Decisione di riferimento : cc • N° 24-11.754 • 2026-04-09 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato una bella casa a Pessac, nella periferia di Bordeaux. Tutto è perfetto. Ma un giorno, il vostro vicino vi annuncia che chiederà la demolizione della vostra estensione, costruita vent'anni fa, perché invade la sua parcella. Pensavate che il termine per agire fosse scaduto? Non così sicuro. La domanda che ogni proprietario si pone: fino a quando un vicino o un comune può obbligarmi a demolire una costruzione vecchia? La risposta è appena arrivata: la Corte di Cassazione, con una sentenza del 9 aprile 2026, ha chiarito un punto chiave della prescrizione (il termine oltre il quale non si può più agire in giudizio) delle azioni di demolizione per violazione del diritto di proprietà. E potrebbe cambiare le cose per migliaia di proprietari.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. e la Sig.ra [W] sono proprietari di case di abitazione a Pessac, catastate rispettivamente sezione EH n° [Catasto]. I loro vicini, il Sig. e la Sig.ra [U], possiedono la parcella catastata sezione EH n° [Catasto] nonché le parcelle EH n° [Catasto 3], [Catasto 5] e [Catasto 6], dove sono situate reti idriche ed elettriche. Un conflitto di delimitazione dei confini ha rivelato che le costruzioni dei coniugi [U] invadevano il terreno dei coniugi [W]. Questi ultimi hanno quindi citato in giudizio i [U] per ottenere la demolizione delle costruzioni contestate e il risarcimento dei danni (una somma di denaro per compensare il pregiudizio subito).
Le costruzioni in questione erano state completate prima del luglio 2006, data di entrata in vigore della legge Impegno Nazionale per l'Alloggio (detta legge ENL). I [U] hanno eccepito la prescrizione decennale prevista dall'articolo L. 480-13 del Codice dell'urbanistica, che limita a dieci anni l'azione di demolizione per infrazione urbanistica. Ma i [W] hanno replicato che tale prescrizione si applicava solo alle azioni fondate sul diritto urbanistico, e non a quelle fondate sulla violazione del diritto di proprietà (invasione). La corte d'appello di Bordeaux ha dato loro ragione, condannando i [U] a demolire le invasioni e a pagare 15.000 € di risarcimento danni. I [U] hanno proposto ricorso in cassazione (ricorso dinanzi alla più alta giurisdizione giudiziaria).
La vicenda ha avuto una svolta: la Corte di Cassazione, con la sua sentenza del 9 aprile 2026, ha confermato la decisione dei giudici bordolesi. Ha ritenuto che l'ultimo comma dell'articolo L. 480-13 del Codice dell'urbanistica, introdotto dalla legge del 13 luglio 2006, non distingue a seconda che l'azione tenda alla demolizione o al risarcimento danni. Ma soprattutto, ha precisato che la prescrizione dell'azione di demolizione di una costruzione completata prima della pubblicazione di tale legge è regolata dalla legge vecchia, cioè la prescrizione trentennale di diritto comune (o decennale a seconda del fondamento). Pertanto, per le costruzioni completate prima del 14 luglio 2006, i proprietari lesi possono agire entro trent'anni dalla costruzione, e non dieci anni.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere la decisione, bisogna prima cogliere il fondamento giuridico. L'azione di demolizione per invasione della proprietà vicina è un'azione di responsabilità civile extracontrattuale (fuori dal contratto). Si basa sull'articolo 1240 del Codice civile (che obbliga a riparare il danno causato per colpa). Classicamente, questa azione si prescrive in trent'anni (prescrizione trentennale). Ma il Codice dell'urbanistica, all'articolo L. 480-13, ha introdotto una prescrizione speciale di dieci anni per le azioni di demolizione fondate su un'infrazione alle norme urbanistiche (permesso di costruire, piani urbanistici locali, ecc.). La questione era se questa prescrizione speciale si applicasse a tutte le azioni di demolizione, comprese quelle fondate sulla violazione del diritto di proprietà (invasione).
La Corte di Cassazione risponde: no. Ricorda che l'articolo L. 480-13, nella sua versione risultante dalla legge ENL del 2006, riguarda solo le azioni fondate su un'infrazione urbanistica, e non sulla violazione del diritto di proprietà. Ma soprattutto, aggiunge che questo testo non distingue a seconda che l'azione tenda alla demolizione o al risarcimento danni. Di conseguenza, se l'azione è fondata sul diritto di proprietà (e non sul diritto urbanistico), la prescrizione resta quella di diritto comune, cioè trent'anni (o dieci anni se l'azione è fondata sulla responsabilità contrattuale, il che non è il caso qui).
Pertanto, la legge nuova (2006) si applica solo alle costruzioni completate dopo la sua pubblicazione. Per le costruzioni anteriori, continua a regolare la prescrizione la legge vecchia.
