Entscheidungsreferenz: cc • N° 24-11.754 • 2026-04-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein schönes Haus in Pessac, einem Vorort von Bordeaux, gekauft. Alles ist perfekt. Doch eines Tages teilt Ihnen Ihr Nachbar mit, dass er den Abriss Ihres vor zwanzig Jahren errichteten Anbaus verlangen wird, weil dieser auf sein Grundstück ragt. Sie dachten, die Frist für eine Klage sei abgelaufen? Nicht unbedingt. Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Bis wann kann mich ein Nachbar oder eine Gemeinde zwingen, einen alten Bau abzureißen? Die Antwort ist jetzt da: Der Kassationshof hat mit einem Urteil vom 9. April 2026 einen entscheidenden Punkt zur Verjährung (die Frist, nach der eine Klage nicht mehr erhoben werden kann) von Abrissklagen wegen Verletzung des Eigentumsrechts geklärt. Und das könnte die Situation für Tausende von Eigentümern ändern.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau [W] sind Eigentümer von Wohnhäusern in Pessac, die jeweils unter den Flurstücken EH Nr. [Kataster] eingetragen sind. Ihre Nachbarn, Herr und Frau [U], besitzen das Flurstück EH Nr. [Kataster] sowie die Flurstücke EH Nr. [Kataster 3], [Kataster 5] und [Kataster 6], auf denen Wasser- und Stromleitungen verlaufen. Ein Grenzfeststellungsstreit (bornage) ergab, dass die Bauten der Eheleute [U] auf das Grundstück der Eheleute [W] überragten. Diese verklagten daraufhin die [U] auf Abriss der streitigen Bauten und auf Schadensersatz (eine Geldsumme zum Ausgleich des erlittenen Schadens).
Die betreffenden Bauten waren vor Juli 2006 fertiggestellt worden, dem Datum des Inkrafttretens des Gesetzes „Engagement National pour le Logement“ (sog. ENL-Gesetz). Die [U] beriefen sich auf die zehnjährige Verjährung gemäß Artikel L. 480-13 des Code de l'urbanisme, die die Abrissklage wegen baurechtlicher Verstöße auf zehn Jahre begrenzt. Die [W] entgegneten jedoch, dass diese Verjährung nur für Klagen gelte, die auf dem Baurecht beruhen, nicht aber für solche, die auf einer Verletzung des Eigentumsrechts (Überbau) gründen. Das Berufungsgericht Bordeaux gab ihnen recht und verurteilte die [U] zum Abriss der Überbauten und zur Zahlung von 15.000 € Schadensersatz. Die [U] legten Kassationsbeschwerde ein (Rechtsmittel vor dem höchsten Gerichtshof).
Die Sache erlebte eine Wendung: Der Kassationshof bestätigte mit seinem Urteil vom 9. April 2026 die Entscheidung der Bordelaiser Richter. Er stellte fest, dass der letzte Absatz des Artikels L. 480-13 des Code de l'urbanisme in der Fassung des Gesetzes vom 13. Juli 2006 nicht danach unterscheide, ob die Klage auf Abriss oder auf Schadensersatz gerichtet sei. Vor allem aber stellte er klar, dass die Verjährung der Klage auf Abriss eines Bauwerks, das vor der Veröffentlichung dieses Gesetzes fertiggestellt wurde, nach altem Recht zu beurteilen ist, d.h. der dreißigjährigen allgemeinen Verjährung (oder zehnjährigen, je nach Rechtsgrundlage). Für vor dem 14. Juli 2006 fertiggestellte Bauten können die geschädigten Eigentümer also dreißig Jahre ab Fertigstellung klagen, nicht nur zehn Jahre.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um die Entscheidung zu verstehen, muss man zunächst die Rechtsgrundlage erfassen. Die Abrissklage wegen Überbaus auf das Nachbargrundstück ist eine außervertragliche Schadensersatzklage (Deliktshaftung). Sie beruht auf Artikel 1240 des Code civil (der verpflichtet, den durch eigenes Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen). Klassischerweise verjährt diese Klage in dreißig Jahren (dreißigjährige Verjährung). Der Code de l'urbanisme hat jedoch in Artikel L. 480-13 eine Sonderverjährung von zehn Jahren für Abrissklagen eingeführt, die auf einem Verstoß gegen baurechtliche Vorschriften (Baugenehmigung, Bebauungspläne usw.) beruhen. Es stellte sich die Frage, ob diese Sonderverjährung für alle Abrissklagen gilt, auch für solche, die auf einer Verletzung des Eigentumsrechts (Überbau) beruhen.
Der Kassationshof antwortet: Nein. Er stellt klar, dass Artikel L. 480-13 in der Fassung des ENL-Gesetzes von 2006 nur Klagen betrifft, die auf einem baurechtlichen Verstoß beruhen, nicht aber solche, die auf einer Verletzung des Eigentumsrechts gründen. Vor allem aber fügt er hinzu, dass dieser Text nicht danach unterscheidet, ob die Klage auf Abriss oder auf Schadensersatz gerichtet ist. Folglich bleibt es bei der allgemeinen Verjährung, wenn die Klage auf dem Eigentumsrecht (und nicht auf dem Baurecht) beruht, also dreißig Jahre (oder zehn Jahre, wenn die Klage auf vertraglicher Haftung beruht, was hier nicht der Fall ist).
Entscheidend ist, dass das neue Gesetz (2006) nur auf Bauten anwendbar ist, die nach seiner Veröffentlichung fertiggestellt wurden. Für frühere Bauten gilt weiterhin das alte Verjährungsrecht.
