Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 68-93.570 • 1969-05-13 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Gebäudes in Bordeaux und beauftragen einen Beauftragten mit der Verwaltung und dem Verkauf Ihrer Wohnungen. Am selben Tag unterzeichnen Sie einen Kaufvorvertrag mit diesem Beauftragten, jedoch mit einer Klausel, dass er erst mit der notariellen Beurkundung Eigentümer wird. Dann, ohne zu warten, verkauft der Beauftragte eine der Wohnungen an einen Dritten und kassiert den Preis. Was passiert? Diese Situation, die ein Eigentümer in Bordeaux im Jahr 1965 erlebte, führte zu einem berühmten Urteil des Kassationshofs vom 13. Mai 1969 (Nr. 68-93.570).
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Kommt ein Kaufversprechen sofort einem Kauf gleich? Und was riskiert derjenige, der vorzeitig verkauft? Die Antwort ist differenziert. Artikel 1589 des Code civil legt den Grundsatz fest: Das Kaufversprechen kommt einem Kauf gleich, wenn ein gegenseitiges Einverständnis über die Sache und den Preis besteht. Aber Achtung: Dieser Grundsatz entfällt, wenn die Parteien einen entgegenstehenden Willen geäußert oder das Versprechen mit einer aufschiebenden Bedingung versehen haben. In dem entschiedenen Fall war das Versprechen an die Errichtung einer notariellen Urkunde geknüpft. Der Beauftragte, der vor dieser Urkunde verkaufte, beging Untreue.
Dieses vor über fünfzig Jahren ergangene Urteil bleibt ein Referenzpunkt für alle Immobilienakteure. Es erinnert daran, dass die Grenze zwischen Versprechen und Kauf fragil ist und dass ein vorzeitiger Verkauf teuer werden kann. Ob Sie Eigentümer in Périgueux oder Mieter in Bordeaux sind, diese Entscheidung betrifft Sie. Analyse.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer eines Gebäudes in Bordeaux, beauftragt Herrn Y, einen Immobilienmakler, mit der Verwaltung und dem Verkauf der Wohnungen. Am selben Tag unterzeichnen sie einen Kaufvorvertrag (gegenseitiges Versprechen) über das gesamte Gebäude mit einer Klausel, dass Herr Y erst mit der Unterzeichnung der notariellen Beurkundung Eigentümer wird. Mit anderen Worten: Der Verkauf war nicht sofort wirksam, sondern an die Erfüllung einer Formalität geknüpft.
Einige Monate später, ohne die notarielle Beurkundung abzuwarten, verkauft Herr Y eine der Wohnungen an einen Dritten und kassiert den Preis. Er zahlt nichts an Herrn X. Als dieser den Betrug entdeckt, erstattet er Anzeige wegen Untreue (Veruntreuung von im Rahmen des Auftrags anvertrauten Geldern). Das Strafgericht verurteilt Herrn Y, der Berufung einlegt. Das Berufungsgericht bestätigt die Verurteilung, aber Herr Y legt Kassation ein.
Vor dem Kassationshof argumentiert Herr Y, der Kaufvorvertrag habe sofort einen Kauf dargestellt, er sei also bereits Eigentümer des Gebäudes gewesen. Daher habe er das Recht gehabt, die Wohnung zu verkaufen. Aber der Hof folgt ihm nicht: Er stellt klar, dass ein Kaufversprechen nur dann einem Kauf gleichkommt, wenn die Parteien keine aufschiebende Bedingung vorgesehen haben. Hier aber war die Klausel über die Errichtung der notariellen Urkunde eine aufschiebende Bedingung. Solange die Urkunde nicht unterzeichnet war, war Herr Y nicht Eigentümer und hatte kein Recht zu verkaufen. Indem er dies tat, missbrauchte er das Vertrauen von Herrn X.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 1589 des Code civil (das Kaufversprechen kommt einem Kauf gleich), präzisiert jedoch dessen Grenzen. Er stellt einen klaren Grundsatz auf: Haben die Parteien einen entgegenstehenden Willen geäußert oder ihrem Versprechen eine aufschiebende Bedingung beigefügt, so kommt das Versprechen nicht sofort einem Kauf gleich. Das gegenseitige Einverständnis reicht nicht aus, wenn die Parteien den Verkauf von einem zukünftigen Ereignis abhängig gemacht haben.
Im vorliegenden Fall enthielt der Kaufvorvertrag eine ausdrückliche Klausel: Der Beauftragte sollte erst mit der Errichtung der notariellen Urkunde Eigentümer werden. Diese Klausel stellte eine aufschiebende Bedingung dar. Folglich war Herr Y vor der notariellen Beurkundung nicht Eigentümer. Indem er die Wohnung vorher verkaufte, veruntreute er die ihm im Rahmen des Auftrags anvertrauten Gelder, was den Tatbestand der Untreue erfüllt (Artikel 314-1 des Code pénal).
Bemerkenswert ist, dass der Hof den Vorvertrag möglicherweise als vollkommenen Kauf angesehen hätte, wenn die Parteien keine Bedingung vereinbart hätten. Hier aber war der Wille der Parteien klar: Der Verkauf war nicht sofort wirksam. Die Richter bestätigten daher die Argumentation der Vorinstanz, die den Beauftragten wegen Untreue verurteilt hatte. Die Entscheidung ist eine Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung: Die Vertragsfreiheit erlaubt es den Parteien, die Wirkungen des Versprechens zu gestalten.
Dieses Urteil erinnert daran, dass ein Kaufvorvertrag nicht automatisch ein Kauf ist. Man muss die Klauseln lesen. Und wenn eine aufschiebende Bedingung vorgesehen ist, findet der Verkauf erst nach deren Eintritt statt. Achtung jedoch: Ist das Versprechen bindend und ohne Bedingung, kommt es sofort einem Kauf gleich. Die Nuance ist entscheidend.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie ein Kaufversprechen mit einer aufschiebenden Bedingung unterzeichnen, sind Sie noch nicht Eigentümer. Sie können die Immobilie nicht vor Erfüllung der Bedingung verkaufen. Tun Sie es dennoch, riskieren Sie eine Strafanzeige wegen Untreue. Für Käufer: Ein Kaufversprechen mit aufschiebender Bedingung gibt Ihnen kein Eigentum, bis die Bedingung eintritt. Sie können die Immobilie nicht vorher weiterverkaufen. Für Immobilienmakler: Sie müssen die Grenzen Ihres Auftrags respektieren. Ein Verkauf vor der notariellen Beurkundung kann als Untreue gewertet werden, selbst wenn Sie ein Kaufversprechen unterzeichnet haben.
Dieses Urteil von 1969 ist auch heute noch relevant. Es erinnert daran, dass die Vertragsfreiheit es erlaubt, die Bedingungen eines Verkaufs zu gestalten, aber dass die Nichteinhaltung schwerwiegende strafrechtliche Konsequenzen haben kann. Ob in Bordeaux, Périgueux oder anderswo, die Grundsätze sind dieselben. Zögern Sie nicht, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren, bevor Sie ein Kaufversprechen unterzeichnen oder eine Immobilie vor der notariellen Beurkundung verkaufen.
