Décision de référence : cc • N° 24-18.382 • 2026-02-12
Imaginez un commerçant de Porto-Vecchio qui reçoit un congé de son bailleur avec offre d'indemnité d'éviction. Il pense avoir tout son temps pour négocier le montant, ou attendre le résultat d'une expertise. Grave erreur : la Cour de cassation vient de rappeler que le délai pour agir en paiement de l'indemnité est de deux ans à compter de la date d'effet du congé, et qu'une simple expertise demandée par le bailleur ne suffit pas à interrompre la prescription si le locataire ne s'y associe pas expressément.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Yvette est propriétaire d'un local commercial à Ajaccio. Elle donne congé à sa locataire, la société Vavintel, avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction. La locataire ne quitte pas les lieux et continue à payer une indemnité d'occupation. Yvette, souhaitant faire évaluer le montant de l'indemnité d'éviction, assigne Vavintel en référé sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile (qui permet de demander une mesure d'instruction avant tout procès) pour obtenir une expertise judiciaire. La locataire ne s'oppose pas à cette demande, mais ne formule aucune demande reconventionnelle. L'expert est désigné. Plus tard, Vavintel assigne Yvette au fond pour obtenir le paiement de l'indemnité d'éviction. Mais Yvette soulève la prescription biennale (deux ans) de l'article L. 145-60 du Code de commerce. Le tribunal donne raison à Yvette : la demande est prescrite car le délai de deux ans a couru à compter de la date d'effet du congé, et la locataire n'a pas interrompu la prescription en s'associant expressément à la demande d'expertise. La cour d'appel confirme. Vavintel se pourvoit en cassation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation, dans son arrêt du 12 février 2026, rejette le pourvoi de la locataire. Elle rappelle que, selon l'article L. 145-60 du Code de commerce, l'action en paiement de l'indemnité d'éviction se prescrit par deux ans à compter de la date d'effet du congé. undefined, le locataire dispose de deux ans à partir du jour où le congé prend effet (par exemple, le dernier jour du trimestre civil) pour demander en justice le versement de l'indemnité. Ensuite, la Cour précise que, pour bénéficier de l'effet suspensif de la prescription attaché à une mesure d'instruction (comme une expertise), le locataire doit s'associer expressément à la demande d'expertise ou présenter, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l'expert. undefined si le bailleur demande seul l'expertise et que le locataire reste passif, cette expertise n'arrête pas le compteur de la prescription. Dans cette affaire, Vavintel n'avait pas formulé de demande reconventionnelle ni demandé à l'expert d'évaluer l'indemnité d'éviction ; elle était donc restée inactive. Résultat : sa demande était prescrite.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les locataires : vous devez agir dans les deux ans suivant la date d'effet du congé. Ne comptez pas sur une expertise demandée par le bailleur pour vous protéger : si vous ne vous associez pas à la demande (en formulant des observations ou en sollicitant une mission complémentaire), la prescription continue de courir. Exemple concret : un congé avec effet au 1er janvier 2024 vous laisse jusqu'au 1er janvier 2026 pour assigner le bailleur en paiement de l'indemnité. Si le bailleur demande une expertise en juin 2024 mais que vous restez passif, le délai expire toujours au 1er janvier 2026.
Pour les propriétaires bailleurs : cette décision est une arme défensive. Si vous donnez congé, notez bien la date d'effet. Si le locataire n'agit pas dans les deux ans, vous pouvez opposer la prescription. À Bonifacio, un propriétaire a ainsi économisé 80 000 € d'indemnité d'éviction en soulevant la prescription, car le locataire avait attendu trop longtemps.
Pour les acquéreurs de locaux commerciaux : vérifiez si un congé a été délivré et si le délai de prescription est écoulé. Cela peut vous éviter de racheter un litige.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Notez la date d'effet du congé dès réception. Elle constitue le point de départ de la prescription. Inscrivez-la dans votre agenda avec un rappel à J-6 mois.
- Agissez sans attendre. Dès que le congé est reçu, consultez un avocat pour engager la procédure au fond dans les deux ans. Une assignation au fond interrompt la prescription.
- En cas d'expertise, soyez actif. Si le bailleur demande une expertise, formulez vos propres demandes (par exemple, demandez à l'expert d'évaluer l'indemnité d'éviction). Ainsi, vous serez considéré comme associé à la mesure et la prescription sera suspendue.
- Documentez tous les échanges. Conservez les courriers, mails, et rapports d'expertise. Ils pourront servir à prouver que vous avez agi dans le délai.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Dans un arrêt antérieur (Civ. 3e, 12 mai 2021, n° 20-14.287), la Cour de cassation avait déjà jugé que le point de départ de la prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction est la date d'effet du congé. La décision de 2026 confirme cette ligne, mais apporte une précision importante sur l'effet suspensif des mesures d'instruction. Auparavant, certains locataires pensaient que toute expertise interrompait la prescription. Désormais, il est clair que seule une participation active du locataire à la demande d'expertise permet de suspendre le délai. Cette position s'inscrit dans une tendance générale à sécuriser les délais en droit commercial, au détriment des parties qui restent passives.
Ce que vous devez retenir absolument
FAQ :
- Quel est le délai pour demander l'indemnité d'éviction ? Deux ans à compter de la date d'effet du congé.
- Que faire si le bailleur demande une expertise ? S'associer expressément à la demande, par exemple en sollicitant une extension de mission.
- Puis-je attendre la fin de l'expertise pour agir ? Non, si vous n'êtes pas actif, la prescription continue.
- Que se passe-t-il si le délai est dépassé ? Vous perdez définitivement le droit à l'indemnité.
- Faut-il un avocat pour agir ? Oui, car les règles de procédure sont complexes et une simple erreur peut être fatale.
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📌 Cet article vous concerne ? Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier et foncier, Docteur en droit, intervient dans toute la France.
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