Referenzentscheidung: cc • Nr. 12-18.844 • 2013-11-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein Grundstück in Tarbes erworben, vertrauensvoll in die Pläne Ihres Architekten. Sie schließen einen Vertrag mit einem Unternehmer, um Ihre Villa mit Pool zu bauen. Aber einige Monate nach der Übergabe teilt Ihnen ein Nachbar mit, dass Ihr Bau die durch die Baugenehmigung erlaubte Höhe überschreitet. Wer ist verantwortlich? Der Architekt? Der Unternehmer? Sie selbst?
Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 6. November 2013 (Nr. 12-18.844) entschieden. Und die Antwort ist klar: In Abwesenheit eines Bauleiters und genauer Ausführungspläne hat der Unternehmer die Pflicht, die Übereinstimmung des Baus mit der Baugenehmigung und den bauplanungsrechtlichen Vorschriften zu überprüfen. Er kann sich nicht hinter den ihm vorgelegten Plänen verstecken, ohne sie zu kontrollieren.
Diese Entscheidung der dritten Zivilkammer ist eine Erinnerung für alle Bauprofis. Sie betrifft aber auch Eigentümer, Vermieter und Erwerber: Sie legt die Verantwortlichkeiten im Falle von Nichtkonformität fest. Was ist also zu beachten? Und wie vermeidet man eine ähnliche Situation?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Tarbes, wollte eine Villa mit Pool bauen lassen. Er beauftragte das Architekturbüro Firon mit der Erstellung der Pläne für die Baugenehmigung. Diese Pläne wurden eingereicht und die Baugenehmigung am 21. November 2005 erteilt. Aber Achtung: Die Pläne der Baugenehmigung sind keine detaillierten Ausführungspläne. Es sind rein indikative Dokumente für die Verwaltung, die die groben Linien festlegen (Lage, Höhe, Fläche usw.).
Herr X schloss dann einen Vertrag mit einem Unternehmer zur Durchführung der Arbeiten. Es wurde kein Bauleiter zur Koordination der Baustelle bestellt. Der Unternehmer arbeitete also direkt unter der Leitung des Eigentümers. Aber: Beim Bauen stützte sich der Unternehmer nicht auf genaue Ausführungspläne (diejenigen, die genau angeben, wo die Wände und Leitungen zu setzen sind). Er folgte einfach den Plänen der Baugenehmigung, die er an das Grundstück anpasste.
Ergebnis: Der Bau entsprach nicht der Baugenehmigung! Der Nachbar verklagte Herrn X und den Unternehmer auf Abriss der nicht konformen Bauten. Der Eigentümer rief den Unternehmer im Gewährleistungsweg in Anspruch, da dieser seiner Meinung nach für die Überprüfung der Konformität zuständig war.
Das Berufungsgericht von Pau gab dem Eigentümer recht und verurteilte den Unternehmer zur Entschädigung. Der Unternehmer legte Kassation ein, aber der Kassationsgerichtshof wies seine Beschwerde zurück. Er bestätigte, dass der Unternehmer in Abwesenheit eines Bauleiters und von Ausführungsplänen die Pflicht hatte, die Übereinstimmung des Baus mit der Baugenehmigung zu überprüfen. Er konnte sich nicht damit begnügen, die Pläne der Baugenehmigung ohne Kontrolle zu befolgen.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man zunächst die verwendete Rechtsgrundlage kennen. Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden verursacht, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Wenn der Unternehmer also ein Verschulden begeht, muss er den Eigentümer für den erlittenen Schaden entschädigen.
Worin besteht das Verschulden des Unternehmers? Das Gericht ist der Ansicht, dass der Unternehmer auch ohne Bauleiter ein Bauprofi ist. Als solcher hat er eine Beratungs- und Sorgfaltspflicht. Er muss sicherstellen, dass die von ihm ausgeführten Arbeiten der Baugenehmigung und den Bauplanungsvorschriften entsprechen. Hat er keine detaillierten Ausführungspläne, muss er den Eigentümer auffordern, diese bereitzustellen, oder sie andernfalls selbst erstellen.
Vorsicht jedoch: Das Gericht sagt nicht, dass der Unternehmer immer für alles verantwortlich ist. Es stellt klar, dass diese Pflicht „in Abwesenheit eines Bauleiters und von Ausführungsplänen“ entsteht. Ist ein Bauleiter (Architekt, Ingenieurbüro) vorhanden, trägt dieser die Hauptverantwortung für die Konformität. Beauftragt der Eigentümer jedoch direkt einen Unternehmer ohne Bauleiter, übernimmt dieser eine erhöhte Verantwortung.
Wichtig ist, dass diese Entscheidung kein Einzelfall ist. Sie fügt sich in eine ständige Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs ein, die die Haftung der Bauunternehmen verstärkt. Die Richter sind der Ansicht, dass der Profi sich nicht hinter der Unkenntnis der Bauplanungsvorschriften verstecken kann: Er muss sie kennen oder zumindest überprüfen.
Im vorliegenden Fall hat der Unternehmer ein Verschulden begangen, indem er die Übereinstimmung seiner Bauausführung mit der Baugenehmigung nicht überprüft hat. Er wurde daher verurteilt, den Eigentümer für die Abriss- und Wiederherstellungskosten sowie für den Nutzungsausfall zu entschädigen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat praktische Auswirkungen
