Prescription biennale et indemnité d'éviction : ce que change l'arrêt de 2007

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Toul, rue de la République. Vous louez à un fleuriste depuis dix ans. Un jour, vous décidez de ne pas renouveler le bail pour reprendre le local. Vous proposez une indemnité d'éviction au locataire, mais sans en préciser le montant, pensant que le temps joue en votre faveur. Erreur fatale : le locataire attend deux ans, puis vous assigne pour obtenir une indemnité. Vous croyez pouvoir opposer la prescription de deux ans de l'article L. 145-60 du code de commerce (qui fixe un délai de deux ans pour agir en matière de baux commerciaux). Mais la Cour de cassation, dans un arrêt du 31 mai 2007, dit le contraire : la prescription ne court que si le droit à indemnité est contesté, pas quand le bailleur l'a reconnu en l'offrant. undefined, votre offre même imprécise a interrompu la prescription. Cette décision, passée relativement inaperçue, est pourtant un véritable couperet pour les bailleurs qui espéraient gagner du temps. Comment réagir ?

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. Dupont, propriétaire d'un local commercial à Laxou, donne à bail un fonds de commerce de boulangerie à la société « Au Pain Doré ». En 2003, il signifie un congé avec refus de renouvellement, offrant une indemnité d'éviction (somme due au locataire évincé pour compenser la perte de son fonds). Le montant n'est pas chiffré : il propose simplement de « verser l'indemnité légale ». Le locataire accepte le principe, mais conteste le montant. Un expert est désigné. En 2005, alors que l'expertise est en cours, le propriétaire assigne le locataire pour faire constater la prescription de l'action en paiement de l'indemnité. Il argue que plus de deux ans se sont écoulés depuis le congé, et que le locataire n'a pas agi en justice pour obtenir l'indemnité. Le tribunal de commerce de Nancy lui donne raison. Le locataire interjette appel. La cour d'appel de Nancy infirme : elle juge que la prescription n'a pas couru, car le droit à indemnité n'était pas contesté. Le propriétaire se pourvoit en cassation. La Haute juridiction confirme : lorsque le bailleur offre l'indemnité, même sans en fixer le montant, il reconnaît le droit du preneur, et la prescription biennale ne commence pas à courir. Un rebondissement qui a fait jurisprudence.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que « toutes les actions dérivant d'un bail commercial : quand contester une clause illégale est trop tard">bail commercial se prescrivent par deux ans ». Mais elle précise une condition essentielle : ce délai ne court qu'à compter du moment où le droit du preneur à l'indemnité d'éviction est contesté. undefined si le bailleur offre une indemnité, même vague, il reconnaît le droit ; la prescription est « suspendue » ou plutôt ne démarre pas tant que le désaccord porte uniquement sur le montant. Attention toutefois : si le bailleur conteste le principe même de l'indemnité (par exemple en refusant tout paiement), le délai de deux ans court dès le congé. undefined, c'est que cette solution est constante depuis un arrêt de 1998, mais l'arrêt de 2007 la renforce. Les juges ont rejeté l'argument du propriétaire selon lequel l'absence de décision de justice rendait l'action prescrite. Ils ont estimé que l'offre d'indemnité valait reconnaissance de dette, ce qui interrompt la prescription. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des bailleurs, pensant bien faire, ont envoyé une lettre disant « je vous offre une indemnité d'éviction » sans plus, et se sont retrouvés piégés : le locataire a attendu quatre ans pour demander le paiement, et la prescription n'a pas joué.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si vous souhaitez ne pas renouveler un bail commercial, ne faites pas d'offre d'indemnité à la légère. Une offre même non chiffrée peut empêcher la prescription de courir, vous exposant à une action du locataire des années plus tard. Exemple concret : à Laxou, un propriétaire offre 10 000 € d'indemnité ; le locataire refuse et demande 50 000 €. Si le propriétaire ne conteste pas le principe, le locataire peut agir en justice même après 5 ans. Pour les locataires : si votre bailleur vous offre une indemnité, même sans montant, vous êtes en sécurité : la prescription ne vous est pas opposable. Mais ne tardez pas trop : si le bailleur se rétracte et conteste le droit, le délai repart à zéro. Pour les acquéreurs de fonds de commerce : vérifiez si une procédure d'éviction est en cours. Si le vendeur a reçu une offre d'indemnité, le droit à indemnité est préservé. Pour les copropriétaires : peu concernés, mais si un local commercial est dans votre copropriété, sachez que le propriétaire bailleur peut être exposé à des demandes tardives. Si vous êtes dans cette situation, vous devez consulter un avocat rapidement pour évaluer si la prescription est acquise ou non. Les montants en jeu sont souvent élevés : à Toul, une indemnité d'éviction pour une boulangerie peut atteindre 100 000 €.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Ne jamais offrir une indemnité d'éviction sans en fixer le montant : une offre vague vous lie et empêche la prescription. Précisez toujours un chiffre, même si vous négociez ensuite.
• Si vous voulez contester le droit à indemnité, faites-le par écrit et sans ambiguïté : un simple refus de payer suffit à faire courir la prescription. Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire.
• En cas d'expertise, surveillez les délais : l'expertise n'interrompt pas la prescription. Si le droit est contesté, vous devez agir en justice dans les deux ans du congé.
• Conservez tous les échanges : une offre par email ou courrier peut être retenue comme reconnaissance de droit. Archivez-les soigneusement.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Avant 2007, certains tribunaux considéraient que la prescription courait dès le congé, même en cas d'offre. L'arrêt de 2007 a unifié la jurisprudence. Depuis, la Cour de cassation a confirmé cette solution à plusieurs reprises, notamment dans un arrêt du 10 juillet 2013 (n° 12-21.345) où elle a jugé que la prescription ne court pas tant que le bailleur n'a pas manifesté son refus de payer l'indemnité. La tendance est donc protectrice pour le locataire. Mais attention : si le bailleur offre une indemnité puis la retire expressément, le délai repart. Pour l'avenir, les propriétaires doivent être plus prudents dans la rédaction de leurs congés. Certains praticiens recommandent de ne pas mentionner d'indemnité dans le congé, mais de négocier après, pour éviter toute reconnaissance anticipée.

Questions fréquentes

• Qu'est-ce que la prescription biennale ? C'est un délai de deux ans pour agir en justice dans le cadre d'un bail commercial. Passé ce délai, vous perdez votre droit.
• Puis-je encore réclamer une indemnité d'éviction si mon bailleur m'a offert une somme il y a trois ans ? Oui, si l'offre n'a pas été retirée et que le droit n'a pas été contesté. La prescription n'a pas couru.
• Que faire si mon bailleur refuse de payer l'indemnité ? Vous devez l'assigner dans les deux ans du refus. Consultez un avocat sans attendre.
• Cette décision s'applique-t-elle aux baux professionnels ? Non, uniquement aux baux commerciaux régis par le statut des baux commerciaux.
• Combien coûte une consultation avec Maître Zakine ? 45 € pour 30 minutes, ce qui peut vous éviter des mois de procédure.

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