Decisione di riferimento : cc • N° 18-86.032 • 2019-12-03 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari a Pertuis, nel Vaucluse. Ottenete un permesso di costruire per una casa di due alloggi. I lavori avanzano, il comune verifica, tutto sembra in regola. Poi, alla fine del cantiere, depositate una dichiarazione di ultimazione e conformità dei lavori (DACT). Nessuno contesta. Pensate che la questione sia chiusa. Ma un vicino segnala che in realtà avete costruito tre alloggi. Il comune vi persegue penalmente. Vi difendete: «I lavori sono finiti, la DACT è stata accettata, l'amministrazione non ha detto nulla.» Grave errore. La Corte di Cassazione, con una sentenza del 3 dicembre 2019 (n° 18-86.032), ha appena ricordato una regola implacabile: né la DACT, né l'assenza di contestazione della conformità hanno effetto sull'azione penale. undefined, potete essere perseguiti penalmente anni dopo, anche se i lavori sono ultimati e nessuno si è lamentato all'epoca.
Questa decisione è un vero elettroshock per tutti i proprietari, promotori e professionisti dell'immobiliare. Molti pensano che il deposito della DACT sia una sorta di «quietanza» definitiva. Non è affatto così. La giustizia penale può sempre tornare sulla conformità al permesso di costruire, indipendentemente dal tempo trascorso. Allora, cosa bisogna trarre da questa sentenza? Come evitare di trovarsi nella stessa situazione di questo proprietario di Pertuis?
In questo articolo, analizzerò questo caso, spiegherò il ragionamento dei giudici e, soprattutto, vi darò consigli concreti per mettere in sicurezza i vostri progetti di costruzione. Perché in diritto immobiliare, ciò che sembra una semplice formalità può trasformarsi in un incubo giudiziario.
I fatti: una storia come se ne vedono ogni giorno
Il sig. P., proprietario a Pertuis, richiede e ottiene l'11 giugno 2013 un vefa-date-assignation" class="internal-link" title="Nullità di una vendita in VEFA: il giudice si colloca alla data della citazione">permesso di costruire per una casa unifamiliare comprendente due alloggi. I lavori iniziano e il cantiere termina. Nel gennaio 2014, il sig. P. deposita una dichiarazione di ultimazione e conformità dei lavori (DACT). Non accade nulla: il comune non contesta, il certificato di conformità è tacitamente acquisito. Il proprietario pensa di essere tranquillo.
Salvo che, qualche mese dopo, un vicino segnala al comune che la casa conta in realtà tre alloggi, e non due come autorizzato. Il comune avvia allora un'azione penale per violazione del codice dell'urbanistica. Il sig. P. compare davanti al tribunale correzionale di Avignone. Viene condannato per aver costruito senza valido permesso per il terzo alloggio.
Il sig. P. propone appello. Davanti alla corte d'appello di Nîmes, sostiene che il permesso iniziale aveva «esaurito i suoi effetti» poiché i lavori erano ultimati e la DACT non era stata contestata. Afferma che la costruzione del terzo alloggio costituiva «lavori nuovi su esistente», forse esenti da permesso di costruire. La corte d'appello respinge questa argomentazione. Ritiene che il permesso non avesse esaurito i suoi effetti, ma fosse ancora in corso di esecuzione, e che la costruzione controversa non costituisse lavori nuovi. Conferma la condanna.
Il sig. P. ricorre in cassazione. Invoca in particolare l'effetto della DACT e l'assenza di contestazione. La Corte di Cassazione respinge il suo ricorso con la sentenza del 3 dicembre 2019, precisando che «né la dichiarazione di ultimazione e conformità dei lavori né l'attestazione che certifica che la conformità dei lavori con il permesso di costruire non è stata contestata hanno effetto sull'azione penale». undefined, l'azione penale può essere avviata indipendentemente da qualsiasi contestazione amministrativa.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sugli articoli L. 480-4 e seguenti del codice dell'urbanistica, che reprimono penalmente le costruzioni senza permesso o in violazione del permesso rilasciato. L'articolo L. 480-4 dispone che il fatto di eseguire lavori non conformi al permesso è punito con un'ammenda. Ma soprattutto, la Corte ricorda un principio fondamentale: l'azione pubblica, cioè la possibilità per il pubblico ministero di avviare un'azione penale, è indipendente dalla procedura amministrativa di conformità.
«undefined spiegatemi?» mi direte. La DACT è una formalità che consente all'amministrazione di verificare che i lavori siano conformi al permesso. Se non contesta entro tre mesi, il proprietario ottiene un certificato di conformità tacito. Ma ciò non significa che la giustizia penale sia vincolata. I magistrati possono sempre constatare un'infrazione u
