie rief den Kassationsgerichtshof an, um die Rechtsanwendung durch die Tatsacheninstanzen anzufechten). Dieser letzte Schritt führte zu der Entscheidung, die wir heute analysieren.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof musste eine technische, aber entscheidende Frage klären: Zu welchem genauen Zeitpunkt führt der Eigentümerwechsel zum Wechsel des rechtlichen Regimes des Mietvertrags? Die obersten Richter stützten sich auf Artikel L. 351-2 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH), der speziell die vereinbarten HLM-Mietverträge regelt.
Kurz gesagt sieht Artikel L. 351-2 CCH vor, dass eine Wohnung, die Eigentum einer HLM-Organisation ist und einer spezifischen Vereinbarung mit dem Staat unterliegt, einem besonderen Regime unterworfen ist. Aber was ist mit Wohnungen, die von einer HLM erworben wurden, aber nicht vereinbart sind? Genau das war der Fall von Sophie: Ihre Wohnung wurde von einer HLM gekauft, jedoch ohne Vereinbarung nach L. 351-2.
Das Gericht analysierte die Argumente beider Parteien. Die HLM-Organisation argumentierte, dass mit dem Erwerb alle Mietverträge in das HLM-Regime fallen müssten, da die Eigenschaft des Eigentümers das anwendbare Regime bestimme. Sophie hingegen argumentierte, dass ihr Mietvertrag des allgemeinen Rechts bis zu seinem Ablauf zu den ursprünglichen Bedingungen fortbestehen müsse.
Die Richter nahmen eine differenzierte Position ein. Sie erinnerten an den grundlegenden Grundsatz: Bei Verkauf einer vermieteten Immobilie besteht der Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer fort (sogenanntes „Überleben des Mietvertrags“). Sie präzisierten jedoch, dass, wenn der neue Eigentümer eine HLM-Organisation ist und die Wohnung nicht vereinbart ist, die Vorschriften für HLM-Mietverträge gelten ... jedoch erst ab der Verlängerung des Mietvertrags.
Achtung: Verlängerung bedeutet hier nicht die Unterzeichnung eines neuen Vertrags. Es handelt sich um den Zeitpunkt, zu dem der ursprüngliche Mietvertrag endet und sich stillschweigend verlängert (also automatisch, ohne neue Handlung). Für Sophie bedeutet dies, dass sie während der Restlaufzeit ihres ursprünglichen Mietvertrags (z. B. bis zum Ende des Dreijahreszeitraums) ihr allgemeines Regime behält. Erst bei der ersten stillschweigenden Verlängerung greift das HLM-Regime.
