Entscheidungsreferenz: cc • N° 20-16.354 • 2021-03-18 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind kurz davor, das Haus Ihrer Träume in Sète zu kaufen, mit Blick auf den Hafen. Der Notar legt Ihnen das Kaufversprechen vor, Sie unterschreiben, alles scheint perfekt. Aber einige Tage später lehnt Ihre Bank den Kredit ab. Sie hatten auf die aufschiebende Bedingung der Krediterlangung (diese Klausel, die den Verkauf annulliert, wenn Sie die Finanzierung nicht erhalten) vertraut. Nur dass der Verzicht auf diese Bedingung in der Urkunde am Computer getippt ist, nicht handschriftlich. Ist der Verkauf also anfechtbar? Genau diese Frage stellte sich in dem Fall, den der Kassationsgerichtshof am 18. März 2021 entschied. Und die Antwort könnte Sie überraschen.
Diese Entscheidung, Nummer 20-16.354, entscheidet einen Rechtsstreit zwischen Käufern und einem Verkäufer über eine bloße Formalität: die handschriftliche Klausel. Bisher dachten viele, dass jeder Verzicht auf eine aufschiebende Bedingung von Hand des Käufers geschrieben werden müsse, andernfalls sei er nichtig. Doch das oberste Gericht hat Nein gesagt: Wenn das Versprechen notariell beurkundet ist (d.h. von einem Notar aufgenommen), entfällt diese Anforderung. Die Käufer können sich nicht unter Berufung auf das Fehlen einer handschriftlichen Klausel zurückziehen.
Was ändert das also für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofi in Montpellier, Agde oder anderswo? Eine ganze Menge. Dieses Urteil sichert Immobilienverkäufe und vermeidet unnötige Annullierungen. Aber Vorsicht, nicht alles ist erlaubt. Lassen Sie uns diese Entscheidung, ihre Fakten, ihre Begründung und vor allem das, was Sie für Ihre Projekte wissen müssen, gemeinsam analysieren.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau X, ein Rentnerehepaar aus Agde, wollten ihre Wohnung verkaufen, um ein Haus in Sète zu kaufen. Sie unterzeichnen ein Kaufversprechen mit den Käufern, Herrn und Frau Y, vor einem Notar. Die Urkunde enthält eine aufschiebende Bedingung der Krediterlangung (d.h. der Verkauf kommt nur zustande, wenn die Käufer ihre Finanzierung erhalten). Doch die Y verzichten schnell auf diese Bedingung, indem sie eine Zusatzvereinbarung zum Kaufversprechen unterzeichnen. Problem: Der Verzicht ist maschinenschriftlich, nicht handschriftlich. Einige Monate später erhalten die Käufer ihren Kredit nicht und wenden sich gegen die Verkäufer: Sie behaupten, der Verzicht sei wegen fehlender Handschriftlichkeit nichtig, und die aufschiebende Bedingung bestehe daher fort. Mangels Kredit wäre der Verkauf also hinfällig.
Die Verkäufer hingegen halten den Verzicht für wirksam und die Käufer für verpflichtet, zu kaufen. Der Rechtsstreit gelangt vor das Tribunal de grande instance von Montpellier, dann vor das Berufungsgericht von Montpellier. Die Tatsacheninstanzen geben den Käufern recht: Nach ihrer Auffassung verlangt der frühere Art. L.312-17 des Verbrauchergesetzbuchs eine handschriftliche Klausel für jeden Verzicht auf die aufschiebende Bedingung, auch in einer notariellen Urkunde. Der Verkauf wird daher annulliert. Die Verkäufer, wütend, legen Kassation ein.
Vor dem Kassationsgerichtshof konzentriert sich die Debatte auf einen bestimmten Punkt: Gilt die Formalität der handschriftlichen Klausel für notarielle Versprechen? Die Verkäufer argumentieren, das Gesetz schütze Verbraucher, aber eine notarielle Urkunde biete bereits alle Garantien. Die Käufer entgegnen, das Gesetz mache keinen Unterschied. Wer wird gewinnen?
Die Begründung des Gerichts — analysiert
Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er stützt sich auf den früheren Art. L.312-17 des Verbrauchergesetzbuchs, der bestimmt, dass bei Kaufversprechen die aufschiebende Bedingung der Krediterlangung schriftlich erwähnt werden muss und der Verzicht auf diese Bedingung durch eine handschriftliche Klausel des Käufers zu erfolgen hat. Aber das Gericht stellt klar, dass diese Formalität nur für privatschriftliche Versprechen gilt (d.h. zwischen Privatpersonen ohne Notar). Bei notariellen Versprechen, die von einem Notar aufgenommen werden, verlangt das Gesetz sie nicht. Die handschriftliche Klausel ist ein Schutz für nicht notarielle Urkunden, da der Notar bereits das Verständnis und die Zustimmung der Parteien gewährleistet.
Der Grund dafür ist, dass diese Auslegung logisch ist: Art. L.312-17 (heute ersetzt durch Art. L.313-41 des Verbrauchergesetzbuchs) wurde geschaffen, um den nicht professionellen Käufer bei Verkäufen zwischen Privatpersonen zu schützen, wo er verletzlich sein kann. Aber bei einer notariellen Urkunde hat der Notar eine Beratungs- und Informationspflicht. Der Kassationsgerichtshof hat daher entschieden, dass die zusätzliche Formalität der handschriftlichen Klausel überflüssig ist. Folglich ist der maschinenschriftliche Verzicht wirksam, und die aufschiebende Bedingung ist aufgehoben. Die Käufer sind verpflichtet zu kaufen, auch ohne Kredit.
Diese Entscheidung bestätigt die frühere Rechtsprechung (insb. Cass. civ. 3e, 9. Juni 2016, Nr. 15-16.748). Sie ist keine Kehrtwende, aber sie klärt eine Grauzone. Die Richter haben damit das Argument der Käufer zurückgewiesen, die handschriftliche Klausel sei eine zwingende Regel (ordre public), die für alle Urkunden gelte. Nein, sagt das Gericht: Sie betrifft nur privatschriftliche Urkunden.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Verkäufer oder Käufer im Bezirk sind
