Entscheidungsreferenz: cc • N° 97-13.107 • 2000-07-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Avignon, im Viertel Banasterie. Sie beschließen, einen Keller auszuheben, um mehr Platz zu gewinnen. Beim Graben stoßen Sie auf eine Mauer, die offenbar Ihrem Nachbarn gehört. Gehört diese Mauer Ihnen oder ihm? Und wem gehört der Untergrund unter Ihrem Garten?
Diese Frage, die häufiger ist als man denkt, stellt sich immer dann, wenn ein Eigentümer den Untergrund seines Grundstücks nutzen möchte. Die Antwort ist nicht immer intuitiv. Glücklicherweise hat das französische Recht eine klare Regel aufgestellt: Der Eigentümer des Grundstücks wird als Eigentümer des Untergrunds vermutet. Aber diese Vermutung ist nicht absolut. Die Entscheidung des Kassationsgerichts vom 12. Juli 2000 (Nr. 97-13.107) erinnert nachdrücklich daran: Nur ein Titel (Eigentumsurkunde) oder die urbanisme-voisin-prefond-personnel" class="internal-link" title="Violation du PLU : quand un voisin peut-il vous attaquer pour non-respect des règles d'urbanisme ?">Ersitzung (langjähriger Besitz) können sie widerlegen.
In diesem Artikel werden wir diese Entscheidung analysieren, ihre Begründung verstehen und sehen, was sie konkret für Sie ändert, ob Sie nun Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann sind. Wir werden uns auf lokale Beispiele, insbesondere in Avignon und Cavaillon, stützen, um diese Konzepte lebendiger zu gestalten.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X ist Eigentümer eines Hauses in Avignon, Flurstück 1311. Sein Grundstück grenzt an zwei andere Grundstücke, Flurstücke 128 und 129, die einer Nachbarin, Frau B, gehören. Eines Tages beschließt Herr X, eine Trennwand im Untergrund zwischen seinem Grundstück und den Nachbargrundstücken zu errichten. Doch Frau B widerspricht: Die Mauer greife nach ihrer Ansicht in ihren Untergrund ein, da sie Eigentümerin der im Erdgeschoss der Flurstücke 128 und 129 gelegenen Gebäudeteile sei, aber auch eines Teils des Untergrunds des Flurstücks 1311.
Beide beanspruchen das Eigentum am streitigen Untergrund. Herr X stützt sich auf die einfache Vermutung, dass der Grundstückseigentümer Eigentümer des Untergrunds ist. Frau B beruft sich dagegen auf einen Eigentumstitel: Sie habe „einen Teil eines Hauses, Flurstück ... erworben, der sich teils im Erdgeschoss der Flurstücke 128 und 129 und teils im Untergrund des Flurstücks 1311 befindet“. Ihrer Urkunde zufolge besitzt sie also einen Teil des Untergrunds von Herrn X.
Der Konflikt entsteht bei der Auslegung dieses Titels. Herr X argumentiert, dass der Titel von Frau B den betreffenden Untergrundteil nicht genau beschreibe und daher die Eigentumsvermutung des Grundstücks gelten müsse. Frau B entgegnet, dass ihre Urkunde ausreiche, um ihr Eigentum am Untergrund zu begründen, und dass sie jedenfalls seit mehr als dreißig Jahren im Besitz desselben sei (Ersitzung).
Der Fall wird vor dem Tribunal de grande instance Avignon und dann vor dem Berufungsgericht Nîmes verhandelt. Das Berufungsgericht gibt Frau B recht: Es hält den Titel für ausreichend genau und, falls nicht, die Ersitzung für gegeben. Herr X legt Kassation ein.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof hebt in seinem Urteil vom 12. Juli 2000 das Berufungsurteil auf. Er erinnert an den allgemeinen Grundsatz: „Die Vermutung des Eigentums am Untergrund zugunsten des Grundstückseigentümers kann nur durch den Gegenbeweis in Form eines Titels oder der Ersitzung widerlegt werden.“ Dieser Grundsatz ist eine Anwendung von Artikel 552 des Code civil, der bestimmt: „Das Eigentum am Grundstück umfasst das Eigentum an dem, was sich darüber und darunter befindet.“
Aber Vorsicht: Diese Vermutung ist widerlegbar. Wie? Durch den Gegenbeweis. Und der Kassationshof stellt klar, dass dieser Beweis entweder durch einen Titel (eine Eigentumsurkunde, die den Untergrund ausdrücklich einem anderen zuweist) oder durch Ersitzung (den Besitz des Untergrunds als Eigentümer über einen bestimmten Zeitraum, in der Regel 30 Jahre bei Immobilien) erbracht werden muss.
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht den Titel von Frau B für ausreichend gehalten. Der Kassationshof ist jedoch anderer Ansicht: Er stellt fest, dass die Tatsachenrichter nicht dargelegt haben, inwiefern dieser Titel beweise, dass Frau B Eigentümerin des streitigen Untergrunds sei. Die Urkunde erwähnte lediglich „einen Teil des Untergrunds des Flurstücks 1311“ ohne weitere Präzisierung. Für das oberste Gericht ist eine solche Angabe zu vage, um die Vermutung zu widerlegen. Hinsichtlich der Ersitzung habe das Berufungsgericht nicht geprüft, ob Frau B den Untergrund ununterbrochen, friedlich, öffentlich und unzweideutig 30 Jahre lang besessen habe. Das Urteil wird daher aufgehoben.
Die Lehre daraus ist, dass die Beweislast bei demjenigen liegt, der die Vermutung bestreitet. Hier oblag es Frau B zu beweisen, dass sie Eigentümerin des Untergrunds war. Sie hat jedoch keinen ausreichenden Beweis erbracht. Die Entscheidung bestätigt damit eine ständige Rechtsprechung: Der Grundstückseigentümer ist König, es sei denn, ein Dritter weist ein stärkeres Recht nach.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat sehr praktische Auswirkungen für jeden Eigentümer oder Erwerber. Hier ist, was Sie je nach Ihrer Situation beachten sollten.
Für den Grundstückseigentümer: Sie werden vermutet, Eigentümer von allem zu sein, was sich unter Ihrem Grundstück befindet, bis zum Erdmittelpunkt. Wenn ein Nachbar behauptet, einen Keller, einen Tunnel oder einen Teil Ihres Untergrunds zu besitzen, muss er sein Recht beweisen. I
