建筑许可或地块分割许可：法国最高法院（Cour de cassation）裁定一起不动产纠纷

设想一下：您是在阿尔勒（Arles）拥有土地的所有者，计划为您的孩子建造两栋房屋。需要建筑许可（permis de construire）还是地块分割许可（autorisation de lotir）？这个问题看似技术性，但错误可能让您损失数千欧元。1985年，法国最高法院（Cour de cassation）明确裁定：当建造多栋建筑物并伴随土地分割时，必须获得建筑许可（permis de construire）。不能混淆程序。

但这究竟意味着什么？在本案中，一位买受人承诺在买卖预约（promesse de vente）后一个月内提交建筑许可（permis de construire）申请。但他最终提交了地块分割许可（autorisation de lotir）申请。结果：出卖人保留了定金（indemnité d'immobilisation），买受人损失了金钱。最高法院（Cour suprême）维持了这一处罚，认为买受人未履行其承诺。

这一判决尽管已近40年，但仍具现实意义。它体现了城市规划领域所要求的严格性。在我的实践中，我曾遇到过一些案件，由于区分不清，业主陷入困境。那么，如何避免这个陷阱？请跟随指南。

事实：每天都会发生的故事

阿尔勒（Arles）的业主X先生签署了一份建筑用地的买卖预约（promesse de vente）。买受人承诺在一个月内提交一份建筑许可（permis de construire）申请，用于建造一栋住宅或一组住宅。如果买受人不履行此承诺，定金（indemnité d'immobilisation）（为锁定交易而支付的款项）将归出卖人所有。

买受人没有提交建筑许可（permis de construire），而是提交了地块分割许可（autorisation de lotir）申请。为什么？因为项目计划在土地上建造多栋建筑物，且土地需要分割成多个地块。买受人认为地块分割程序是正确的。但出卖人认为承诺未被遵守，拒绝返还定金（indemnité d'immobilisation）。

纠纷诉至法院，经过上诉法院（cour d'appel），最后到达最高法院（Cour de cassation）。下级法院法官支持出卖人：买受人应当提交建筑许可（permis de construire），而不是地块分割许可（autorisation de lotir）。买受人提出上诉，主张其项目属于地块分割。但最高法院（Cour de cassation）驳回了上诉。它确认，根据《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第R. 421-7-1条（现为R*421-19条），在同一地块上建造多栋建筑物，且建设用地的土地需要分割的，应受建筑许可（permis de construire）约束，而非地块分割许可（autorisation de lotir）。

换句话说，买受人犯了一个致命的程序错误。他失去了他的定金（indemnité d'immobilisation）。这是所有项目发起人应深思的教训。

法院的推理——解析

最高法院（Cour de cassation）依据当时生效的《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第R. 421-7-1条。该条款规定：“同一人在同一地块上建造多栋建筑物，且建设用地的土地需要进行所有权或使用权分割的”，应取得建筑许可（permis de construire）。简而言之，当您建造多栋建筑物并分割土地以分别出售或出租时，建筑许可（permis de construire）优先。

但请注意：该条款排除了建筑物拟出租或出售给不同人员的情况。在这种情况下，需要的是地块分割许可（autorisation de lotir）。但在此案中，买受人并未说明他将出售地块。他只是承诺为住宅或一组住宅提交建筑许可（permis de construire）申请。而一组住宅意味着分割，因此需要建筑许可（permis de construire）。法院认可了上诉法院（cour d'appel）的推理：买受人承诺提交建筑许可（permis de construire），但他提交了地块分割许可（autorisation de lotir）。即使后者可能更合适，但合同承诺是明确的。

很少有人知道，建筑许可（permis de construire）和地块分割许可（autorisation de lotir）之间的区别并不总是显而易见的。最高法院（Cour de cassation）确认，即使项目属于地块分割，如果买受人承诺提交建筑许可（permis de construire），他就必须这样做。不履行承诺将导致定金（indemnité d'immobilisation）损失。这是对合同义务原则的严格适用。

法官并未就项目的实际性质（建筑许可或地块分割）作出裁决，而是针对承诺的履行。买受人本可以先提交建筑许可（permis de construire），然后在必要时再申请地块分割许可（autorisation de lotir）。但他选择了错误的选项，并为此付出了代价。

这对您意味着什么——具体而言

如果您是土地所有者，计划建造多栋建筑物（例如，在拉西奥塔（La Ciotat）建造两栋房屋用于出租），请注意所需程序取决于未来用途。如果您将土地分割成地块以分别出售或出租，您需要为每栋建筑物申请建筑许可（permis de construire），如果分割在先，可能还需要地块分割许可（autorisation de lotir）。但如果您保持单一所有权并将建筑物出租给不同的租户，通常建筑许可（permis de construire）就足够了。

对于买受人，教训是明确的：严格遵守买卖预约（promesse de vente）中的承诺。如果您承诺提交建筑许可（permis de construire），即使您认为其他文件更合适，也不要提交其他文件。您可能会失去定金（indemnité d'immobilisation），其金额可能占售价的5%至10%。对于一块20万欧元的土地，这意味着损失1万至2万欧元。

如果您是出卖人，您可以要求严格遵守条件。判例法保护您。如有疑问，不妨在预约中明确说明所要求的许可类型。

对于房地产专业人士（经纪人、公证人），这一判决提醒了充分建议各方的重要性。定性错误可能导致昂贵的诉讼。

避免此类纠纷的四条建议

• 明确您的项目：在签署预约前，确定您建造的是一栋还是多栋建筑物，以及土地是否会被分割。咨询建筑师或城市规划师，了解需要哪种许可。
• 精确起草义务：在买卖预约（promesse de vente）中，明确说明要提交的许可类型（建筑许可（permis de construire）、开发许可（permis d'aménager）等）和期限。避免使用“城市规划授权”等模糊术语。
• 严格遵守期限：一天的延迟就可能导致定金（indemnité d'immobilisation）损失。如有疑问，请提交预先申请或请求出卖人书面延期。
• 寻求律师协助：不动产法律专业人士可以审查您项目的合规性，避免代价高昂的错误。30分钟的咨询可以为您节省数月的诉讼时间。

深入探讨：相关判例与演变

1985年的这一判决是最高法院（Cour de cassation）的一贯立场。例如，在1994年7月12日的判决（n° 92-17.211）中，法院裁定，对于需要分割土地的建筑物，缺乏建筑许可（permis de construire）导致买卖无效。更近期，法院确认，当建筑物在分割前建成时，地块分割许可（autorisation de lotir）不能替代建筑许可（permis de construire）（Civ. 3e, 2016年5月19日，n° 14-29.783）。

因此，趋势是严格：法官审查所提交许可的确切性质，并对任何错误予以制裁。自1985年以来，《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）已演变，但原则仍然相同：当建造和分割相关时，要求的是建筑许可（permis de construire），除非有限的例外情况。未来，法院可能会继续严格适用这一规则，尤其是在滥用分割频繁的紧张区域。

要点总结

常见问题：

• 建筑许可（permis de construire）和地块分割许可（autorisation de lotir）有什么区别？建筑许可（permis de construire）授权建造建筑物。地块分割许可（autorisation de lotir）授权将土地分割成拟建地块。当两项操作同时进行时，通常建筑许可（permis de construire）优先。
• 我可以在获得建筑许可（permis de construire）后提交地块分割许可（autorisation de lotir）吗？可以，如果分割发生在建造之后。但要注意操作顺序：如果分割在先，则需要先获得地块分割许可（autorisation de lotir），然后是建筑许可（permis de construire）。
• 如果我弄错了程序怎么办？如果您已提交错误的申请，请撤回并提交正确的。如果您已签署预约，请与出卖人重新协商条款，以避免定金（indemnité d'immobilisation）损失。
• 错误的风险有哪些？除了定金（indemnité d'immobilisation）损失外，您还可能因未履行合同被起诉，甚至导致买卖无效。可能适用罚金。
• 公证人可以就此提供建议吗？可以，但专门从事不动产法的律师通常更能处理诉讼。对于简单咨询，建议咨询律师。

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