Decisione di riferimento : cc • N° 66-13.175 • 1968-02-01 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Évry, nell'Essonne. Firmate un contratto di locazione con un inquilino convenendo che il canone è fissato « a titolo provvisorio » in attesa di una fissazione definitiva. Per tre anni, incassate questo canone provvisorio di 2.000 franchi al mese (circa 300 €). Poi, decidete finalmente di far fissare il canone definitivo, che stimate a 20.000 franchi al mese (circa 3.000 €). L'inquilino vi oppone la prescrizione biennale (termine di due anni per richiedere un arretrato di canone). Pensate che la menzione « provvisorio » sospenda la prescrizione. Ma cosa dice la legge?
Questa domanda, che ogni proprietario locatore si pone un giorno, ha ricevuto una risposta chiara dalla Corte di Cassazione in una sentenza del 1° febbraio 1968 (n° 66-13.175). E la risposta non è quella che si spera: la prescrizione decorre, anche se il canone è detto « provvisorio ». In altre parole, se aspettate troppo a lungo per chiedere la fissazione definitiva, rischiate di perdere ogni diritto a richiedere i conguagli di canone per gli anni passati.
In questo articolo, analizzeremo questa decisione storica, ne comprenderemo il ragionamento e, soprattutto, vedremo come applicarla concretamente per evitare una lite. Che siate proprietari a Boulogne-Billancourt o inquilini a Marsiglia, queste regole vi riguardano.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
La vicenda inizia con un contratto di locazione commerciale concesso a una società, la « Compagnie X », beneficiaria del riporto di un contratto precedente a favore del Sig. Y. Il contratto stabilisce che il canone è fissato « a titolo provvisorio » a 200 franchi al mese (vecchi franchi) fino alla fissazione del canone commerciale definitivo. Per diversi anni, l'inquilino paga questo canone provvisorio e il locatore rilascia quietanze recanti la menzione « canone provvisorio ».
Nel 1959, il locatore avvia un'azione giudiziaria per far fissare il canone definitivo, che stima a 20.000 franchi al mese. L'inquilino oppone la prescrizione biennale (termine di due anni per richiedere un arretrato di canone) prevista dall'articolo 33 del decreto del 30 settembre 1953 (divenuto l'articolo L. 145-60 del Codice del commercio). Secondo questo testo, ogni azione per il pagamento del canone si prescrive in due anni. Il locatore replica che la menzione « provvisorio » implica che le parti abbiano inteso sospendere la prescrizione, per permettergli di richiedere il canone definitivo in qualsiasi momento.
Il tribunale di primo grado dà ragione al locatore, ma la corte d'appello riforma questa sentenza. Il locatore ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione deve decidere: la menzione « canone provvisorio » è sufficiente a sospendere la prescrizione biennale?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e conferma la sentenza d'appello. Il suo ragionamento è il seguente: la stipulazione nel contratto che il canone è fissato a titolo provvisorio e le quietanze recanti tale menzione non implicano che le parti abbiano convenuto di sospendere la prescrizione biennale per permettere al locatore di richiedere la fissazione definitiva del canone per un periodo passato indeterminato.
In altri termini, il carattere « provvisorio » del canone non è una clausola di sospensione della prescrizione. La prescrizione biennale (termine di due anni da ogni scadenza per richiedere il canone) continua a decorrere normalmente. Se il locatore aspetta più di due anni per agire, non può più richiedere i conguagli di canone per le scadenze anteriori di due anni rispetto alla sua domanda.
Il fondamento legale è l'articolo 33 del decreto del 30 settembre 1953, oggi codificato all'articolo L. 145-60 del Codice del commercio: « Le azioni per il pagamento dei canoni si prescrivono in due anni. » Questo testo è di ordine pubblico (norma imperativa che le parti non possono derogare con convenzione). La Corte sottolinea che la volontà delle parti, anche espressa, non può derogare a questo termine di prescrizione. In altre parole, anche se il contratto menziona che il canone è provvisorio, ciò non basta a creare un'eccezione legale.
Quello che pochi sanno è che questa decisione è una conferma della giurisprudenza anteriore: i giudici sono severi sul rispetto dei termini di prescrizione in materia di canoni. Ritengono che il locatore abbia l'obbligo di far fissare il canone definitivo entro un termine ragionevole, pena la perdita del diritto per il passato. Attenzione però: ciò non gli impedisce di chiedere la fissazione per il futuro, ma solo per le scadenze future.
In chiaro, se siete locatori e avete accettato un canone provvisorio, non potete aspettare anni per richiedere l'importo definitivo. La prescrizione taglia i vostri arretrati oltre i due anni. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui proprietari a Boulogne-Billancourt avevano lasciato passare 5 anni prima di agire: hanno perso il diritto di richiedere i conguagli per i primi tre anni.
Cosa cambia per voi — concretamente
Questa decisione ha implicazioni dirette per i proprietari locatori e gli inquilini, ma anche per gli acquirenti di beni locati.
Per il proprietario locatore: se vi trovate in questa situazione, dovete agire rapidamente. Appena firmate un contratto con un canone provvisorio, dovete avviare una procedura di fissazione del canone definitivo entro i due anni successivi. In caso contrario, perderete il diritto di richiedere i conguagli per le scadenze passate. È consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per valutare i tempi e le modalità.
Per l'inquilino: questa sentenza è una protezione contro richieste tardive del locatore. Se ricevete una richiesta di conguaglio per canoni risalenti a più di due anni fa, potete opporre la prescrizione biennale. Tuttavia, attenzione: la prescrizione non si applica se il locatore ha interrotto il termine (ad esempio, con un atto di citazione o un riconoscimento di debito). Conservate tutte le quietanze e le comunicazioni per dimostrare le date di pagamento.
Per l'acquirente di un immobile locato: se acquistate un immobile con un contratto di locazione in corso che prevede un canone provvisorio, dovete verificare se il precedente locatore ha avviato la procedura di fissazione. In caso contrario, potreste ereditare il rischio di perdere i conguagli per il passato. È opportuno richiedere una dichiarazione del venditore in merito.
In sintesi, la menzione « canone provvisorio » non sospende la prescrizione biennale. Locatori e inquilini devono essere vigili sui termini per evitare sorprese. La giurisprudenza è costante su questo punto: non ci si può affidare a clausole implicite per eludere la legge.
