Decisione di riferimento : cc • N° 12-13.662 • 2013-02-19 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Saint-Laurent-du-Var. Il vostro conduttore, una società, è posta in liquidazione giudiziale. Dalla sentenza, occupa ancora i locali ma non paga più i canoni. Cosa fare? Aspettare? Agire immediatamente? La risposta non è così semplice. La Corte di cassazione, con una sentenza del 19 febbraio 2013, ha risolto una questione cruciale: il termine di tre mesi per agire per la risoluzione del contratto di locazione decorre dalla sentenza di apertura della liquidazione giudiziale, anche se questa fa seguito a una procedura di sauvegarde o di redressement judiciaire. In altre parole, il proprietario deve attendere tre mesi prima di chiedere la risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento dei canoni successivi alla sentenza.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. X, proprietario di un immobile ad Antibes, aveva concesso in locazione commerciale a una società. Questa è stata posta in redressement judiciaire il 10 gennaio 2010, poi la procedura è stata convertita in liquidazione giudiziale il 15 marzo 2010. Già il 20 marzo, il Sig. X constata che la società non ha pagato i canoni dovuti dalla sentenza di liquidazione. Cita in giudizio il liquidatore per la risoluzione del contratto di locazione dinanzi al tribunale di commercio di Antibes. Il liquidatore eccepisce che l'azione è prematura: l'articolo L. 641-12 del codice del commercio impone un termine di tre mesi dalla sentenza di apertura. Il Sig. X replica che il termine iniziale deve essere la sentenza di conversione, non quella di redressement. La corte d'appello di Aix-en-Provence gli dà ragione: il termine decorre dalla sentenza di liquidazione, perché è in quel momento che sorge l'obbligo di pagare i canoni successivi. Ma la Corte di cassazione cassa la sentenza: il termine iniziale è la sentenza di apertura iniziale (il redressement judiciaire), perché l'articolo si riferisce alla prima sentenza di apertura di una procedura collettiva. Risultato: il Sig. X ha agito troppo presto, la sua azione è inammissibile. Una delusione classica per i locatori che ignorano questa sottigliezza.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo L. 641-12, 3°, del codice del commercio. Questo testo prevede che il locatore può chiedere la risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento dei canoni e oneri accessori relativi a un'occupazione successiva alla sentenza di liquidazione giudiziale, ma solo dopo un termine di tre mesi dalla sentenza di apertura. La questione era: quale sentenza di apertura? Quella della liquidazione immediata, o quella della procedura anteriore (sauvegarde o redressement) in caso di conversione? La Corte risponde: il termine iniziale è la prima sentenza di apertura di una procedura collettiva, che si tratti di una sauvegarde, di un redressement o di una liquidazione pronunciata immediatamente. In chiaro, se un'impresa passa dal redressement alla liquidazione, il termine di tre mesi inizia a decorrere dalla data della sentenza di redressement. Attenzione però: ciò riguarda solo i canoni successivi alla sentenza di liquidazione. I canoni anteriori restano soggetti al regime dei crediti dichiarati. Quello che pochi sanno è che questo termine è imperativo: il giudice non può derogarvi. L'obiettivo è lasciare al liquidatore il tempo di organizzare la prosecuzione o la cessazione dell'attività.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore: appena emessa la sentenza di liquidazione, annotate la data della prima sentenza di apertura (anche se era un redressement). Aspettate tre mesi da tale data prima di citare in giudizio il liquidatore per la risoluzione. Ad esempio, se il redressement risale al 1° marzo 2022 e la liquidazione al 1° giugno 2022, potete agire solo a partire dal 1° giugno 2022 (tre mesi dopo il redressement). Ma se la liquidazione è immediata (1° marzo 2022), agite a partire dal 1° giugno 2022. Se siete conduttore in liquidazione: questo termine vi protegge da uno sfratto troppo rapido. Potete negoziare un piano di cessione o saldare i canoni entro tre mesi. Se siete un condomino: lo stesso principio si applica per gli oneri condominiali non pagati successivi alla sentenza. Esempio concreto: ad Antibes, un proprietario di locale commerciale ha perso 3 mesi di canoni (pari a 5 400 € per un canone di 1 800 €/mese) perché ha citato troppo presto. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui il liquidatore ha eccepito l'inammissibilità, e il locatore ha dovuto attendere la fine del termine per ricominciare, con costi aggiuntivi.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Verificate la data della prima sentenza di apertura: chiedete alla cancelleria del tribunale di commercio l'estratto Kbis del vostro conduttore. Annotate la data della prima sentenza, anche in caso di conversione.
- Calcolate con precisione il termine di tre mesi: decorre da data a data. Usate un calendario e aggiungete 3 mesi. Esempio: sentenza
