Decisione di riferimento : cc • N° 15-27.148 • 2016-12-15 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Saint-Vincent-de-Tyrosse, affittato a un negozio di abbigliamento. Il contratto di locazione prevede un'indicizzazione annuale del canone sull'indice del costo di costruzione (ICC). Per tre anni, applicate fedelmente l'indicizzazione e il vostro conduttore paga il canone indicizzato senza battere ciglio. Ma al momento della revisione triennale, constatate che il canone è aumentato del 15% rispetto al canone iniziale. Pensate: «è il momento di rivedere il canone al valore locativo, vista l'impennata dei prezzi nel settore». Ma attenzione: la legge fissa una soglia da non superare per poter chiedere la revisione. E questa soglia non si calcola necessariamente come pensate. La Corte di Cassazione ha stabilito con una sentenza del 15 dicembre 2016 (n° 15-27.148): per verificare se il canone indicizzato è aumentato di almeno il 10% rispetto al canone iniziale, occorre confrontare con il prezzo precedentemente fissato dall'accordo delle parti, al netto dell'indicizzazione, il canone ottenuto tramite il gioco della clausola di indicizzazione e non il canone effettivamente pagato. In parole povere, non si tiene conto di eventuali errori di indicizzazione o di pagamenti volontari superiori. Questa distinzione è cruciale per ogni locatore o conduttore di una locazione commerciale.
I fatti: una storia come tante
La vicenda riguarda una locazione commerciale relativa a locali situati… nella regione parigina, ma il ragionamento si applica a tutte le locazioni commerciali in Francia, anche nella circoscrizione di Mont-de-Marsan. Il signor X, proprietario, e la società Y, conduttrice, avevano firmato un contratto di locazione nel 1997 con un canone annuo iniziale di 8.141.844,91 euro (un importo elevato, ma il principio rimane lo stesso per un canone di 10.000 €). Nel 2007, firmano un atto integrativo che fissa il canone a tale importo a decorrere dal 1° gennaio 2007. Il contratto prevede un'indicizzazione annuale sull'ICC. Per diversi anni, il conduttore paga un canone indicizzato, ma in realtà la clausola di indicizzazione viene applicata in modo irregolare: l'indice di base non è quello corretto e il canone pagato supera quanto previsto da una corretta applicazione della clausola. Nel 2010, il proprietario ritiene che il canone sia aumentato di oltre il 10% rispetto al canone iniziale (a causa delle successive indicizzazioni) e chiede la revisione del canone al valore locativo (cioè un canone aggiornato in base al mercato). Il conduttore contesta: secondo lui, l'aumento non raggiunge la soglia del 10% perché occorre confrontare il canone iniziale con il canone effettivamente pagato, che è superiore al canone risultante da un'indicizzazione regolare. Il tribunale dà ragione al proprietario in primo grado, ma la corte d'appello riforma la decisione. Il proprietario ricorre in cassazione. La questione posta alla Corte di Cassazione è quindi: quale canone deve essere preso in considerazione per valutare la soglia di revisione triennale? Il canone effettivamente pagato, o il canone che risulterebbe da una corretta applicazione della clausola di indicizzazione?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione, con la sua sentenza del 15 dicembre 2016, cassa la sentenza della corte d'appello e dà ragione al proprietario. Perché? Perché l'articolo L. 145-39 del codice del commercio (che consente la revisione triennale del canone quando il canone iniziale è variato di oltre il 10% a causa dell'indicizzazione) deve essere interpretato restrittivamente. Il testo recita: «Quando il canone è stato revisionato in applicazione delle clausole di indicizzazione, la richiesta di revisione può essere presentata alla scadenza di un periodo di tre anni a decorrere dalla data di entrata in vigore del contratto di locazione o dall'ultima revisione convenzionale, se la variazione dell'indice di riferimento ha comportato una modifica del canone di almeno il 10% rispetto al prezzo precedentemente fissato dall'accordo delle parti.» La Corte precisa che il «prezzo precedentemente fissato dall'accordo delle parti» è il canone iniziale o l'ultimo canone revisionato convenzionalmente (al netto dell'indicizzazione). E il «canone ottenuto tramite il gioco della clausola di indicizzazione» è il canone che risulta dall'applicazione regolare di tale clausola, cioè utilizzando gli indici previsti dal contratto. Poco importa che il conduttore abbia pagato un canone più elevato (per errore o generosità): ciò che conta è il canone matematico derivante dall'indicizzazione. In parole povere, se l'indicizzazione regolare dà un canone di 8.952.000 € (cioè +10% rispetto al canone iniziale di 8.141.844,91 €), la soglia è superata, anche se il conduttore ha pagato 9.000.000 €. Questa soluzione è logica: il conduttore non deve poter invocare i propri errori di pagamento per bloccare la revisione. Ma attenzione: se è il locatore ad aver applicato un'indicizzazione errata, il conduttore può chiedere il rimborso degli importi eccedenti. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui un locatore, a Capbreton, aveva indicizzato il canone su un indice obsoleto, gonfiando artificialmente il canone. Il conduttore ha pagato pen
