Indemnité d'éviction : le locataire commercial qui accepte le congé ne part pas volontairement

Imaginez-vous propriétaire d'un local commercial à Mantes-la-Jolie. Vous donnez congé à votre locataire pour reprendre le local, en lui offrant une indemnité d'éviction. Il accepte le principe de l'indemnité et vous assigne en justice pour en fixer le montant. Mais entre-temps, il reste dans les lieux. Vous estimez qu'il s'agit d'un départ volontaire et refusez de payer l'indemnité ? C'est là que le bât blesse.

Cette question, des centaines de propriétaires et de locataires se la posent chaque année. La réponse est dans un arrêt oublié de la Cour de cassation du 15 juillet 1971. Une décision qui, malgré son âge, reste une référence absolue en droit des baux commerciaux. Elle tranche net : le preneur qui se soumet au congé portant offre d'une indemnité d'éviction ne quitte pas volontairement les lieux loués. Aucun texte ne l'oblige à y demeurer jusqu'à son expulsion par décision de justice.

undefined un locataire commercial peut rester dans son local jusqu'à ce qu'un juge l'expulse, tout en réclamant son indemnité. Cette solution, contre-intuitive pour le bailleur, protège le preneur contre les manœuvres dilatoires. Mais attention : elle ne signifie pas que le locataire peut faire n'importe quoi. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence à Le Chesnay, dans les Yvelines. Une société, propriétaire d'un local commercial, donne congé à son locataire avec offre de payer une indemnité d'éviction. Le locataire accepte le congé, mais conteste le montant de l'indemnité proposée. Il assigne alors le bailleur en justice pour obtenir une indemnité plus élevée. Pendant toute la procédure, il reste dans les lieux.

Le bailleur, furieux, soutient que le locataire a quitté volontairement les lieux en acceptant le congé. Selon lui, l'acceptation du congé équivaut à un départ volontaire, ce qui priverait le preneur de son droit à une indemnité d'éviction. Le tribunal de première instance donne raison au bailleresse. Le locataire fait appel.

La cour d'appel de Versailles infirme le jugement : elle déclare fondée la demande d'indemnité d'éviction, estimant que le locataire n'a pas quitté volontairement les lieux. Le bailleur se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 15 juillet 1971, rejette le pourvoi et confirme la position de la cour d'appel. Elle énonce le principe clair : le preneur qui se soumet au congé portant offre d'une indemnité d'éviction ne quitte pas volontairement les lieux loués. Aucun texte ne l'oblige à y demeurer jusqu'à son expulsion par décision de justice.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Le raisonnement de la Cour de cassation repose sur une interprétation stricte des textes applicables, principalement les articles L. 145-9 et suivants du Code de commerce (régissant le statut des baux commerciaux). Ces textes prévoient que le bailleur peut donner congé à son preneur pour reprendre le local, mais à condition de verser une indemnité d'éviction destinée à compenser le préjudice subi par le locataire (perte du fonds de commerce, frais de réinstallation, etc.).

La question centrale était : l'acceptation du congé par le preneur fait-elle de lui un occupant « volontaire » ? Si oui, il perdrait son droit à indemnité. La Cour répond non. Elle explique que le preneur n'est pas obligé de quitter les lieux tant qu'il n'y est pas contraint par une décision de justice. Accepter le congé et réclamer l'indemnité n'équivaut pas à un départ volontaire. undefined, le locataire peut rester, même s'il a accepté le principe du départ, dans l'attente du paiement de l'indemnité ou de l'expulsion judiciaire.

Ce raisonnement s'inscrit dans une logique de protection du locataire commercial, partie faible du contrat. Les juges considèrent que le preneur ne doit pas être pénalisé pour avoir obtempéré au congé. Ce n'est pas un abandon de jouissance, mais une soumission à la volonté du bailleur. La Cour de cassation confirme ainsi une jurisprudence constante, sans revirement : elle rappelle que le preneur n'est pas tenu de rester jusqu'à expulsion, mais qu'il peut le faire sans perdre ses droits.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des bailleurs tentaient de soutenir que le locataire avait « accepté » le congé en quittant les lieux avant l'expiration du préavis. La Cour de cassation met fin à cette interprétation abusive : le simple fait de partir après acceptation du congé n'est pas un départ volontaire au sens juridique.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications majeures pour les propriétaires et les locataires de baux commerciaux.

Pour le propriétaire bailleur : si vous donnez congé à votre locataire avec offre d'indemnité d'éviction, vous ne pouvez pas exiger qu'il parte immédiatement sous prétexte qu'il a accepté le congé. Il peut rester jusqu'à ce que le juge fixe l'indemnité et ordonne son expulsion. Vous devez donc continuer à percevoir le loyer (ou une indemnité d'occupation) jusqu'à son départ effectif. Exemple concret à Le Chesnay : un propriétaire a dû attendre 18 mois entre l'acceptation du congé et le départ effectif du locataire, tout en payant une indemnité d'éviction de 120 000 €. Il aurait pu réduire ce délai en négociant un départ anticipé moyennant une prime, mais il ne pouvait pas l'imposer.

Pour le locataire commercial : vous pouvez rester dans les lieux après avoir accepté le congé, sans perdre votre droit à indemnité. Vous n'êtes pas obligé de partir avant que le juge ne l'ordonne. Mais attention : si vous quittez les lieux volontairement (par exemple en signant un congé sans réserve et en restituant les clés), vous risquez de perdre l'indemnité. La frontière est fine. Conservez toutes les preuves de votre soumission au congé (courriers, assignations).

Pour l'acquéreur d'un local commercial : en cas de congé en cours, vérifiez si le locataire a accepté le congé et réclame une indemnité. Cela peut retarder votre entrée en jouissance. N'hésitez pas à prévoir une clause dans l'acte de vente pour gérer ce risque.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

Voici des actions concrètes pour éviter de vous retrouver dans une situation bloquée :

• Négocier un protocole de départ à l'amiable : lorsque vous donnez congé, proposez au locataire de signer un accord fixant le montant de l'indemnité d'éviction et la date de départ. Cela évite une procédure judiciaire longue. Prévoyez une clause de « départ anticipé » avec une indemnité supplémentaire si le locataire libère les lieux avant l'expulsion.
• Consigner l'indemnité d'éviction : si le montant est contesté, vous pouvez consigner la somme auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations. Cela montre votre bonne foi et peut inciter le juge à ordonner l'expulsion plus rapidement.
• Rédiger un congé précis : mentionnez clairement l'offre d'indemnité d'éviction et le motif (reprise pour habiter, démolition, etc.). Un congé vague peut être contesté et retarder la procédure.
• Anticiper la durée : en moyenne, une procédure d'éviction avec indemnité dure 12 à 24 mois. Budgetez cette période dans votre plan de trésorerie. Si vous avez besoin du local rapidement, envisagez une indemnité d'éviction majorée pour inciter le départ.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

L'arrêt de 1971 s'inscrit dans une lignée de décisions protectrices du preneur. On peut citer l'arrêt de la Cour de cassation du 10 février 1971 (n° 69-13.121) qui avait déjà jugé que le preneur pouvait demander une indemnité d'éviction même après avoir donné son congé, sous certaines conditions. La tendance des tribunaux est constante : le locataire commercial est considéré comme la partie faible, et toute ambiguïté profite à celui qui reste.

Plus récemment, la Cour de cassation a précisé que le preneur qui reste dans les lieux après l'expiration du bail sans protestation du bailleur peut bénéficier d'un nouveau bail commercial : quand contester une clause illégale est trop tard">bail commercial (arrêt du 25 mars 2021). Cela renforce l'idée que le locataire n'est jamais « volontaire » lorsqu'il se soumet à la volonté du bailleur.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges continuent de protéger le preneur, surtout en période de crise économique. Le législateur n'a pas modifié les textes, la jurisprudence reste donc la seule boussole.

Récapitulatif et prochaines étapes

Ce qu'il faut faire si vous êtes bailleur et que votre locataire accepte le congé :

1. Vérifiez que le congé est valable (motif, forme, délai).
2. Proposez un protocole d'accord pour fixer l'indemnité et la date de départ.
3. Si pas d'accord, assignez le locataire en fixation d'indemnité et en expulsion.
4. Continuez à percevoir le loyer ou une indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif.
5. Préparez-vous à une procédure de 12 à 24 mois.

FAQ :

Le locataire peut-il rester gratuitement après acceptation du congé ? Non, il doit payer le loyer ou une indemnité d'occupation jusqu'à son départ.

Que faire si le locataire quitte les lieux après acceptation du congé ? Il peut perdre son droit à indemnité d'éviction s'il s'agit d'un départ volontaire. La preuve du caractère volontaire incombe au bailleur.

Puis-je refuser de payer l'indemnité si le locataire reste ? Non, le droit à indemnité naît dès l'acceptation du congé. Le paiement peut être échelonné ou consigné, mais il est dû.

Quel est le délai pour agir en justice ? Le locataire doit assigner dans les 2 ans suivant le congé pour obtenir l'indemnité. Passé ce délai, il perd son droit.

Combien coûte une procédure ? Comptez 3 000 à 10 000 € d'honoraires d'avocat, plus les frais d'expertise si nécessaire.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →